올해 부동산 연착륙 정책 시리즈 가운데 양도세 중과 조치가 4월1일부터 발효될 예정이다. 재건축 허가를 까다롭게 돌린 뒤 기존 인가를 받은 강남 재건축 단지 강세가 오히려 강화될 것이란 전망 속에서 연이은 정부 정책 탓에 집 값 조정 국면이 이어질 것이란 시각이 나왔다. 반면 서울의 경우 오히려 주택공금량이 충분하지 않기 때문에 매매 값이 올라갈 것이란 시각이 엇갈리고 있다.
4월1일부터 양도세 중과세 조치가 발효된다. 일반세율에 2주택자는 10%포인트를 더 물고 3주택 이상 다주택보유자는 20%포인트 더 내도록 하는 것이 뼈대다.
중과세를 맞기 전인 3월 말까지 매매가 활발하게 일어났다가 중과세 조치 발효 이후엔 당분간 주택 매매 건수가 전년 대비 감소할 것이라는 전망이 우세하다. 감소율 전망치로는 두 자릿수까지 날 수 있다는 예측도 있다.
매매 값 오른다는 쪽의 논리
여기다 임대사업자 우대 정책에 힘입어 임대사업자 등록건수가 올해 들어 월 1만명 수준으로 늘어난 것을 볼 때 다주택자 장기 보유하는 주택 수가 늘어날 것이기 때문에 실수요자들이 선호하는 기존주택 매물이 줄어들고, 바로 이 영향으로 매매 값이 지속해서 오를 것이라는 시각이 만만치 않다.
덩달아서 한동안 떨어지던 전세 값도 4월부터 반등할 것이란 시각도 나오고 있다.
하나금융투자의 경우 서울은 주택보급률이 아직 96%인데다 개발 가능한 평평한 토지가 서울 외곽 그린벨트를 제외하고 사실상 모두 소진된 상태라는 점을 주목해왔다. 더욱이 예정된 재건축이 진행되면 노후주택 멸실에 따른 주택부족 상황은 더욱 가중될 것이라고 봤다.
이렇게 되면 공공주택지구 지정 등 그린벨트 개발이 촉진될 것인 만큼 이 사업에 뛰어들 건설사 투자는 유망해지지만 정부가 원하는 집값 하향 안정효과는 기대하기 어려울 것으로 보는 것이 타당해 보인다는 뉘앙스의 견해를 내고 있다.
‘지방 하락세 서울로 확산’론
반면에 신DTI(총부채상환비율), RTI(임대업 이자상환비율), DSR(총체적 상환능력비율) 등 주택담보대출 규제와 국내 금리 인상 기조에다 지난해부터 경기도 입주물량이 늘고 있어 서울 집값 조정이 본격화 될 것이라는 전망도 팽팽히 맞서고 있다.
NH투자증권은 최근 서울지역 주택공급이 부족한 가운데 일부 단지 재건축이 추진되면서 이주가구가 늘어난 탓에 전세 및 주택가격이 오르던 순환고리가 끊어졌다고 진단했다.
재건축초과이익환수제 및 분양권 전매제한, 4월 양도소득세 중과, 재건축 안전진단 강화 악재가 중첩되면서 강남재건축이 장기화 되면서 올해부터 경기도 입주물량이 대폭 늘어나면 서울지역 전세 값 둔화 및 매매가격 소폭 하락세로 이어질 것이라고 내다봤다.
4월 유망 아파트 분양 단지
그래도 4월엔 정말 놓치기 아까운 서울 아파트 단지들이 분양 대기 중이어서 눈길을 끈다.
삼성물산이 채비 중인 서초우성1차재건축 단지는 총 1317가구 가운데 232가구가 일반분양 에정이고 GS건설은 영등포구 신길뉴타운8구역에 짓는 신길파크자이 641 가구 가운데 254가구 일반 분양에 나설 예정이며 강동구 상일동 1824가구 규모로 짓는 고덕자이 분양도 추진한다.
역세권 단지로 현대건설이 서대문구 북아현동에 짓는 힐스테이트신촌(1226가구), 한양이 동대문구 용두동에 짓는 청량리 동부청과 한양수자인(1152가구), 쌍용건설이 내놓는 면목6구역재건축 단지 242가구 등이 눈길을 끌고 있다.
현대건설을 비롯해 대우건설, 포스코건설, 태영건설 등 4개사가 경기 하남시 감일동에 짓는 3개블록(B6·C2·C3) 하남 포웰시티 분양도 이번 4월을 예정에 두고 있다.
