주택 매매가격 상승세는 여전하지만 선행지표 가운데 하나인 전국 주택 전세가격이 9년 만에 처음 떨어진 것으로 확인됐다. 매매가격 상승세가 수도권 중심이라는 점, 수도권 전세가격을 떠받치는 것은 서울이라는 점, 분양시장 양극화 심화와 더불어 재개발 여건별 격차 확대 등 ‘격변’을 예고하는 시그널이 강해지고 있다. KB금융경영연구소의 최근 심층분석 작업을 리치에서 간추려 본다.
서울 주택전세값만 ‘선방’
최근 나온 ‘KB부동산시장 리뷰 4월호’에 따르면 지난 3월 전국 주택전세가격이 9년 만에 0.01% 하락 전환한 것으로 나타났다.
신규 입주물량이 지속되면서 전세 수요 대비 공급이 앞섰기 때문이다. 전국 주택 전세 하락은 2009년 3월 이후 9년 만에 처음이다. 그나마 하락폭이 미미한 상황이어서 앞으로 추이를 지켜볼 필요가 있어 보인다.
비록 수도권이 소폭 상승했지만 서울의 0.13% 상승률에 힘입은 것일 뿐 신규 입주물량 부담이 커진 경기(-0.04%)와 인천(-0.04%) 하락 폭은 의미 깊다.
5개광역시 가운데 광주 이외 전 지역이 하락 또는 보합세이고 기타 지방은 0.07% 떨어지며 15개월 연속 하락세를 나타냈다.
역전세난 우려와 관련해서는 전세공급 확대와 역전세난 위험: 전세 재계약과 입주물량 많은 경기지역 역전세난 발생 가능성이 있다고 봤다. 역전세난은 재계약 시점이 도래하는 전세물량이 많고 수요에 비해 공급이 많아 전세가격이 하락하고 신규 세입자를 구하기 어려운 지역에서 발생할 수 있다는 것이다.
국토교통부 전세 확정일자 신고자료(계약일 기준) 분석 결과, 2018년 전세 재계약이 도래하는 아파트는 전국 39만8000호이고 이 중 경기지역 물량은 12만5000호로 전체의 31.4%를 차지한다. 경기도에서 올해 아파트 전세 재계약 물량이 많은 지역은 성남, 남양주, 화성, 용인, 부천, 고양 등인 것으로 파악됐다.
강남 아파트 매매값 강세 지속
전국 주택매매가격은 상승세를 유지하고 있는 것으로 파악됐다.
집값 억제를 겨냥한 정부 부동산정책이 강화된 중에도 선호지역 매수 수요가 집중된 가운데 매물은 자취를 감추는 경향이 뚜렷해 진 것으로 나타났다.
KB부동산시장 리뷰 4월호보다 2주 앞서 KB금융지주 경영연구소가 낸 ‘2018 KB부동산 보고서’에 따르면 대표적 학군선호지역인 강남구 대치동은 신규 아파트 입주, 빨라진 재건축 사업속도, 교육정책 변화에 따른 학군수요 증가 등으로 강남권 가격 상승을 주도하고 있다.
한강변 서초구 반포·잠원지구는 우수한 학군과 교통편의성과 더불어 지역 선도단지의 이동이 자연스럽게 일어나면서 지역 내 매매가격 상승을 견인하고 있으며 2008년을 전후해 대규모 입주가 이루어진 송파구 잠실지구는 전세가격 상승에 따른 매수전환수요 확대와 투자수입 유입으로 가격 상승세가 강화되고 있다고 풀이했다.
선호지역 부동산 오름세
연구소는 “매매가격 급등에 따른 부담과 재건축 관련 규제 강화 등으로 매도.매수자 모두 관망세를 보이며 가격 상승세는 다소 진정될 것으로 보인다”고 내다봤다. 적어도 강남과 같은 선호 지역 아파트 매매가격 오름세는 유지될 것으로 보는 셈이다.
실제 3월 가격동향을 반영한 부동산시장 리뷰 4월호에서는 서울 및 수도권 경부라인을 중심으로 주택 매매가격 상승폭이 확대된 것으로 파악됐다.
특히 지난 3월 서울의 상승률은 2009년 9월 이후 월간 기준 최대폭인 0.92%였다고 전했다.
용산구, 강남구, 성동구, 강동구, 서초구 등 가격 상위지역 상승률이 높은 현상이 아예 심화되는 양상인 것으로 나타났다.
선호지역 매매가격 상승세가 두드러진다는 면에서 분당과 평촌 등 1기 신도시 매매가격이 지난해 하반기 이후 오름세를 띈 것도 주목할 부분으로 지목됐다.
분당의 경우 안정적 거주환경에 재건축 기대감이 더해지고 있기 때문이고, 평촌은 규제지역 제외에 따른 투자수요에다 이주수요 유입이 겹친 효과를 보고 있는 것으로 풀이했다.
재개발·분양 양극화 새 단면
정부 정책 핵심타깃으로 떠오른 재건축 시장의 경우 안정세가 이어질 것으로 예상되지만 사업여건별 가격 움직임에 차이가 나고 있다는 점에 주목했다.
지금까지 동원한 정부 규제 강화정도로는 단기부동자금이 재건축 시장에 유입되는 힘을 따라잡지 못하고 있고 기성 시가지에 신규 주택 공급수단이 부족한데다 선호지역 매매가격 상승 등에 힘입어 매물이 줄어들면서 재건축 아파트 가격을 올리는 구조가 공고해졌다는 풀이다.
다만 재건축초과이익부담금 카드가 나오고, 안전진단기준이 강화되자 상승세가 둔화된 것은 사실이다. 또한 재건축 연한 연장, 보유세 인상 카드가 대기중인 상황이어서 재건축 아파트 가격은 ‘상승세’가 아닌 ‘안정세’가 예상된다고 봤다. 아파트 분양시장 호황이 당분간 지속되더라도 일부 선호단지로 열기가 집중되면서 양극화는 심화될 것이라는 전망도 함께 했다.
연구소는 “1순위 자격기준 강화 및 재당첨 제한 등 규제 강화로 주거 및 투자선호도가 높은 강남 및 수도권 일부 지역 위주로 청약수요가 집중될 것”이라고 예상했다.
선호지역을 제외한 지역에서는 청약경쟁률 하락이 불가피 하며 신규 공급물량이 많은 지역의 경우 미분양 문제마저 심화될 것이라고 관측했다.
오피스텔 관심 여전, 수익률↓
수익형 부동산으로 관심이 높은 오피스텔의 경우 규제확대 속에서도 투자 관심은 지속될 가능성이 높을 것으로 보면서도 수익률이 하락하고 있는 점을 각별히 언급하기도 했다.
수도권 오피스텔 가격은 최근까지도 꾸준한 오름세를 보이고 있지만 수익률은 하락세에 있다는 것이다.
월간 기준 동향 파악이 가능한 최근월인 3월의 경우 서울 오피스텔 평균 일반거래가는 약 2억3467만원으로 2월보다 0.33%, 전년동월 대비 3.46% 오른 수준이었다. 올들어 석달 연속 3%대 상승률을 기록한 것이라고 전했다. 주택시장 규제 강화 기조가 지속되는 가운데 수익형 부동산에 대한 투자수요가 유입되면서 매매가격 상승폭이 확대된 덕분이라고 봤다. 하지만 3월 기준 서울 오피스텔 임대수익률은 4.82%에 그쳤다. 전년동월대비로 0.21%포인트 전월대비 0.02%포인트 떨어진 수치다.
오피스텔 임대료는 보합세에서 맴돌고 있는데 매매가격이 올라 임대수익률이 하락하는 상황이라는 것이다. 서울은 지난해 7월 이후 수익률이 5%를 밑돌기 시작했다. 다만 오피스텔은 투자금액이 높지 않은 편이고 임대수익률이 정기예금 금리나 주택담보대출대출 금리보다 높은 만큼 투자수요는 당분간 지속될 것으로 내다봤다.
