정부의 부동산 안정화 정책이 거의 완성되고 대출규제가 복합 작용하는데다 미국 정책금리 추가 인상에 따른 국내 기준금리 인상가능성이 겹치면서 부동산 가격 오름세까 꺾이는 모습이 역력하다. 강북을 제외한 전국 전세값 지수가 이미 마이너스로 돌아선 것이 선제적 징후라는 주장도 있지만 새 아파트 수요는 여전해서 분양시장은 주목할 곳이 있다는 지적이다. 리치에서 알아봤다.
부동산시장 하향 전망 확산
주택 시장에 깔리기 시작했던 보수적 시각이 갈술혹 두터워지고 있다.
분양권 전매제한, 양도소득세 중과, 재건축초과이익환수제, 안전진단 강화 등의 정부 규제가 힘을 발휘하고 새 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보대출비율), RTI(이자상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등의 대출규제가 겹쳐졌다. 여기다 국내 기준금리 인상이 예상되면서 주택담보대출금리 상승 우려에 따른 주택 거래량 급감이 현실화됐다.
이들 요인 때문에 실수요자의 주택 구매여력 및 투자심리 악화됐을 뿐만 아니라 다주택자의 갭투자가 사실상 어려워진 만큼 부동산 시장은 하락 국면이 이어질 것이라는 견해도 세력을 키우고 있다.
하지만 반대로 실수요자 가운데 여력이 되는 경우 현재 시장 흐름을 틈타 적극적으로 뛰어들 가능성도 있다는 시각이 병존한다. 특히 새 아파트 선호 현상은 결코 수그러들지 않을 것이기 때문에 아파트 분양시장은 입지조건과 브랜드 파워 등에서 인기를 끌 단지는 주목도가 더욱 높아질 수 있다는 전망이다.
입주 피크 예상…7월 분양 주목 단지
세금 이슈를 제외하고서라도 하반기 주택시장을 고려할 때 주목할 점은 2015년 52만호에 이르렀던 주택 분양에 따라 올 하반기 입주 가구 수가 정점을 기록할 전망이라는 것이다.
부동산114는 3분기인 7~9월 월평균 약 3만 가구 가량이 입주할 예정이라고 봤다.
7월의 경우 서초구 잠원동 ‘신반포자이(607 가구)’가 스타트를 끊으면 반포동에서 8월에 ‘반포래미안아이파크(829 가구)’, 9월엔 ‘반포센트럴푸르지오써밋(751 가구)이 입주할 예정이라는 것이다.
7월 아파트 분양시장에선 래미안 삼성동 상아2차(총 679가구, 일반분양 115가구)가 등장할지 기대를 모으고 있다. 삼성물산은 서초우성 1차 재건축 단지도 하반기 분양에 나설 예정이어서 실수요자와 투자자로부터 주목받고 있다.
또한 대우건설이 동작구 사당3구역 푸르지오(총 507가구, 일반 분양 159가구)를 7월 분양시장에 내놓을 계획인 것으로 알려졌고 강북에선 상계 꿈에그린(총 1062가구, 일반분양 80가구)가 7월에 분양이 예상된다.
아파트 전세값 강북이 선방
아파트 전세가격 지수 흐름을 보면 전세는 대세 하락이 심화되는 양상이다.
KB부동산 LiiV ON에 따르면 6월11일 기준 전국 아파트 전세가격 지수는 전 주 대비 0.03% 빠졌고 전월 대비로는 0.11% 빠졌다. 전년 말과 비교하면 0.38%빠진 상황이다.
서울 중에서 강북이 지난해 말 대비해 0.23% 오른 상태로 선방하고 있을 뿐 강남조차 지난해 말 대비로는 0.04% 증가에 그친다. 서울을 포함한 수도권 전체로는 지난해 대비 0.30% 빠진 상태다.
길게 보면 전국 기준 전세가격은 지난해 4분기 주간단위로 마이너스 변동률(감소)을 보이기 시작했고 올해 들어 줄곧 마이너스 행진을 보였다. 여기다 서울마저 1분기 말부터 마이너스 그래프를 찍기 시작해 낙폭을 키우고 있는 중이다.
전세가격 낙폭 심화에 이어 매매가격 상승폭이 둔화되는 상황이 겹치고 있는 장면에서 우리는 하반기 부동산 시장 환경에선 확실한 투자대상이 아니면 과감하게 배제하는 전략이 유효한 시점임을 깨달을 수 있다.
