2024-03-26 15:26 (화)
주택시장과 보유세 개편
주택시장과 보유세 개편
  • 최상훈기자
  • 승인 2018.07.09 08:46
  • 댓글 0
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“보유세 인상 제한하고
거래세 인하 병행해야”

 

강남을 비롯한 서울과 수도권 선호지역에선 매물이 부족해 값이 뛰는 반면 비수도권 지역은 경기침체와 공급과잉으로 떨어져 역전세난이 심화되는 등 양극화가 커지고 있다는 문제의식 아래 주택시장 흐름을 분석하고 가계부문과 우리 경제에 끼칠 악영향을 최소화하는 보유세 개편 방안을 모색하는 자리가 마련됐다.

“정부는 장기간 저금리 기조로 누적된 단기부동자금이 서울 강남권 등 일부 과열지역에 몰리지 않도록 분산투자를 유도하는 동시에 공급물량 급증으로 급격한 가격 하락이 에상되는 지역에 대한 모니터링을 강화하는 한편 해당 지역 시장 환경에 적합한 지원정책을 개발해야 할 것입니다.”
“주택 보유세 인상은 재고되어야 하며, 보유세 인상이 불가피하다면 ‘최소한의 보유세 인상’과 ‘거래세 인하’가 동시에 추진되는 것이 바람직합니다.”


“주택시장 충격 최소화 필요”

첫 번째 발표를 맡은 이승석 한국경제연구원 부연구위원은 일단 “8.2대책 발표 이후 전국적 주택가격이 안정국면으로 진입하는 모습을 보였다”고 평가했다.
하지만 시장동향이 정부정책에 차별적으로 반응하고 있다는 점을 우려했다.
“지방 주택 가격은 상승세가 급격히 둔화되는 반면에 서울 주택가격은 강남권을 중심으로 가격 상승폭이 확대되는 등 ‘기역별 양극화가 심화되고 있다”는 이유에서다.
이어 “양극화 현상은 정부의 강력한 규제강화와 공급물량 증가, 금리인상 및 DSR도입 등 금융환경 변화에 의해 당분간 지속될 것”이라며 “주택시장 경기는 전반적으로 둔화될 것”이라고 예상했다.
때문에 올해와 내년은 정부 정책 효과가 가시화·본격화 되는 동시에 금리인상과 DSR도입 등으로 주택시장을 둘러싼 환경이 급변하는 시기라고 규정했다.
“유동성충격 심각 대출규제 늦춰야”

이승석 위원은 따라서 “정부는 장기간 저금리 기조로 누적된 단기부동자금이 서울 강남권 등 일부 과열지역에 몰리지 않도록 분산투자를 유도할 필요가 있다”고 제언했다.
이 위원은 부동자금 규모가 1000조원에 이르고 있으나 정부의 규제에 따라 투자가 유예돼 있는 상황이라는 점에서 적극적 정책 대응 필요성을 강조했다.
그는 주택 가격 변동에 따른 충격 요인 분석 결과를 제시하며 “금융위기 전에는 공급충격과 수요충격이 주택가격 변동성을 유발하는 주 원인이었지만 금융위기 이후엔 유동성 충격 영향이 현격히 증가한 것으로 파악됐다”고 설명했다
따라서 “공급물량 급증으로 급격한 가격하락이 예상되는 지역에 대한 모니터링을 강화하면서 해당 지역의 주택시장 환경에 적합한 지원정책 개발이 바람직할 것”이라고 주장했다.
아울러 “급변할 것으로 예상되는 금융환경 변화에 때한 주택시장 충격을 최소화하기 위해 금리인상, DTI 강화, DSR 도입 등에 대한 정도와 시기를 신중히 조절하는 것이 무엇보다 중요하다”고 권고했다.


“가계 처분가능소득 감소 악영향”

이어 ‘주택 보유세 개편방안 검토’를 주제 발표에 나선 임동원 한국경제연구원 부연구위원은 우리나라 부동산 세제가 국제비교해 봤을 때 보유세 비중이 낮고 거래세 비중이 높은 구조라고 살폈다.
총 세수 대비 거래세 비중은 3%로 OECD평균 0.4%보다 크게 높으며 OECD 국가 중 두 번째로 높아 세계최고 수준이라는 것이다. 공시지가 실거래가 반영률은 60%라는 점도 지적했다.
여러 가지 세제 개편 방안 가운데 공정시장가액비율과 공시지가를 동시에 인상하면 2~4년 사이 세부담 증가율이 공시지가 합계액 5억원 미만인 경우 무려 310.5%에 이르고 10억원 미만은 149, 15억원 미만인 경우에도 146.9%로 예상된다고 내다봤다.
이에 대해 임 위원은 “보유세 인상으로 정부 세입은 늘겠지만 가계 처분가능소득 감소로 인해 민간소비도 감소할 것이기 때문에 신중한 결정이 요구된다”는 시각을 드러냈다.
나아가 “보유세 인상은 재고되어야 하며 보유세 인상이 불가피하다면 ‘최소한의 보유세 인상’과 ‘거래세 인하’가 동시에 추진되어야 할 것”이라고 권고했다. 당장엔 세부담을 피하려 매물이 늘어 부동산 가격이 일시 하락할 수 있겠지만 시간이 지나면 세부담의 세입자 전가현상 또는 조세저항이 발생할 수 있기 때문이라는 이유에서다.


“세 부담이 계속 늘면 부작용 커”

수년간 보유세 부담이 늘면 부동산 시장 침체가 장기화하는 부작용 가능성도 거론했다.
“불가피하게 보유세를 인상하더라도 재산과제의 균형과 거래 활성화를 위해 거래세는 내리는 것이 타당하다”고 강조한 까닭이다.
“특히 그는 현금 수익이 없는 곳에 과세하는 것은 재고해야 마땅하다”는 시각이다. 1주택자 또는 고령자가 주거와 생계난에 처할 수 있다“고 걱정했다.
아울러 임 위원은 “과거 참여정부 부동산 안정화 정책 실패를 교훈 삼아 수급안정에 바탕을 둔 부동산 정책 일관성 유지가 필요할 것”이라며 “부동산 보유세에 대한 장기적 개선방안으로 거래세의 비중을 낮추는 방안이 바람직하다”고 제안했다.
이렇게 보는 이유로 그는 “저금리로 인한 대체투자수단이 부족하고 수요·공급 안정에 따른 일관성 있는 부동산 저액 실종상황은 참여정부 때나 지금 모두 동일하다”는 지적을 덧붙였다.
“경제성장률을 유지하면서 복지재원도 조달하려면 OECD가 제안한 것처럼 재산과세와 소비과제를 늘려야 하는데 그 중 보유세 비중을 늘리고 거래세는 줄여야 한다”고 강조했다.


“주거 영역 전반 개선 추구해야”

토론에 나선 이준용 한국감정원 부장은 부동산 가격 안정화만 보지 말고 장기적으로 지역균형발전과 인구분산 정책과 맞물린 주택공급정책이 필요하고 ▲광역교통망 개선과 ▲육아·문화·교육 인프라를 확대해 자족기능을 확보하며 ▲주거시설에 다양한 여가·문화생활이 공존하는 정비 사업을 추진해야 한다는 대안을 제시했다.
더 좋은 곳을 찾아 인구가 이동한 뒤 정착하고 생활할 수 있도록 보장해주는 것이 필수적이라는 접근법인 셈이다.
또한 경기지역과 세종시나 혁신도시 주택공급이 늘어나면서 월세보다 전세가 늘어나고 있는 것을 볼 때 서울과 지방까지 전체적으로 보면서 정책대응에 나서야 한다는 시각이다.
전병욱 서울시림대 교수는 “주택 보유자가 세금을 전적으로 부담하는 것이 아니라 임차인이나 장래 주택 수요자에게 전가할 수 있다면 의도했더 정책효과가 나타나지 않고 심지어 주택 공급에 악영향을 끼치는 고정 효과(lock-in effect)가 발생할 수 있다”는 점을 걱정했다. 
전 교수는 “가장 바람직한 가격 안정방안은 지속적인 공급 증가이기 때문에 재건축 관련 규제 완화 및 교육 환경 등의 측면에서 좋은 조건을 가진 대체적인 주거 지역개발 등을 통해 장기 공급 확대방안을 추진해야 할 것”이라고 주장했다.

 


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