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알짜 부동산에 눈길 팍! 팍! 주식 대신 ‘수익형 부동산’ 산다
알짜 부동산에 눈길 팍! 팍! 주식 대신 ‘수익형 부동산’ 산다
  • 월간리치
  • 승인 2011.05.12 04:34
  • 호수 27
  • 댓글 0
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‘큰 손’들은 역시 다르다. 그들은 ‘위기’를 ‘기회’로 삼아 투자안전성이 높으면서도 입지와 배후수요 등을 판단한 수익성 높은 투자에 나서고 있다. 부동산 침체를 뚫고 수익을 낼 수 있는 알짜 부동산을 좋은 조건에 선점하기 위해 발 빠른 움직임을 보이고 있다. 무엇보다 입지여건과 개발호재를 갖춘 안정적인 알짜 부동산 선점에 발품을 아끼지 않고 있다.

서울 서초구 방배동에 사는 김모(60)씨는 강남 일대에 오피스텔 3실을 가지고 있다. 자산가인 그는 임대수익에 눈을 돌려 성공한 케이스다. 연간 수익률 6%대의 임대수익을 챙기고 있어서다. 그는 주위의 부러운 시선을 받으면서 흐뭇한 미소를 머금고 있다.

“환금성+수익률을 잡는다”

김씨처럼 수익률을 좇는 강남 부자들이 늘고 있다. 그들은 아파트의 경우 많은 자금이 필요한데다 시세차익을 얻기 힘들어지면서 환금성과 임대수요가 뒷받침되는 강남권 오피스텔에 주목하고 있는 것이다. 
한 재테크 전문가는 “강남부자들은 현재 사상 최고치를 연이어 갈아치우는 주식은 뒷전”이라면서 “이보다는 ‘눈에 보이는’ 부동산에 관심이 더 높은데 인플레이션(물가 상승)에 따른 자산 가치 하락을 수익형 부동산을 통해 보전받기 위한 움직임이 강하다”고 전했다.
전문가들에 따르면 강남 부자들은 전세난이 심화되면서 도시형 생활주택과 소형 오피스텔 같은 수익형 부동산에 뛰어들고 있다. 특히 임대사업과 증여의 수단으로 2억 원 이하의 소형 주거시설에 눈길을 두고 있다.
오피스텔의 경우 임대수익률이 은행 정기예금 이자율을 웃돌고 있어 인플레이션 우려가 높아지면서 안정적인 투자처로 인식되고 있다는 게 전문가들의 전언이다.
그렇다고 해서 강남 부자들의 투자 상품은 오피스텔에만 국한되지 않는다. 상가 건물도 관심사로 급부상했다.
한 부동산 전문가는 “경제성장률만 어느 정도 받쳐준다면 상가 건물은 절대 배신하지 않을 투자 대상이란 믿음이 강남 부자들 사이에 번지고 있다”면서 “상당히 큰 규모의 유동자금의 경우 금리와 물가 상승이 예상돼 이 같은 리스크를 줄이기 위해 상가 건물로 수요가 쏠리고 있다”고 귀띔했다.

‘분양가와 단지 구성’ 가장 먼저 본다

환금성이 뒷받침하고 있다는 것도 투자 요인으로 작용하고 있다. 부동산 관계자들에 따르면 강남권 요지의 상가 건물은 최근 5년간 3.3㎡당 5000만 원에서 1억 원대로 올랐다. 그럼에도 수요는 줄어들지 않고 있다. 상가 건물 투자 수요의 80%가량은 강남에 몰리고 있다.
강남 부자들은 매장용 빌딩에 대해서도 관심이 높다. 연간 투자수익률이 크게 상승하고 있다는 이유에서다. 매장용 빌딩이란 전국 87개 주요 상권의 3층 이상, 임대면적 50% 이상 매장용 건물을 말한다.
실제 국토해양부가 조사한 작년 매장용 빌딩의 연간 투자수익률을 보면 6.85%로 높아졌다. 지난 2009년 5.19%로 최저치를 기록한 것과는 대조적이다. 조사 결과에 따르면 ▲서울  7.52% ▲부산 6.68% ▲대전 6.64% ▲인천 6.34% 등을 기록했다.  
그러면 강남 부자들은 어떤 기준으로 투자 상품을 고를까. 재테크 전문가들에 따르면 이들의 가장 우선 조건은 분양가와 단지 구성이다. 가격을 꼼꼼하게 따지는 것은 당연지사. 때로는 임대 가격에 영향을 미칠 수 있는 변수를 점검하기도 한다. 발품을 팔아 분양가와 임대시세를 비교하는 것은 기본이다.
강남 부자들에게 ‘묻지마’ 투자는 허용되지 않는다. 가격이 싸다는 소문에 모델하우스를 찾아도 적은 금액에 더 까다로운 모습을 보이기 일쑤다. 그만큼 신중하게 투자 상품을 고르고 있다는 얘기다.
두 번째로 판단기준을 삼는 것은 향후 개발 가능성이다. 개발 가능성이 높을수록 이들의 움직임도 빠르다. 법조타운이나 신도시 개발 등 개발 청사진이 이들의 투자를 이끌어내고 있다고 해도 과언이 아니다.
부대시설도 관심사다. 부대시설이 두로 갖춰져 있는 부동산은 임차인들을 구하기 쉽기 때문에 이를 예의 주시하고 있는 것이다.
부동산 한 전문가는 “강남 부자들이 찾는 상가 건물은 대개 가격이 50억~100억 원대 상가가 많다”면서 “층수는 5층 전후에 땅 넓이는 대지 330㎡ 이상인 경우가 허다하다”고 귀띔했다.
이 전문가는 또 “서울 역삼동 테헤란로 이면도로의 상업지역과 서초동 교대역 부근, 청담역 부근, 강남역 부근 등을 선호하는 편”이라면서 “상업지역은 3.3㎡당 1억 원을 호가하며 3종 주거지역일 경우 7000만~8000만 원에도 가격이 형성되고 있다”고 전했다.

성공 키워드 1순위는 ‘환금성’

하지만 강남 부자들이 이 같은 투자방법을 선호한다고 해서 누구나 따라할 수 있는 것은 아니다. 강남 부자들은 소위 ‘큰 손’이자 자산가다. 반면 일반 투자들은 이들보다 투자 규모가 작을 수밖에 없다.
이러한 경우 중요한 것은 ‘자신에게 맞는’ 수익형 부동산을 제대로 찾아야 한다. 그러기 위해서는 무엇보다 첫 투자 대상을 잘 고르는 안목이 필요하다. 그것이 향후 투자 방향을 결정하기 때문이다.
강남의 한 부동산컨설팅 대표는 “수익형 부동산 투자에도 맞춤형 전략이 필요하다”면서 “자신이 처한 상황·나이·투자 규모에 맞게 시작하는 게 중요하다”고 조언했다.
현재 수익형 부동산으로는 모텔, 원룸, 다가구, 오피스텔, 상가 등이 꼽히고 있다. 이들 부동산 중 접근이 쉬운 편인 것은 원룸·다가구·오피스텔 등이다. 지역 선정만 잘하면 싱글족들을 대상으로 안정적으로 월세 수입을 얻을 수 있는 게 장점이다. 게다가 관리가 쉽다는 이점이 있다.
반면 모텔이나 고시원, 상가 등은 일반 투자자들에게는 부담이 될 수 있다. 모텔의 경우 일 자체가 험하고 일반 수익형 부동산과 다른 점이 많다. 또 규모가 큰 고시원이나 원룸텔 등은 24시간 관리가 필요하고 비경험자가 처음부터 하기에는 무리가 따른다.
한 부동산 컨설턴트는 “상가의 경우 신규 상가를 분양받기보다 이미 상권이 검증된 지역이나 선임대된 곳에 들어가야 안전하다”고 강조했다.
그러면 수익형 부동산 투자에서 성공 포인트는 무엇일까. 우선 상권을 꼽을 수 있다. 전문가들은 하나 같이 ‘무조건 A급 상권에 들어가라’고 권유한다. C급 상권 330㎡(100평)보다 A급 상권 33㎡(10평)이 훨씬 더 투자 가치가 높다는 게 그들의 설명이다.
방배동에서 부동산 컨설턴트를 하고 있는 A씨는 “지방 상가 330㎡(100평)을 살 바에야 차라리 강남역 33㎡짜리에 투자하는 게 낫다”며 “가장 큰 이유는 환금성이 높기 때문”이라고 말했다.
A씨는 이어 “A급 상권에 들어가야 임차인을 구하기도 쉽다”면서 “A급 상권에 건물을 지어 어떤 임차인이든지 들어올 수 있도록 하는 게 현명한 투자방법”이라고 덧붙였다.
수익률의 함정을 점검하는 것도 빼놓을 수 없는 성공 포인트다. 수익률 계산의 귀재가 되어야 성공의 문턱에 다다를 수 있다는 게 전문가들의 중론이다. 수익률에 대한 개념이 확실히 머릿속에 들어 있어야 한다는 것이다. 특히 중요한 것은 ‘실질 수익률 계산’이라고 입을 모은다. 
한 부동산 전문가는 “일반적으로 사용되는 수익률은 모두 세금 공제 전의 수치”라면서 “무엇보다 매입할 때 납부해야 하는 취득·등록세와 중개 수수료 등 거래 비용도 고려하지 않은 것”이라고 설명했다.
이어 “일반적으로 사용하는 수익률은 이처럼 단순한 임대료 산정 방식을 사용하고 있다”며 “결국 재산세인 보유세와 소득세 6~35%를 납부하면 정기예금에도 못 미칠 수 있는 만큼 신중하게 접근해야 한다”고 조언했다.

‘발품을 팔아야 성공 문턱 다다른다’

그러나 중개업소를 찾아가 시세를 묻고 새로 나온 물건을 찾는 것이 무엇보다 중요한 성공 포인트라고 할 수 있다. 직접 투자 예정 지역의 공인중개업소를 돌며 정보를 수집해야 한다는 게 전문가들의 이구동성이다.
한 강남 부동산 컨설턴트는 “해당 지역에서 나오는 투자 정보는 토박이 공인중개사들에게 묻는 게 가장 빠른 방법”이라면서 “지금 투자를 시작하는 사람이라면 확실한 목표 수익률과 투자 대상만 정하고 직접 발품을 팔아야 성공의 길을 걸을 수 있다”고 강조했다.


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