2024-03-26 15:26 (화)
‘아파트’도 장만하고 ‘투자수익’도 얻고
‘아파트’도 장만하고 ‘투자수익’도 얻고
  • 최성범기자
  • 승인 2018.12.06 16:54
  • 댓글 0
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혼돈의 시대 아파트 투자는 ‘경매·재개발입주권·청약시장’이 적격

 


문재인 정부가 내놓은 8번째 부동산 대책인 ‘9·13 부동산 대책’으로 주택시장이 주춤하고 있는 모양새다. 게다가 양도소득세 중과와 보유세 인상, 대출 규제 등 전방위적 부동산 대책은 서울 주택시장을 조용하게 만든 분위기다. 때문에 향후 시장의 흐름을 가늠하기 힘든 상황이다. 이런 추세 속에서 ‘똘똘한 아파트’에 투자하는 방법이 있을까. <리치>에선 그 해답을 찾아봤다.


아파트 투자에 나서기 전에 우선적으로 고려할 것은 정부의 부동산 대책 방향이다. 현재 정부 규제는 다주택자에 초점을 맞추고 있다. 이는 곧 1주택자 재테크 즉 ‘똘똘한 한 채’의 중요성이 그만큼 커졌다는 것을 의미하는 동시에 투자성패를 가르는 부동산 입지 선택이 중요해졌다는 것을 말하고 있다.


보유 현금 충분히 활용해야

무엇보다 지금처럼 정부의 규제 시그널이 끊임없이 나오는 상황에서는 투자전략의 중요성이 강조되고 있다. 예컨대 투자자는 본인이 처한 환경에 따른 차별화된 투자 전략을 펼쳐야 한다. 모두와 같은 방식으로 투자에 나서면 성공 가능성은 그만큼 떨어질 수밖에 없다.
부동산 투자성패를 가르는 것은 적절한 자금 한도에서 최적의 입지를 고르는 것이라는 점을 잊어서는 안된다. 부동산은 자본재의 성격이 강하다. 큰돈을 필요로 한다. 이때 중요한 역할을 하는 것은 금리다. 따라서 금리 상승을 떠나 대출 자체가 어려워진 만큼 공격적인 ‘빚테크 전략’ 대신 보유 현금을 충분히 활용하는 것이 바람직하다.
그러면 ‘똘똘한 아파트’에 성공적으로 투자할 수 있는 방법은 무엇일까.
전략적으로는 ‘입지 선정’이다. 사실상 투자자들이 아파트 투자를 선호하는 이유는 수익률이 높고 안전하다는 이유가 강하다. 특히 서울 아파트에 돈이 몰리고 있는 이유에 주목할 필요가 있다. 세금을 몇 백만원, 몇 천만원 낸다고 해도 한 달에 수천만원, 1년에 수억원씩 오르니 몰리는 것이다.
전문가들에 따르면 입지선정을 할 때 유심히 살펴야 할 것은 형성된 매매가격의 배경이다. 만일 매매가격이 다른 단지에 비해 평균 이하보다 낮은 단지라면 피하는 게 상책이다. 가격이 저렴하게 형성됐다면 사람들이 피하는 다양한 이유로 인해 재평가되기 어려운 단지일 가능성이 크다. 이런 곳은 호재가 생겨도 상승폭을 따라가지 못하는 경우가 허다하다.
상승장 때의 시세흐름도 유심히 살펴야 한다. 만약 상승장에도 시세가 오르지 않는 단지라면 발걸음을 돌리는 것이 좋다. 상승하지 않는 아파트는 반드시 이유가 있으므로 투자결정 전에 반드시 단지별로 아파트의 시세를 조사하는 것은 필수다.
한 부동산 전문가는 “매수할 때부터 꼼꼼하게 오를 수 있는 아파트를 선택하는 것이 무엇보다 중요한 때”이라면서 “성급히 취득한 아파트가 가격도 오르지 않고 팔기도 힘들어서 골칫거리로 남아 후회를 할 수 있기 때문”이라고 조언했다.


두 마리 토끼를 잡는다.

입지선정이 끝났으면 그 다음은 투자방법을 선택해야 한다. 금리 상승기에 적절한 전략으로 꼽히는 것 중 하나는 경매를 통한 저가 아파트 매입이다. 금리가 오르면 이자비용 부담으로 인해 경매로 넘어가는 물량이 증가한다. 이 때는 낮은 가격에 아파트를 살 수 있는 가능성이 높아진다. 투자심리가 위축되며 경매 낙찰가율이 낮게 형성되는 경우가 많아서다.
일반적으로 경기가 좋지 않을 때 빚을 감당할 수 없는 한계가구가 늘어나면서 경매 물건도 증가하는데 현재 경매 물건은 조금씩 늘어나는 추세다. 게다가 강남 부동산시장이 하방압력을 받고 있어 하반기 본격적으로 시작된 대출규제와 연말 예상되는 금리인상이 겹치면 내년 초부터 경매 매물이 본격적으로 늘어날 가능성이 높아지고 있다.
전문가가 말하는 또 다른 투자방법은 ‘재개발 입주권’ 투자다. 이 같은 입주권은 투자자와 1주택지, 무주택자 등에게 가장 매력이 있는 물건이라고 할 수 있다. 게다가 적은 돈으로 새 아파트를 받을 수 있는 이점도 있다. 입주권은 1~2년 내 분양을 앞둔 것이 좋다. 재개발 입주권을 지목하는 이유는 간단하다. 재건축 시장 규제로 상대적으로 틈새시장이 됐다는 것이다.
사실 재개발 투자는 적은 금액으로 내 집 마련이 가능하고 주택 재개발이 완료되어 아파트 입주권을 받으면 투자 수익도 얻을 수 있는 좋은 투자처라고 할 수 있다. 공시가격이나 공시지가가 높은 곳이나 주변에 아파트 시세가 높은 곳을 선택한다면 투자성과는 그만큼 커지게 된다. 
서울 청약시장에 투자를 고려하는 것도 한 방법이다. 전문가들 중에는 청약시장이 내년 부동산 시장을 주도할 것으로 보는 사람이 많다. 올 하반기부터 내년까지 출현할 물건들의 입지가 나쁘지 않기 때문에 서울과 수도권 수요가 더 몰릴 것이라는 분석이 그 이유로 꼽힌다. 
한 부동산 전문가는 “정부의 부동산 규제로 서울과 인근 수도권 대도시들은 대부분 투기지역과 투기과열지역으로 지정되면서 청약 전매가 어려워졌다”며 “아울러 1주택자의 청약 당첨기회도 낮아지면서 투자자들이 비규제지역으로 몰리는 현상이 나타나고 있다”고 전했다.
이어 “서울에 비해 가격 부담이 덜하고 분양권 전매제한 기간이 6개월∼1년으로 비교적 짧아 비규제지역이 반사이익을 보고 있다”면서 “입지 좋고 인프라를 잘 갖춘 단지를 통해 단타 이익을 노려볼 만 하다”고 덧붙였다.

 


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