지난해 9.13 부동산 대책이 나온 이후 정부의 잇따른 규제로 주택시장에 거래절벽 현상이 나타나고 있다. 정부는 집값이 지나치게 오르자 이를 억제하기 위해 서울과 일부 수도권 지역을 규제지역으로 묶고 1순위 청약자격 강화 및 분양권 전매제한 등에 강력한 규제를 적용시켰다.
또 종합부동산세 개편을 통해 종부세 과표 6억원 이하는 현행세율을 유지하되 과표 6억원 초과는 금액에 따라 0.1~0.5%포인트 인상하고 3주택자도 추가 과세하기로 했다. 아울러 규제지역과 유주택자에 한 해 대출에도 제약을 걸면서 주택시장 투기 수요가 눈에 띄게 줄고 있다.
상업업무용 부동산 거래량 ‘껑충’
상황이 이렇다보니 상대적으로 규제에 영향이 덜하면서 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는 상가로 투자자들이 눈을 돌리고 있다. 투기수요 억제를 위한 정부의 규제로 투자자들이 수익형 부동산으로 발길을 돌린 것이다.
실제로 상업업무용 부동산의 거래량도 눈에 띄게 증가했다. 상가정보연구소가 국토교통부 통계를 분석한 결과 지난해 10월 상업·업무용부동산(상가, 오피스, 오피스텔 등) 거래건수는 3만2567건으로 전월(2만5379건) 대비 28.3% 증가했다. 전년 동기(2만8714건)에 비해서도 13.4% 늘었다.
상가정보연구소 이상혁 선임연구원은 “아파트 가격 상승이 수익형부동산 시장으로 옮겨 붙을 것이란 기대감이 매수심리를 부추긴 것으로 보인다”며 “특히 강도 높은 대출 규제의 영향으로 비교적 소액으로 투자가 가능한 오피스텔이 주목 받는 분위기”라고 전했다.
그러나 모든 재테크가 그렇듯 상가 투자 역시 위험성을 동반하고 있다. 상가 투자자들이 가장 두려워하는 ‘공실’ 위험이 그것이다. 노후 대비를 위해 전 재산을 털어 상가에 투자했지만 임차인을 구하지 못해 발을 동동 구르는 이들도 부지기수다.
그렇다면 성공적인 상가 투자를 위해서는 어떤 점에 유의해야 할까.
모든 부동산이 그렇듯이 상가도 ‘입지’가 가장 중요한 부분이다. 똘똘한 상가는 역시 유동인구가 많고 상권이 풍부한 입지에 위치한다.
특히 서울 및 수도권은 지하철역과의 인접 여부가 가장 중요하다. 역세권 상권은 유동인구가 많아 안정적인 수익을 창출할 수 있어 수익을 얻는데 유리하다. 노선이 많으면 많을수록 더욱 좋은 입지다. 투자하려는 물건에 접근 가능한 거리 내 지하철역이 몇 개나 되는지도 중요한 포인트다.
대학가나 도심 등 유동인구가 많은 지역도 우수한 상권에 속한다. 대형 상업시설이 입점하면 손님을 모으는 효과가 있어 상권이 활성화되기 때문이다.
물리적이거나 심리적 거리인 접근성도 따져야 한다. 방문객들이 쉽게 찾아올 수 있는 장소가 장사가 잘 될 수밖에 없기 때문에 세입자들이 선호한다. 이에 영향을 주는 요소는 버스정류장, 점포 출입구 위치, 주차 가능여부 등이다.
호재 등 미래가치를 살펴봐야
아파트 등 주거용 부동산이 남향을 선호한다면 상가는 북향을 선호하는 현상이 있다는 것도 중요하다. 남향의 경우 햇빛의 노출이 심해 식료품 등의 상품이 변질, 변색될 우려가 있기 때문이다.
또 상가의 경우 전면이 유리인 경우가 많은데 이때 유입되는 직사광선으로 인해 내부온도가 높아져 냉난방비용이 추가로 들어가는 것도 북향 상가를 선호하는 이유 중 하나다. 이에 상가에 들어 올 업종에 따라 향을 잘 고려해야 한다.
아파트 투자와 다른 또 한 가지는 크기가 큰 부동산이 대세라는 점이다. 최근 상가 투자 트렌드는 ‘업사이징’이다. 아파트는 일인가구 증가 등으로 크기가 작을수록 수익률과 환금성이 높지만 상가는 다르다. 상가는 크기가 넓을수록 병원, 금융기관, 슈퍼마켓 등 우량 임차인이 들어올 확률이 높아 투자가치가 높다.
1층 등 저층 상가를 공략하는 것도 좋은 방법이다. 상가는 고층으로 갈수록 접근성이 떨어지기 때문에 고객들의 발길을 사로잡기가 쉽지 않다. 이에 자연스러운 인구 유입이 가능한 저층 상가를 노리는 것이 좋다. 대로변에 위치한 저층 상가라면 더욱 훌륭하다.
임차인이 꾸준히 영업을 한 점포인지도 따져봐야 한다. 만약 임차인이 수시로 변경되고 업종도 자주 바뀐다면 공실에 대한 위험도 높아질 수밖에 없다.
신도시나 뉴타운 등 계획도시에 있는 상가라면 키즈 카페나 학원 등 어린이들을 타깃으로 한 업종이 많은 상가와 가까운 곳에 위치한 물건을 선택하는 것도 좋은 방법이다. 이런 지역에는 어린 자녀를 둔 젊은 층이 많이 거주하기 때문에 해당 업종 상가가 풍부한 곳에 고객의 발길이 더욱 잦기 마련이다.
임대료가 저평가된 물건을 매입한 후 임대료를 조정하는 것도 수익률을 높이는 방법이다. 리모델링을 통해 건물 가치를 끌어올려 수익률 상승을 높이는 것도 투자 성공 비법 중 하나다.
다른 부동산과 마찬가지로 상가 투자 역시 미래가치를 살펴봐야한다. 해당 지역에 어떤 호재가 있는지를 따져봐야 한다는 것이다. 지하철역이 생기거나 대규모 개발계획이 있는지 등을 통해 상가의 미래를 엿볼 수 있다.
