최근 자산가들을 중심으로 ‘부동산펀드’가 인기를 모으고 있다. 국내외 증시의 변동성이 확대에 대안 투자처로 떠오르면서 저금리 시대에 고위험 고수익을 수반하는 투자패턴으로서 확실히 자리매김을 하는 모양새다.
실제 금융투자협회에 따르면 지난해 12월 11일 기준 전체 부동산펀드 순자산은 76조5536억원 규모에 이르고 같은 해 10월에만 1조7000억원의 자금이 순유입됐을 정도다.
이처럼 부동산펀드 인기가 올라가는 이유로는 투자자산의 높은 안정성을 기반으로 상대적으로 높은 수익률을 낼 수 있다는 점이 꼽힌다.
여기에 증권사 등 판매사들이 최소가입 금액을 100만원으로 낮추는 등 공모형 부동산 상품을 자산관리 사업의 돌파구로 활용하고 있다는 점이 한몫 거들고 있다. 게다가 금융당국이 사모펀드와 관련된 각종 규제를 풀면서 앞으로 더 성장할 것이라는 전망이 나오고 있다.
“적정수익 기대”
그러면 자산가들의 부동산펀드 투자 현황은 어떨까.
KB금융지주 경영연구소의 '2018 한국 부자 보고서'에 따르면 부자들 전체 자산 중 부동산이 차지하는 비중은 지난해 말 52.2%에서 올해 5월 말 53.3%로 증가했다. 또한 현금과 예·적금을 늘려 안정적 수익 및 유동성 확보에 나서고 펀드 등 간접투자 비중을 확대하면서 특히 펀드는 8.4%에서 11.1%로 올라갔다.
하나금융경영연구소가 내놓은 ‘2018년 한국 부자 보고서’에 따르면 응답자의 약 83.3%는 외화자산(표시화폐가 외화인 금융상품, 유가증권, 해외부동산 등)을 보유하고 있다. 자산가의 부동산 선호가 확인되고 있는 것이다.
자산가들의 선호도가 올라가고 있는 부동산펀드는 부동산 또는 관련 권리, 부동산담보 금전채권 등에 50% 이상 투자하는 것이다. 펀드의 운용방법은 다양하다. 우량 대기업이 장기 임차한 건물을 매입해 그 임대료를 받기도 하고 완공 전 부동산에 투자해 완공 시 분양대금 또는 수익권을 회수하는 형태도 있다.
부동산펀드의 매력은 지난해부터 부동산 관련 규제가 강화되면서 세금문제를 해결할 수 있다는 장점이 더욱 부각되고 있다는 것이다. 때문에 자금이 부족하거나 세금문제가 있는 투자자에게는 제격이라는 평가를 받는다.
부동산펀드는 사모형과 공모형 두 가지가 있다. 이 중 사모형 부동산펀드는 49인 이하 소수의 투자자들이 돈을 모아 운용하는 방식으로 예금 금리 이상의 수익을 추구하는 대체투자를 선호하고 있다. 펀드 운용이 공모펀드에 비해 상대적으로 자유롭다는 이유에서다.
장점은 또 있다. 이 펀드는 부동산·특별자산 등의 비중이 높고 다양해 그만큼 투자자들의 투자 선택지가 많아진다. 게다가 기존의 주식형 펀드들보다 수익률이 높은 점도 강점이다. 다양한 헤지 전략으로 불안정한 시장 상황 속에서도 선방하고 있어서다.
부동산펀드의 수익률도 기대 이상이다. 투자기간이 6개월부터 2년으로 비교적 짧지만 기대수익률은 5~7%로 높다. 뿐만 아니다. 금융소득종합과세를 면하기에도 유리하다. 만기가 짧으면 수익을 실현할 때 세금과표가 한꺼번에 잡히지 않다는 게 그 이유다.
금융투자업계 한 관계자는 “인기 펀드의 경우 투자자가 원하는 만큼 투자하지 못하거나 다음 투자를 위해 예약해야 하는 경우도 발생한다”며 “돈이 몰리면 경쟁력이 낮은 펀드도 인기 펀드와 함께 시장에서 동시에 팔리면서 부작용이 생길 수 있으므로 주의해야 한다”고 조언했다.
이어 “부동산 펀드에는 단점도 있다”면서 “일반적으로 투자기간이 긴데 중도환매가 불가능한 경우가 많고 만기가 도래해도 부동산 자산이 처분되지 않아 기한이 연장될 수 있다”고 덧붙였다.
“신중한 검토와 판단 필요”
반면 각종 규제를 따라야 하는 공모형 부동산펀드는 불특정 다수를 대상으로 공개 판매하는 방식이다. 부동산펀드가 인기를 끌기 시작하면서 근래 들어 임대형이 아닌 대출형 부동산펀드도 속속 선보이고 있는 추세다.
대출형 부동산펀드는 부동산 개발이 예정된 시공사에 자금을 대출하고 추후 분양수익금을 통해 수익금을 상환 받는 방식이다. 매각에 대한 부담은 없는 것이 장점으로 꼽힌다. 하지만 건물이 완공돼 분양에 성공할 수 있을지에 대한 불확실성이 있다는 단점도 있다.
이와는 달리 임대형 부동산펀드는 완공돼 임차인도 정해진 부동산의 지분을 매입해 3~5년 운영 후 매각하는 구조다. 장점은 임차인이 정해져 있어 안정적인 배당수익을 얻을 수 있다는 것이다. 그러나 단점으로는 펀드 만기 시점의 시장 환경에 따라 자산의 가치가 변동하는 등 매각에 대한 위험이 있다는 것이 꼽힌다.
금융투자협회에 따르면 지난해 부동산 펀드 중 가장 좋은 성과를 낸 것은 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11’로 연초 이후 23.81%의 수익률로 기록했다. 또한 ‘한국투자도쿄오피스부동산투자신탁 1(파생형)’은 10.28%의 수익률을, ‘하나대체투자티마크그랜드종류형부동산투자신탁 1 ClassA’는 10.62%의 높은 수익률을 달성했다.
최근 투자자들의 시선을 공모형 부동산펀드로는 메리츠종금증권의 ‘현대 전남 화순 부동산 투자신탁 11호’와 한국투자증권의 ‘이지스부동산투자신탁 239호’가 있다.
지난해 11월 20일부터 23일까지 모집 판매했던 ‘현대 전남화순 부동산투자신탁11호’는 개발 사업에 선순위 PF대출을 실행해 공동주택 및 상가 분양수입금으로 펀드 원리금을 상환하는 방식이다. 전남 화순군 교리에 위치한 현대 힐스테이트 공동주택 신축 개발 사업에 투자하는 상품으로 선보였다.
당시 이 상품은 가입할 때 선취수수료는 없으며 펀드 최소가입금액은 100만원 이상으로 기대수익률은 연간 4% 수준으로 3개월마다 배당이 지급할 예정이라는 조건이 제시됐다. 아울러 펀드만기 이전이라도 분양수익에 따라 대출금의 전부 또는 일부가 조기상환 될 수 있다는 내용이 따랐다.
또한 지난해 11월 14일부터 22일까지 한국투자증권에서 판매했던 ‘이지스부동산투자신탁239호’의 특징은 토지확보와 인허가를 완료하고 현재 분양 중인 사업장 2곳을 투자대상으로 선정해 개발 사업에서 발생할 수 있는 투자위험을 최대한 낮춘 것이었다.
당시 조건으로 제시됐던 이 상품의 최소 청약금액은 100만원으로 투자금 회수 예상기간은 34개월, 배당금 지급 주기는 3개월이었다. 모집 완료된 다음날인 23일 폐쇄형펀드로 설정했으며 투자자 유동성 확보를 위해 한국거래소에 상장시켰다.
한 부동산 전문가는 “부동산 펀드의 경우 상품이 많아 고르기 어려운 상황일수록 투자자는 더욱 꼼꼼히 비교해야 한다”면서 “다양한 형태의 펀드가 시장에 출시되므로 투자자의 상황에 맞는 펀드가 나올 때까지 신중한 검토와 판단이 필요하다”고 지적했다.
이어 “매각대금이 매수대금보다 적어 손실이 발생하거나 기대수익이 감소할 수 있다”면서 “해당 부동산펀드가 어떤 부동산에 투자되는지, 청산하는 데 걸리는 예상 기간은 얼마나 되는지 등을 검토해 자금운용계획을 맞춰봐야 한다”고 권고했다.
