지난해 9·13 부동산대책과 초과이익환수제 등의 영향으로 부동산시장이 얼어붙은 모양새다. 때문에 일각에서는 ‘거래절벽기’라는 말까지 들린다. 이런 가운데 투자자들의 시선이 서울의 재개발·재건축 물량에 쏠리는 분위기다. 지난해 정부의 부동산 정책 영향으로 연기됐던 서울 신규 공급이 재개발·재건축 단지를 중심으로 본격화한다는 것이 투자자들의 관심을 모으고 있는 것이다. <리치>에서는 알짜 분양 단지들을 찾아봤다.
부동산시장이 기지개를 켜고 있다. 재개발과 재건축으로 대단지 분양 물량이 시장에 풀리면서 서울 곳곳에서 본격적인 재개발·재건축 ‘분양대전’이 펼쳐질 예정에 있어서다. 이에 따라 내 집 마련에 나선 주택 수요자들은 일반분양 물량이 많은 재건축‧재개발 아파트에 주목하고 있다.
투자자들이 이처럼 주목하는 이유는 그만큼 메리트가 있기 때문이다. 우선 서울시내 재개발·재건축단지는 ‘서울시내 신축아파트’라는 희소가치가 있어 향후 몸값이 갈수록 높아지는 것을 기대할 수 있다. 게다가 주변 시세보다 분양가가 저렴해 그만큼 자금마련을 위한 대출 부담이 상대적으로 줄어든다.
有주택자 발 묶이고 물량 늘고
실제 시장에서는 서울 곳곳에서 알짜 입지를 품은 재개발, 재건축 분양 단지에 대한 실수요자의 관심이 높을 것으로 전망되고 있다. 청약제도 변경으로 투기과열지구와 청약조정지역 민영주택의 75% 이상이 무주택자에게 우선 공급된다는 게 주요 요인으로 꼽힌다.
여기에 서울 주택시장이 하락세를 띠고 있다는 점도 힘을 싣고 있다. 뿐만 아니다. 재건축·재개발 아파트는 대다수가 좋은 입지를 선점하고 있고 이미 다양한 생활편의시설들이 구축되어 있다. 이 같은 요인들이 넘쳐나는 입주 희망 수요자들을 자극하고 있다.
건설업계에 따르면 2월과 3월에 분양중이거나 분양 예정인 아파트 물량은 전국에 4만5000가구 정도다. 이중 수도권 재건축·재개발 공급 물량은 13만5000여 가구며 서울에 예정돼 있는 물량은 6만5000가구다. 서울의 물량이 수도권 전체의 절반에 가까운 수치인 셈이다.
부동산 한 투자전문가는 “분양물량이 늘어난 데다 지난해 12월 정부의 청약제도 개편으로 유주택자 청약 문턱이 높아지면서 무주택 실수요자에게는 청약 문턱이 한결 낮아질 것으로 보인다”며 “분양권 프리미엄을 노린 투자수요 진입이 사실상 차단돼 사실상 무주택 실수요자의 당첨 기회가 대폭 늘어난 셈”이라고 말했다.
그러면 서울 노원과 서대문, 송파, 동대문 등에서 1000세대 이상의 대규모 단지가 분양할 예정인 가운데 실수요자들이 주목할 만한 일반분양 많은 ‘알짜 재건축‧재개발 단지’는 어디일까.
대림산업과 롯데건설이 3월에 분양하는 서울 은평구 응암동 소재 ‘녹번역 e편한세상 캐슬 2차’가 있다. 응암2주택재개발지구에 들어서는 128가구 중 118가구를 일반 분양으로 선보이는 이곳의 장점은 지하철 3호선 녹번역이 가깝고 구기터널·내부순환도로 인근에 위치해 높은 교통 편의성을 갖추고 있다는 것이다.
사실 이곳은 지난 2017년 분양이 끝났다. 그러나 중학교 건립 예정 부지였던 곳에 학교 건립이 취소되면서 아파트 추가 공급이 가능해지면서 분양을 할 수 있게 됐다.
“로열층 확보에도 유리”
서울 강남권에서는 GS건설이 3월 중 서울 서초구 방배동 경남아파트를 재건축하는 ‘방배그랑자이’에 대한 분양에 나선다.
전체 752가구 중 276가구가 일반 분양으로 지하철 2호선 방배역이 인근에 위치하며 경부고속도로 서초IC·남부순환로 등을 이용하는 차량 이동이 수월하다는 게 장점으로 꼽힌다. 이곳은 방배동 1028-1번지 일대에 지하 4층~지상 20층, 8개동, 전용면적 49~175㎡로 조성된다.
한 부동산 전문가는 “재건축.재개발 단지의 청약 당첨은 결코 쉬운 일이 아니다”면서 “일반물량이 많은 재건축.재개발 단지를 노리면 당첨확률을 높일 뿐 아니라 로열층을 소유할 수 있는 확률도 동시에 올라가 더욱 다양한 프리미엄을 챙길 수 있다는 이점이 있어 분양가 수준을 잘 고려해 자금조달 계획을 세우고 접근하는 것이 좋다”고 조언했다.
한편 서울시가 재개발·재건축에 대한 투명성을 높이기 위한 행보에 나서 관심을 끌고 있다.
서울시는 지난달 재개발·재건축 내부비리 원천차단을 위해 구축한 ‘정비사업 e-조합 시스템(https://cleanbud.eseoul.go.kr:447)’을 서울시 전체 정비구역에 사용을 의무화하기로 했다.
서울시에 따르면 이 시스템을 사용할 경우 과거 수기로 작성됐던 예산, 회계, 계약대장, 급여 관리 등 재개발·재건축 조합의 모든 문서가 전자결재를 통해 100% 전자화되고 조합원들에게 온라인으로 실시간 공개된다. 각 조합 임·직원들은 시스템에 접속해 예산, 회계, 인사, 행정 등 분야의 문서 생산접수 등 모든 업무를 전자결재로 처리해야 한다.
서울시는 조합운영의 투명성을 강화해 정비조합 내 비리요인을 획기적으로 줄이는 전기가 마련될 것이며 집행부에 대한 신뢰도도 더욱 높아질 것으로 기대하고 있다.
