국내 부동산시장은 주택시장 안정 기조의 주택정책이 지속되고 있다. 수요 억제 측면의 정책이 구체화되면서 9.13대책 이후 서울 아파트 매매가격 상승세는 둔화 양상을 보이고 있다. 종합부동산세 개편과 공정시장 가격 비율 상향조정 등 다주택자 및 임대사업자 금융 및 조세 강화에 따른 것이다. 반면 수도권 공급계획에도 불구하고 시차 등을 고려할 때 서울의 주택시장은 가격상승 압력이 여전한 상황이다.
올해 서울의 입주예정 물량은 약 6만3000만호다. 이는 전체 인허가 물량의 약 13% 수준으로 금융위기 이후 연내 최대 물량이다. 하지만 공급 부족이 해갈되기에는 역부족인 상태다. 서울 신규 주택수요가 지속되는 가운데 지난해 주택인허가 물량은 서울지역에서 감소폭이 크게 나타나고 있다. 이에 따라 올해 서울 주택가격은 상승압력이 지속될 전망이다.
건설산업연구원은 올해 주택매매가격이 전국적으로 1.1%포인트 하락하고 주택 인허가 물량은 50만호, 분양물량 27만호일 것으로 전망했다. 글로벌 동조화와 거시경제 가중, 전반적 수요 위축, 공급물량 누적 부담으로 주택 신규공급 감소와 주택매매가격 하락이 예상된다는 것이다.
다만 건설산업연구원은 상대적으로 양호한 지역 특히 서울이 강세를 유지할 것으로 내다봤다. 그러면서 수요억제 정책 작동으로 주택매매가격은 하락 전환 이후 변동성 확대 가능성이 높다고 진단했다.
주택매매가격 전망은 ‘뚝’
그런가 하면 주택산업연구원은 주택매매가격의 경우 전체적 가격과 거래, 공급이 하락하며 서울은 강보합세를 나타낼 것으로 전망했다.
주택산업연구원은 올해 주택매매가격에 대해 전국 0.4%, 전세가격 1.0% 떨어질 것이며 주택 인허가 물량은 48만9000만호, 분양물량 22만5만호로 예측했다. 그러면서 정부 규제정책 영향이 지속되면서 주택시장에 영향을 미치는 5대 변수로 대출규제, 금리, 공급량, 가계부채, 입주량을 지목했다.
특히 금융요인 영향력 확대로 주택시장 불안 지속을 전망했다. 전국 매매가 전세가격 상승 국면을 마감하고 하락국면으로 전환하면서 가격, 거래, 공급의 트리플 하락이 시현된다는 것이다.
다만 서울 주택가격의 경우 정부의 강력한 규제정책의 영향으로 상승폭이 크게 둔화되겠지만 잠재된 상승압력 요인으로 강보합세를 예상했다. 예컨대 서울주택시장은 잠재 상승압력 요인으로 1.1%(아파트 1.6%) 상승 전망되지만 수도권 이외 지역의 가격 변동률은 올해 수준을 유지할 것으로 분석했다.
그러면 부동산 투자 포인트는 무엇일까.
인구피라미드를 보면 30대와 40대, 50대는 돈을 벌고 쓰는 경제활동의 주체다. 부동산 투자에는 주택, 상가, 토지, 공장, 사무용시설 등이 있는데 장기적으로 부동산 가격은 하락할 것으로 전망된다.
특히 부동산 중에서는 공장이나 사무용시설의 하락세가 먼저 나타나고 주택이나 상가의 가격 하락세는 이보다는 적을 것으로 분석된다. 총인구 증가와 경제활동인구 감소로 서비스업이 증가함에 따라 상가는 발달하는 반면 제조업은 쇠퇴로 공장 및 사무실 먼저 가치 하락하는 것이다.
5~10년 후 부동산 거시경제는 인구 산업에 영향을 받을 것으로 보이며 5년 안에 주택시장의 붕괴에 따라 부동산시장에는 폭락이 올 것으로 관측된다. 이는 일본과 미국의 사례를 통해 엿볼 수 있다.
일본의 경우 현재 빈집이 증가추세에 있는데 1963년 총 2109만채 중 53만채(2.5%)였던 빈집이 2013년에는 총 6063만채 중 820만채(13.5%)로 늘어났다. 또한 임대주택의 빈집 비율도 2008년 기준으로 30% 이상 급증했다. 우리나라 빈집 발생 비율로 해마다 기하급수적으로 급증하고 있는 추세다.
5년 후 부동산은 폭락(?)
부동산 폭락 조짐은 국가별 경제고점에서의 부동산 형태에서도 감지할 수 있다. 일본은 1990년, 미국은 2005년 인구 고점 시기에 부동산 가격이 초급등했다. 특히 일본의 경우 1985년 환율 조정을 거치면서 정치인들이 금리를 인하했고 고령화사회로 진입하면서 전역 기준으로 수요가 3배가량 상승했다.
한국감정원이 조사했던 고령화 진입 구간에서의 부동산 수요를 보면 청년층보다 장노년층의 아파트 구입이 크게 늘었다. 실제 2011년과 2015년 추이를 비교했을 때 29세와 30~34세는 각각 16.5%와 17.0% 줄었다. 반면 이 기간 55~59세는 58.1%, 60세 이상은 57.2% 증가했다.
우리나라 아파트 가격에는 거품이 많다고 할 수 있다. 실제 아파트 가격의 상승을 보면 건물 가격이 오른 것이 아니고 땅값이 오른 것을 알 수 있다. 일례로 서울 은마아파트의 경우 1980년 건축비 748만원 토지비 1564만원이었는데 38년이 경과한 2018년 잔존 토지가치만 20억원이다.
미래 토지가격을 예측해 본다면 점차 둔화될 것으로 보인다. 일본의 경우 지가변동률이 1988년 버블기에는 연간 20% 상승했다가 마이너스로 급락했다. 그러다가 2008년 부동산 개발 붐으로 1.7%까지 올랐다가 마이너스로 돌아선 후 아베노믹스 및 관광객 증가로 2017년 0.4% 상승한 상태다.
이 같은 전망을 봤을 때 올해와 내년에는 여유를 가지고 지켜보는 접근이 필요하다고 생각한다. 특히 부동산 처분은 신중하게 해야 한다. 자칫 세금폭탄으로 손실이 따를 수 있기 때문이다. 따라서 절세에 대한 확실한 전략을 수립하고 접근해야 낭패를 면할 수 있다.
일례로 부동산 양도 후 증여를 하는 과정에서 절세를 실패했던 사례가 있다. 75세인 A씨(여)는 현재시가 70억원(매입가 15억원, 기준시가 40억원)인 건물을 아들과 딸에게 각각 증여하기 위해 B씨에게 70원에 팔았다. 이때 양도소득세 16억원이 발생했다.
그런데 A씨는 판매대금 70억원 중 54억원을 두 자녀에게 각각 27억원씩 증여하는 과정에서 증여세 8억3000만원씩 16억6000만원을 납세했다. 결국 32억6000만원을 세금으로 부담한 셈이다.
합리적 절세 방법은 이것
하지만 합리적으로 절세할 수 있는 방법은 있다. 건물을 증여하는 방법이다. 예를 들어 기준시가 40억원하는 건물을 아들과 딸에게 증여한다고 한다면 건물의 50%씩 증여를 하면 된다.
이때 증여세와 취득세는 각각 5억6000만원과 8000만원씩 발생한다.
이렇게 증여받은 건물을 5년 이전에 매도하면 양도소득세가 12억6000만원(증여세 11억2000만원 필요비용 공제) 발생해 두 자녀를 합했을 때 25억4000만원을 세금으로 내게 된다. 이에 따라 7억2000만원의 절세 효과를 얻을 수 있다.
또한 5년 이후 매도하면 양도소득세는 10억원 발생하게 되며 결론적으로 총 22억8000만원을 세금으로 내면서 9억8000만원의 절세 효과를 챙길 수 있다.
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김계완 웰스매니저
▲자격사항
- 경영학 박사과정
- 기업경영컨설턴트 자격
- CFP(국제공인재무사)
▲ 전문상담분야
- 상속/증여/소득/법인세 절세전략
- 부동산/법률/노무
▲ 강의·저서 및 언론활동
- 공공기관 및 기업체, 대학교 특강
- 조선일보, 매일경제, 한국경제 경제컬럼
- ‘자산관리총서’ 공저
