부동산 경매시장의 분위기가 심상치 않다. 일반 거래가 막히면서 법원 경매로 내몰리는 매물도 쌓이고 있지만 최근 시세보다 수억원 낮은 매물이 나와도 유찰되는 사례가 잇따르고 있다. 수도권 알짜 경매 물건에는 수십명이 몰려 감정가의 20~30% 웃돈을 줘야 낙찰 받을 수 있었던 작년과는 사뭇 다른 풍경이다. 이 같은 때 경매투자에 나서려는 투자자들이 속출하고 있지만 전문가들은 하반기가 골든타임이라고 말한다. 왜일까.
현재 부동산시장은 대출규제와 금리 변동, 입주물량 증가 등으로 아파트값이 약세를 보이는 모양새다. 서울이나 지방 할 것 없이 거래는 끊기고 가격은 하락세다. 시장이 얼어붙으며 집값이 미끄럼을 타고 있는 형국이다.
이 같은 부동산시장의 추세는 경매로 부동산 재테크를 해 보면 승산이 있다는 판단에 따라 투자자들을 경매시장으로 시선을 돌리게 하고 있다. 그 이면에는 본격적인 집값 하락기에 접어들었다는 분석이 자리를 하고 있다.
“상반기는 관망세 유지”
부동산 경매란 채권자의 요청에 의해 국가기관인 법원이 돈을 갚지 않는 채무자의 부동산을 매각한 뒤 그 매각대금으로 채권자의 돈을 대신 찾아주는 절차를 말한다. 예컨대 돈을 빌린 사람이 약속한 날까지 돈을 갚지 않으면 채권자가 담보 부동산을 경매에 넘겨 자신이 빌려준 돈을 되찾는 과정이다.
사실 부동산 경매는 돈의 가치에 최적화된 투자처로 꼽힌다. 감정가에서 시작하지만 유찰될 때마다 지역에 따라 20~30%씩 최저 가격이 내려간다. 때문에 자신이 원하는 물건을 일반매매 가격보다 싸게 살 수 있다는 게 메리트다.
부동산 경매의 또 다른 메리트는 일반 부동산 시장에서 찾아보기 힘든 매물을 경매시장에서 만날 수 있다는 것이다. 일례로 일반 매매에서는 찾아보기 어렵지만 경매를 통해 노려볼 수 있는 것으로 천문학적인 월세 수익을 볼 수 있는 핵심지역 상가를 꼽을 수 있다.
그런가 하면 부동산 경매는 부동산 경기가 좋을 경우 시간이 지날수록 감정가보다 시세가 올라가면서 시세 차익을 더 크게 볼 수 있고 부동산 침체기에는 감정 평가액도 하락하고 낙찰에 실패해 유찰이 이뤄질 경우 감정가 대비 최저 가격이 하락하기 때문에 또 다른 기회를 잡을 수 있다는 장점도 있다.
현재 부동산 업계에서는 갭투자 실패와 금융비용 부담 등으로 올 하반기 경매 물건이 쏟아질 것이라는 전망이 나오고 있다. 우량 물건을 중심으로 실수요자들의 내 집 마련 시도가 점차 많아질 것으로 예상되고 있는 것도 이 같은 전망에 기인하고 있다. 이에 따라 일각에서는 지금이 경매투자의 적기라는 말도 나오고 있다.
하지만 문제는 있다. 경매 물건 품귀 현상이 나타나고 있다는 게 그것이다. 마땅한 물건이 없기도 하거니와 있다고 하더라도 경쟁률이 세다. 낙찰가율도 높아져서 좀처럼 기회가 오지 않고 있다. 주변 분위기에 휩쓸려 경매 투자로 단순히 싸게만 사겠다는 계획성 없는 투자로는 성공하기 어렵게 된 셈이다.
“최적기는 하락세가 진정된 이후”
그러면 지금과 같은 하락장이 경매투자의 적기라고 할 수 있을까.
경매 전문가들은 지금보다는 하반기가 투자 적기라는데 입을 모은다. 오히려 지금은 관망하는 것이 유리하며 하반기 투자에 성공하기 위해 차곡차곡 준비하는 것이 필요하다는 조언이다.
이들 전문가는 올해 부동산 시장에 전망이 그리 밝지 않다는 것을 그 근거로 제시하고 있다. 대출 규제와 세금 중과, 금리인상, 입주 물량 증가 등 부동산 침체 요인이 산적해 있고 글로벌 경기 둔화와 정부의 부동산 규제 정책 등으로 부동산 시장은 이미 침체기에 접어들었다는 것이다.
이들은 올 상반기 경매 물건은 현재 낮아진 가격과 별 차이가 없을 것이라는 분석을 내놓고 있다. 집값이 고점이던 작년 가을 시점의 감정가를 기준으로 최초 입찰가가 책정된 경우가 많다는 이유에서다.
뿐만 아니라 집값 하락기에 경매로 주택을 매입하면 매입 당시에는 시세보다 저렴해도 금세 가격차가 좁혀지거나 역전될 가능성이 있기 때문에 일단 지켜보면서 신중하게 접근할 것을 조언했다.
만일 그래도 경매투자에 나선다면 입찰 전 매물 정보를 세세하게 따져볼 필요가 있고 향후 가격이 더 떨어질 것도 감안해 낙찰가를 최대한 낮춰 쓰는 게 중요하다는 게 전문가들의 얘기다. 가격 하락기의 경매는 권리관계가 복잡한 물건이 상승기와 비교해 많이 나오기 때문이라는 것이다.
한 부동산경매 전문가는 “사실 경매의 최적기로 ‘부동산 하락세가 진정된 이후’를 꼽을 수 있다”며 “아직은 하락세가 진행 중인 만큼 올 상반기까지는 관망하면서 향후 가격이 더 떨어질 것도 감안해 낙찰가를 최대한 낮춰 쓰는 게 중요하다”고 강조했다.
