2019-09-18 10:55 (수)
‘서울 강남권’ 재건축 시장이 들썩이는 이유
‘서울 강남권’ 재건축 시장이 들썩이는 이유
  • 이성범 기자
  • 승인 2019.08.19 14:12
  • 댓글 0
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“선분양보다 많이 남는다”

 

서울 강남권(강남, 서초, 송파구)의 부동산시장이 뜨거워지고 있다. 정부의 규제에도 불구하고
강남 재건축 단지들이 여전히 사업에 속도를 내고 있어서다. 여기에 일부 단지에서 ‘자발적 후분양’에 나서면서 최근에는 반포나 잠원에 쏠렸던 재건축 관심이 강남역 인근 서초동으로 넘어가는 모습이다.
뜨거워지고 있는 현장을   리치  에서 찾아봤다.

 

강남권 분양시장이 후끈해지고 있다. 정부의 분양가 제한을 적용받으면 시세보다 가격이 너무 떨어진다며 ‘자발적 후분양’에 나서고 있는 게 주된 요인으로 꼽힌다. 실제 이들 지역에서는 분양보증권을 통해 분양가를 통제하는 주택도시보증공사(HUG)의 한층 강화된 규제를 피해 후분양으로 돌아서는 단지가 늘고 있고 있는 모습이다.
강남구 삼성동 상아2차 재건축 조합이 후분양으로 돌아선 게 대표적이다. 파급효과로 다른 단지들도 ‘후분양’을 적극적으로 검토하고 있는 것으로 전해지고 있다. 이처럼 후분양을 선택하는 이유는 착공에 들어간 뒤 일정 기간 후분양을 했을 경우 HUG의 분양보증을 받지 않아도 돼 분양가 규제 대상에서 벗어난다는데 있다.

솔솔 부는 ‘후분양 바람’

부동산업계에 따르면 일정한 요건을 갖춰 후분양하면 HUG의 분양보증을 받지 않고 분양이 가능하다. 분양은 골조공사 3분의 2 이상 공사가 진척된 뒤 할 수 있는데 준공 후에는 상관이  없으나 준공 전에는 HUG의 분양보증 대신 건설업체 둘 이상의 연대보증이 필요하다 .
현재 강남권에서는 예년 기준으로 봤을 때 강남3구의 5~6년치 분양·입주 물량이 대기 중인 것으로 분석되고 있다. 이는 일반분양 계획을 포함한 관리처분계획 인가를 받고 아직 일반분양하지 않은 물량이 8500가구이고 건립 가구는 4만4000가구라는데 기인한다.
일례로 서초신동아 아파트의 경우 8월 이주가 예정돼 있다. 지난해 5월 관리처분인가 이후 조합원들이 아파트 평형 타입이나 가구수를 조정하자는 요청이 있어 이주시기가 늦어졌다.
지난 1978~1979년 준공된 서초신동아1,2차 아파트는 대림산업이 시공사로 997가구를 헐고 최고 35층 규모의 1340가구(대림 아크로 클라우드 파크)로 재건축될 예정이다. 그런가 하면 강남역을 기준으로 북쪽에 위치한 서초동 진흥아파트 역시 재건축이 논의되고 있는 상황이다.
부동산업계 한 전문가는 “강남권 재건축 시장은 분양가를 자율적으로 받기 위한 후분양에 좋은 조건을 갖추고 있다”며 “재건축이 일반 아파트 사업장보다 후분양 위험성이 상대적으로 적고 전체 물량의 절반 넘게 차지하는 조합원 분양대금으로 공사비를 상당 부분 충당할 수 있다”고 설명했다.
사실 업계에서는 분양가가 주변 시세의 80% 이하이면서 3.3㎡당 1000만원 이상 차이 나면 후분양을 해 볼 수 있다고 보고 있다. 이유는 비용이 더 드는 후분양을 하더라도 선분양보다 많이 남는다는 계산이 나온다는데 있다. 
업계 한 관계자는 “후분양을 결정한 상아2차의 경우 주변 시세는 3.3㎡당 6300만원 선이지만 HUG의 분양가 상한선은 4700만원대”라며 “조합이 주변 시세를 기준으로 가격을 정할 것이고 여기에 새 아파트 희소가치를 반영해 주변 시세보다 비싸게 책정할 수도 있다”고 관측했다.

현금부자 경쟁 치열할 듯

한편 강남권은 부촌이라는 이미지에 수요가 탄탄한 데다 개발 기대까지 있어서 앞으로도 현재보다 가치는 더 상승할 것으로 전망되고 있다. 이 같은 전망과 함께 재건축 시장에서 이처럼 들썩이는 분위기 형성되면서 투자자들의 관심도 높아지고 있는 모습이다.
특히 서초동 일대 재건축 시장이 주목을 받고 있다. 서울지하철 2호선과 신분당선 환승역인 강남역과 3호선 양재역이 가까울 뿐 아니라 강남대로, 테헤란로, 서초IC 등 뛰어난 교통여건과 서이초등, 서운중, 은광여고 등의 명문학군이 포진해 있다는 게 그 이유다.
부동산업계 한 전문가는 “일반적으로 여름 분양시장은 비수기이지만 최근 인기지역을 중심으로 그 어느 때보다 후끈한 분양시장이 열릴 것으로 보인다”며 “고분양가 관리지역으로 분양가가 주변 시세보다 저렴하다는 점에서 특히 현금부자들의 경쟁이 서초동에서 치열하게 벌어질 가능성이 높다”고 분석했다. 

 


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