주택임대차보호법으로 임차인이 보호를 받을 수 있다고 하는데 모든 주택의 임차인이 다 보호받을 수 있는 것인가. 보호를 받으려면 어떤 요건을 갖춰야 하나. 주택임대차보호법에 의하면 주민등록을 이전하고 실제로 거주할 경우에는 대항력이 인정되어 보증금을 보호받게 된다. 하지만 모든 주택이 보호대상이 되는 것은 아니다.
사례별로 살펴보자. 첫째, 영업을 위한 부수적인 공간이 주거용인 경우에는 주택임대차보호법에 의해 보호받지 못한다. 예컨대 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물인데 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용하는 경우다.
이러한 경우 주거용으로 사용하는 공간은 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐이기 때문에 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 ‘주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다.
“미등기 건물도 보호된다”
둘째, 주거용이 상당한 면적이고 유일한 주거공간인 경우는 비주거용보다 면적이 좁더라도 전체적으로 주거용 건물로 인정된다.
실제로 A씨는 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주해 그곳에서 일상생활을 영위하는 한편 슈퍼마켓을 경영하고 있었다. 그런데 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고 위 각 부분이 A씨의 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 인정된다.
셋째, 미등기 건물도 주택임대차보호법에 의해 보호된다. 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.
넷째, 임차인이 주거용으로 개조 내지 증축한 경우는 주택임대차보호법 상 주택이 아니다. 예컨대 원래 비주거용 근린상가의 임차인이 거실 및 부엌을 설치해 개조하여 건물의 일부 혹은 전부가 비주거용 건물에서 주거용 건물로 변경된 경우다.
이러한 경우 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법에 의해 보호받지 못한다.
가계약금의 성격(?)
A씨는 살 집 집을 보러 다니던 중 좋은 집을 찾았다. 그런데 부동산중개업자가 당장 가계약을 하지 않으면 다른 사람이 오후에 계약할 것 같다고 했다.
급한 마음에 A씨는 일단 가계약이라도 하려고 구두로 가계약을 한 뒤 가계약금 200만원을 걸고 영수증을 받아놓았다. 그런데 A씨는 그 후 마음이 바뀌어 가계약을 취소하려고 하는데 가계약금 200만원을 돌려받을 수 있을까.
가계약도 계약의 일종이므로 설사 구두로 한 약속이라고 해도 유효하다. 민법에 따르면 당사자 간의 주요부분 즉 매매 목적물, 매매 대금 및 대금 지급 방법 등에 관한 합의가 있으면 계약은 성립한 것으로 본다.
결국 가계약금을 건다는 것은 어느 일방이 계약을 위반할 경우 그 돈을 해약금으로 하여 매도인이 위반할 경우는 배액을 돌려주고 매수인이 위반할 경우는 이를 몰취 당한다는 것을 의미하는 것이다.
판례도 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립됐다고 판단했다(대법원 2006.11.24.선고 2005다39594 판결). 따라서 A씨는 가계약금 200만원을 돌려받을 수 없다.
그렇다면 가계약 취소 시 가계약금을 돌려받으려면 어떻게 해야 할까.
가계약을 조건부로 할 경우에는 그 조건이 달성되면 돌려받을 수도 있다. 예컨대 가계약을 하면서 집의 내부를 확인한 뒤에 마음에 들지 않으면 계약을 취소할 수 있고 가계약금도 돌려받기로 약속한 경우에는 나중에 가계약금을 돌려받을 수 있다.
“계약금은 해약금의 일종으로 취급”
A씨는 B씨 소유 아파트 한 채를 5억원에 매수했는데 계약당시 5000만원을 계약금으로 정했다. 그런데 마침 계약일이 금요일 오후라 은행 문이 닫혀 A씨는 일단 소지하고 있던 1000만원만 계약금으로 B씨에게 지급하고 그 다음 주 월요일 오후까지 나머지 4000만원을 입금하기로 약정했다.
그런데 월요일 오전에 매도인 B씨가 갑자기 A씨에게 2000만원을 돌려주면서 계약을 해제하겠다고 통보했다. 이 경우 A씨는 B씨에게 해약금을 더 요구할 수 있을까.
매매계약에서 계약금은 해약금의 일종으로 취급한다. 그 결과 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 물어주고 역시 계약을 해제할 수 있는 것이다. 만약 계약금의 일부만 수령된 경우라도 그 법리는 같다. 따라서 약정된 계약금 중 일부만 받았더라도 전체 계약금을 기준으로 정해야 한다.
판례도 “실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에 계약금 일부만 지급 된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다”라고 판시했다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).
따라서 A씨는 계약금을 5000만원 중 1000만원만 집주인 B씨에게 주었지만 계약금은 여전히 5000만원이므로 B씨는 해약금 5000만원과 A씨에게 받은 1000만원 다 돌려줘야 한다. 즉 A씨는 B씨로부터 도합 6000만원을 받을 수 있다.
주택임차와 보증금의 성격
A씨는 보증금 5000만원, 월세 50만원에 세 들어 살고 있다. 그런데 회사에서 해고를 당해 3개월 치 월세 150만원을 연체하게 됐다. 그러자 집주인 B씨가 A씨에게 당장 짐을 빼라고 하는데 A씨는 보증금에서 제하라고 주장한다. 누구의 말이 맞는 것일까.
주택임대차의 경우 통상 2개월분 월세를 내지 아니하면 집주인은 계약을 해지할 수 있다. 집주인은 보증금에서 밀린 월세를 삭감할 권리는 있지만 의무는 없다. 따라서 세입자가 2개월분 월세를 내지 않을 경우 바로 계약을 해지할 수 있다.
다만 사전에 ‘제소 전 화해조서’를 받아놓지 않았을 경우 명도소송을 제기하여 강제집행을 해야 하고 임의로 세입자의 짐을 들어내선 안 된다.
대법원도 “임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다”라고 판시했다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결).
따라서 A씨는 보증금으로 제하라고 주장할 수 없으므로, B씨는 A씨를 상대로 바로 명도소송을 제기하여 퇴거시킬 수 있다.
상가주인 A씨는 세입자 B씨에게 매달 100만원의 임대료를 받기로 하고 상가를 임대했다. 그 후 B씨는 개인사정을 이유로 첫 째 달은 50만원, 두 번째, 세 번째 달은 월세를 전혀 지불하지 못했다. 결국 A씨는 B씨에게 임대료가 세 번 밀렸으므로 계약을 끝내겠다며 소송을 제기했다. 과연 A씨는 계약을 해지 할 수 있을까.
상가차임을 연체했을 경우 계약해지
과거에는 상가건물보호법상 해당되는 상가가 아닌 경우에는 민법에 의해 2달치 연체의 경우 바로 계약해지를 할 수 있었지만 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되어 이제는 모든 상가가 3달치 월세를 연체해야만 건물주가 계약을 해지할 수 있게 됐다(동법 10조의8).
반면 3달치 월세를 연체한 경우에는 세입자는 계약갱신요구권도 상실한다. 따라서 이 사건에서 세입자의 밀린 임대료는 총 250만원으로 3달치 임대료 300만원에 도달하지 않았기 때문에 상가주인은 강제로 계약을 해지할 수 없다.
월세가 3달치 밀린다는 것은 반드시 3달 연속해서 연체를 해야 한다는 것은 아니고 총액 개념이다. 결국 연체된 금액은 전과처럼 계속 계약기간 내내 따라다니므로 세입자는 월세가 연체하지 않도록 주의를 기울여야 한다. 즉 주택이나 상가 모두 임대차에 있어서의 월세는 연체 횟수 아닌 연체된 총 금액이 기준이라는 점을 꼭 기억해야 한다.
따라서 A씨는 위 상태에서는 B씨를 상대로 계약을 해지할 수 없다. 하지만 만약 B씨가 그 뒤 몇 달 동안은 월세를 잘 내다가 어느 달 또다시 50만원 이상의 월세를 연체하면 그 즉시 3달치 임료 상당이 연체된 것이므로 A씨는 바로 B씨를 상대로 계약을 해지할 수 있다.<다음 호에 계속>
