부동산 시장이 온통 혼돈에 휩싸인 분위기다. 정부의 민간택지 분양가상한제 발표 탓이다. 발표가 나자마자 재개발 구역과 재건축, 재개발 정비사업을 추진해 사업장이 벌벌 떠는 모습이다. 이유는 분양가상한제 강행으로 서울 강남 재건축이 어려워지고 신규 아파트 분양가가 하락하면 기존 집값도 덩달아 떨어질 것이라는 우려에 있다. 이 같은 추세 속에서 어떻게 부동산 투자를 하는 게 현명할까.
부동산투자 전문가들은 아직 실망할 때가 아니라고 입을 모은다. 소리 소문 없이 신축 아파트 값이 상승하고 있는 분위기라는 게 이들의 전언이다. 일부만 재건축 단지 집값만 떨어졌다는 것이다. 따라서 중소형 아파트를 중심으로 투자에 나선다면 승산이 있다는 게 이들 전문가의 조언이다.
이를 뒷받침하는 전망이 최근 눈길을 끌고 있다. 경제전문지 <헤럴드경제>가 국내 6대 은행(신한·KB국민·우리·KEB하나·농협·IBK기업은행)과증권사(한국투자증권·미래에셋대우·NH투자증권·한화투자증권), 보험사(삼성생명)의 부동산 담당 PB와 전문가 등 22명을 설문조사한 결과 이들의 86.4%(19명)가 9월부터 올 연말까지 서울 집값이 오를 것으로 내다본 것이다.
“분양을 노려라”
조사 결과 내년에 하락할 것으로 보는 응답자는 단 한명도 없었다. 내년 서울 주택시장 전망을 묻는 질문에 81.8%(18명)가 오른다고 응답했고 나머지 4명은 보합을 전망했다. 특히 올해 연말까지 3% 미만으로 오르고 내년에는 연간 5% 수준까지 상승한다는 의견이 압도적 다수를 차지해 시선을 끌었다.
하지만 현재 부동산시장의 상황이 좋지 않은 것은 사실이다. 대출규제가 강화되고 보유세 부담이 커지는 쪽으로 정책 방향이 가고 있기 때문에 옛날처럼 가격이 오를 것이라는 생각만으로 부동산 투자에 접근했다가는 낭패를 볼 수 있다.
그러면 부동산투자 종목으로는 어떤 것이 좋을까.
투자전문가들이 권하는 것은 ‘중소형 아파트’다. 인구는 줄어도 1~2인 가구는 늘어나는 추세이므로 수요가 늘어날 것으로 전망되며 자산가들도 소형 아파트에 관심을 갖고 있다는 게 대표적인 이유다.
소형아파트의 매력도가 높은 만큼 분산보다는 집중 전략으로 똘똘한 한 채를 마련해야 할 때라는 게 전문가들의 얘기다. 분양가상한제로 분양시장 매력이 올라갔으니 무주택자라면 분양시장에서 내 집 마련을 하는 게 유리하다는 것이다.
일례로 지난달 20일 서울 문정동 래미안갤러리에서 오픈한 삼성동 래미안라클래시 견본주택 현장에는 견본주택에는 20대부터 70대까지 다양한 연령대의 방문객들이 몰렸다. 특히 대다수가 강남권에 거주중인 ‘현금부자’들인 것으로 알려져 주목을 받았다.
“분양권 급매물 노려볼 만”
문제는 투자 방식이다. 전문가들은 추격 매수보다는 분양권 급매물 투자를 노리거나 우수한 입지를 갖춘 초기 재건축 단지 급매물에 투자하는 것이 유리하다고 조언하고 있다. 신축 아파트 가격이 많이 올랐다는 이유에서다.
따라서 입주가 진행되면서 재건축이나 재개발 일대가 ‘새 아파트촌’으로 바뀌는 만큼 일찌감치 분양권을 사들이는 것이 요령이 될 수 있다.
부동산투자 전문가들에 따르면 서울 강남권의 경우 하반기 입주를 앞둔 서울 강동구 고덕그라시움과 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구), 고덕센트럴아이파크(1745가구) 등을 노려볼 만하다. 강북권에서는 삼성물산이 시공한 성북구 장위동 래미안장위퍼스트하이를 주목할 만하다.
강서권에서는 내년 1월 입주를 앞둔 영등포구 신길동 보라매SK뷰와 안전진단에 속도를 내는 양천구 목동 초기 재건축 단지들도 눈길을 둘 필요가 있다. 또한 오는 2021년 6월 준공 예정인 판교더샵퍼스트파크의 경우 상대적으로 관심이 덜하지만 알짜 입지 분양권으로 회자되고 있다.
한 부동산투자 전문가는 “지하철 환승은 우리 삶의 일부로 자리를 잡고 있는 만큼 환승역을 주목할 필요가 있다”며 “환승역은 해당 지역 거점으로 발돋움할 가능성이 가장 높은 곳이자 어떤 식으로든 그 지역의 중심지로 성장할 가능성이 높기 때문에 투자가치가 매우 높다”고 강조했다.
