“무허가 건물도 보호받는 주택”
“무허가 건물도 보호받는 주택”
  • 리치
  • 승인 2019.10.07 13:35
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부동산·형사소송 변호사 강민구의 생활법률 ②

 

A씨는 아파트에 전세 3억원에 세 들어 사는 임차인인데 근무처가 지방으로 발령받는 바람에 계약기간이 만료되기 한 달 전에 집주인 B씨에게 더 이상 갱신하지 않겠다는 통보를 했다. 그리고 A씨는 새로운 집을 계약금 400만원에 계약을 했다. 그런데 B씨는 다른 세입자가 전세를 들어와야 전세금을 내줄 수 있다고 버티는 바람에 A씨는 계약금 400만원을 고스란히 손해를 보게 됐다. 이 경우 임차인 A씨가 B씨를 상대로 할 수 있는 대응방법은 무엇일까.

 

계약기간이 종료됐는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 바람에 세입자가 새롭게 체결한 전세계약을 못 지켜서 계약금을 몰취 당했다면 집주인에게 손해배상을 구할 수 있다.
통상적으로 집주인은 세입자가 다른 집을 구할 것을 충분히 예상할 수 있기 때문이다(서울서부지방법원 2007. 12. 20. 선고 2007나6127 판결 참조). 결국 세입자 A씨는 집주인을 상대로 400만원을 손해배상 받을 수 있다.
보증금 제 때 돌려주지 않은 임대의 책임
 
그럼 이 경우 세입자가 당장 이사를 가야하는데 어떤 해결방안이 있을까.
이러한 경우 활용할 수 있는 것이 바로 ‘임차권등기명령’ 제도다. 즉 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
이는 집주인의 동의나 협조 없이도 일방적으로 할 수 있고 그 비용도 나중에 집주인한테 돌려받을 수 있다. 임차권등기를 하게 되면 그 뒤 세입자가 이사를 가더라도 대항력을 보장받을 수 있다.
사례별로 살펴보자.
첫째, 영업을 위한 부수적인 공간이 주거용인 경우에는 주택임대차보호법에 의해 보호받지 못한다. 예컨대 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물인데 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용하는 경우다.
이러한 경우 주거용으로 사용하는 공간은 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐이기 때문에 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 ‘주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다.
옥탑방의 전세보증금

 A씨는 옥탑방에 전세를 얻어 이사를 한 다음날 바로 전입신고를 해놓았다. 하지만 주위 사람들이 옥탑방은 통상 무허가 건물이라 전입신고를 해도 나중에 전세보증금을 못 돌려받는다고 하던데 사실인가.
무허가 건물도 보호받는 주택이다. 무허가 혹은 등기를 하지 아니한 건물이라고 해도 주택임대차보호법이 적용된다. 따라서 불법건물인 옥탑방 역시 실제로 거주하고 전입신고를 하면 전세보증금을 보호 받을 수 있다.
문제는 전입신고다. 또한 주민등록지와 실거주지가 달라도 임대차 보호를 받을 수 없다. 그런데 이러한 옥탑방이 다세대주택의 일부인지 다가구주택의 일부인지에 따라 결과가 달라진다.
다가구주택 옥탑방만 법적 보호받을 수 있다. 다세대주택의 경우는 연립주택이나 아파트처럼 구분하여 등기가 되는데 반해 다가구주택은 한 개의 집안에 방만 따로 쓰는 것과 같아서 별도의 구분등기가 되지 않는다.
따라서 다세대주택의 경우 각각이 독립되어 거래가 되고 주민등록도 별도로 할 수 있는 반면, 다가구주택은 여러 사람의 주소가 한 지번으로 되어 있게 된다.
이러한 이유 때문에 다세대주택의 무허가 옥탑방의 경우는 별도의 구분등기가 불가능하여 주민등록을 할 수 없고 그 때문에 결과적으로 보증금을 보호받지 못한다. 이에 반해 다가구주택의 옥탑방의 경우 비록 무허가라도 지번으로 전입신고가 가능하므로 보호받을 수 있다.
다가구주택에 전입신고를 하실 때는 지번까지만 기재하면 된다. 이 경우 반드시 부동산등기부나 건축물대장을 확인해야 한다. 둘 중 하나라도 맞아야만 보호받게 된다. 반면 다세대주택은 각 세대별 등기가 이루어지기 때문에 주소는 물론 호수까지 정확하게 써야 한다. 가끔 대문에 붙어 있는 호실이 부동산등기부와 달라 보호받지 못하는 경우도 종종 있기 때문이다.
옥탑방을 계약할 때 주의할 점

대부분의 옥탑방은 불법건축물이다. 따라서 다세대주택의 경우는 전입신고 자체가 안 되므로 보증금을 보호받지 못한다. 가끔 집주인이 세입자에게 전입신고를 다른 곳에 해 줄테니 걱정말라고 유혹하는 경우가 있는데 실제거주지와 주민등록지가 다른 경우도 법에 보호를 받을 수 없으니 소용없다.
따라서 옥탑방에 세를 들 때는 가능한 중개업자를 통해 계약하는 것이 좋고 만약 그렇지 못할 경우에는 본채의 건축물대장을 떼어봐서 다세대인지 다가구인지를 반드시 사전에 살펴보는 것이 좋다. 다세대주택의 경우 무허가 옥탑방은 전입신고를 못해 보호가 안 되니 보증금을 많이 걸면 안 되고 가능한 월세로 사는 것이 좋다.
사례로 돌아가 살펴보면, A씨의 경우 전입신고를 한 것으로 보아 다세대가 아닌 다가구주택의 옥탑방에 해당되는 것으로 보인다. 따라서 A씨는 보증금을 보호받을 수 있다. <다음 호에 계속>


 프로필 


 강민구 변호사

           
‘법률전도사’를 자청하고 있는 강민구 대표변호사는 자신의 노하우와 필살기를 아낌없이 대중들에게 전달하고 싶어 하는 법조인이다. 고려대학교 법학과를 졸업한 그는 제31회 사법시험에 합격한 후 법무법인(유) 태평양에서 1년간 기업 전담 변호사로 재직했다. 그리고 동기들보다 1년 늦게 검찰에 임관한 후 굵직한 사건을 터뜨리며 ‘면도날 검사’로 불렸다. 건설·부동산, 세무, 행정 관련사건 등에 해박하고 특유의 날카로움과 치밀함, 불철주야 연구 노력하는 집념을 갖추고 있다. 여기에 촌철살인(寸鐵殺人)의 날카로움을 갖추고 있으며 이러한 장점으로 국민들에게 공감을 얻고 있다.


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