부동산 시장이 시끄럽다. 민간택지에 대한 ‘분양가 상한제’ 때문이다. 지난 10월말 관보에 게재되면서 시행에 들어간 분양가 상한제는 부동산 수요자의 청약전략이 중요하게 만들었다. 시장에서는 서울 강남 재건축이 어려워지고 신규 아파트 분양가가 하락하면 기존 집값도 덩달아 떨어질 것이라는 우려가 팽배하다.
반면 일각에서는 일부 재건축 단지 집값만 떨어질 뿐 오히려 신축 아파트 가격이 상승할 것이라는 기대감도 높아지고 있다.
정부가 서울 27개동을 분양가상한제 적용지역으로 선정했다. 당초 전망대로 민간택지 분양가상한제 적용 지역은 서울의 서초·송파·강동 등 강남4구와 마포·용산·성동 등으로 확정됐다.
분양가 상한제란 집값 안정화를 위해 건축비, 택지비, 건설업체의 적정 이윤 등을 고려해 일정 수준 이하의 가격으로 아파트 분양을 하도록 법으로 정하는 것을 말한다. 이렇게 분양가를 낮추면 더 많은 사람이 아파트를 분양받을 수 있게 되고 새 아파트를 비교적 저렴하게 내놓는 것이니 주변의 오래된 아파트값도 덩달아 내리게 되는 효과가 있다는 게 주요 골자다.
가점 높다면 ‘적용 물량’ 기다려 볼만
이 같은 내용이 공표되면서 당장 재건축이나 재개발을 앞둔 적용 지역은 우려와 혼란도 큰 분위기다. 정부가 발표한 내용을 보면 집값 급등지였던 경기 과천지역이 제외된 반면 주로 서울 강남권과 한강변 일대가 분양가상한제 적용지역으로 확정돼 분양시장 규제가 더 촘촘해졌다는 것을 알 수 있어서다.
업계에 따르면 올해 연말과 2020년 투기과열지구 내 분양 예정 아파트는 총 52개 단지 6만153가구이며 이번에 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 지정된 분양 예정 아파트 단지는 11개, 2만6917가구다.
업계에서는 현재 둔촌주공, 개포주공4단지 등 입주자 모집이 가능한 단지는 내년 4월 안에 분양이 쏟아질 전망되고 있다. 이들 단지 중 10월 29일 이전 관리처분인가를 받은 단지는 내년 4월 28일까지 입주자 모집 승인 신청을 하면 분양가상한제를 피할 수 있다는 이유에서다.
부동산 전문가들은 이에 대해 실수요자나 예비청약자들의 경우 앞으로의 시장 전망에 따른 자금계획과 청약 전략을 짜는 일이 무엇보다 중요해졌다고 입을 모은다. 또한 청약 가점이 70점대 이상인 수요자는 분양가상한제 적용지역의 청약을 노리고 40점대 미만은 기존 분양권을 구입하거나 5년 이하 준 신축 아파트를 사는 게 낫다는 전략을 제시하고 있다.
현재 서울의 청약1순위 요건은 무주택자, 세대주, 과거 5년 내 당첨사실이 없어야 하며 청약 가점은 무주택 기간(총 32점), 부양가족수(총 35점), 청약통장 가입기간(총 17점)으로 만점이 84점이다. 또한 청약통장에 가입한지 15년 이상, 부양가족이 6명 이상인 세대주가 무주택으로 최소 15년은 살아야 만점을 받을 수 있다.
한 부동산투자 전문가는 “시장의 매력은 높아졌지만 강화된 전매규제와 의무거주요건 도입으로 보다 철저한 청약전략이 필요하다”면서 “제약된 환금성을 고려한 자금계획도 세워야 한다”고 조언했다.
업계와 전문가들에 따르면 현재 분양가상한제 지정 지역의 경우 시세와 비교했을 때는 훨씬 저렴할 것으로 예상돼 큰 시세 차익을 챙길 수 있는 가능성이 높다. 이들 지역의 분양가 평균 가격은 4935만원선으로 분양가 상한제가 적용되면 4000만원 초중반대로 가격이 형성된다는 게 그 이유다.
때문에 전문가들은 청약가점이 높고 특별공급자격을 갖춘 청약대기자는 분양가상한제 적용 물량을 기다리는 것이 현명하다고 입을 모은다. 일부 전문가들은 당점가점의 경우 최소 69점은 넘어야할 것이며 가점이 높은 수요자는 무조건 청약을 가야 한다고 권고한다.
가점 낮다면 ‘수도권’ 노려볼 만
그러면 청약 가점이 낮은 수요자들은 어떤 선택을 해야 할까.
전문가들은 이 경우에는 서울 청약만 바라볼 것이 아니라 차선책을 택해야 된다고 말한다. 분양가상한제가 적용되지 않는 곳이나 수도권 택지지구 청약도 관심을 가져볼만 하며 차라리 주택 매도시기를 45세 이후로 늦추는 것도 한 방법으로 제시한다.
만일 자금 여력이 있다면 기존의 입주권이나 분양권을 구입하거나 5년 이하의 준 신축 아파트를 사는 게 낫다는 분석도 있다. 분양권이나 입주권 또는 입주 5년차 이내 새 아파트 구입은 차선책이라는 얘기다.
한 부동산투자 전문가는 “가점도 낮고 자금 여력도 없는 수요자의 경우 서울만 고집하기보다는 서울과 가까운 수도권 지역으로 가는 것도 나쁘지 않다”면서 “교통망이 개선돼 서울과의 접근성이 높은 광명, 성남 재개발 등의 지역을 잘 살펴보는 것도 좋은 방법 중 하나”라고 귀띔했다.
이어 “서울 분양권 거래량은 지난 2월 37건에 불과했지만 5월 106건, 6월 75건으로 증가세를 이어가는 중”이라면서 “신축 아파트 가격이 많이 오른 만큼 추격 매수보다는 분양권 급매물 투자를 노리는 것이 유리하다”고 덧붙였다.
