A씨는 녹지조성사업으로 인해 살고 있는 아파트가 철거됐다. 그런데 서울시에서 다른 임대아파트 입주자격을 받거나 아니면 주거이전비를 선택하라고 공고를 냈다. 그는 일단 주거이전비를 선택해 돈을 받았는데 그럼 임대아파트 입주자격을 상실하게 되는가.
입주자격은 ‘여전’
서울시는 2007년 녹지조성사업을 진행하면서 사업부지내에 들어온 아파트를 철거하게 됐고 철거민들에게는 자체적으로 마련한 특별공급규칙에 따라 임대아파트 입주권을 주어 임대아파트 입주자격을 부여하거나 주거이전비를 선택해 아파트 철거에 대한 피해를 보상 받을 수 있도록 이주대책 공고를 냈다.
이후 철거민 A씨 등은 임대아파트 입주자격을 얻기 위해 서울시로부터 임대아파트 입주권을 받았음에도 불구하고 이후 A씨 등은 소송을 통해 서울시로부터 주거이전비를 이중으로 받게 될 수 있었다.
그러자 서울시측은 A씨 등에게 “주거이전비를 수령하면 입주권이 취소되고 주거이전비를 포기한다는 의사를 밝히면 입주권이 취소되지 않는다”라고 통보했다. 이후 주거이전비 포기에 대한 의사를 밝히지 않은 철거민들을 대상으로 입주권에 대한 환수를 통보했다. 이 같은 서울시 측의 행동에 A씨 등은 부당함을 느끼게 됐고 그에 따른 소송을 제기하게 됐다.
재판부는 이번 사건에 대해서 공익상의 필요보다 상대방이 받게 될 불이익 등이 더욱 클 경우 재량권에 한계를 넘어선 것으로 볼 수 있어 서울시의 행동은 위법하다고 보고 A씨 등에게 원고 일부 승소판결을 내렸다.
재판부의 이 같은 판결은 서울시가 마련한 특별공급 규칙의 경우 행정기관 내부의 사무처리 지침에 불과하며 주택법이나 주택공급에 관한 규칙 어디에도 이미 부여된 임대아파트 입주권을 취소하거나 환수해 임대아파트 입주자격을 상실케 하는 근거 조항이 없다는 이유에서였다.
또한 재판부는 원고들이 주거이전비 대신 입주권을 선택한 후 다시 서울시 측에 소송을 청구하여 주거이전비를 지급받는 행동으로 서울시의 부담을 늘렸으나 이는 공익사업법 관련 규정에 따른 행동으로 이 같은 사정만으로 원고들의 기득권을 침해할 근거가 될 수 없다며 판결 이유를 설명했다. 따라서 A씨는 주거이전비를 받았더라도 여전히 임대아파트 입주자격이 있다.
계약해지와 중개수수료
B씨는 상가건물을 임차하려고 개업공인중개인 B씨를 통해 계약을 했었는데 나중에 잔금을 치르려 하니 아무래도 권리금을 너무 비싸게 책정한 것 같아 계약금 300만원을 포기하고 계약을 해지했다. 그럼에도 C씨는 B씨에게 중개수수료를 달라고 요구하는데 C씨의 주장은 타당한가.
흔히 부동산중개업소를 통해 계약했다가 중간에 여러 사정으로 계약을 해제하는 경우가 있다. 그런데 공인중개사법 제32조 1항에 의하면 “개업공인중개사는 중개 업무에 관해 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정되어 있다. 따라서 거래 과정에서 공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 계약이 파기된 경우가 아니면 설사 의뢰인의 변심으로 계약이 성사되지 아니했다고 해도 공인중개사는 중개수수료를 요구할 수 있다. 다만 위 규정 단서와 같이 거래행위가 공인중개사의 고의 또는 과실로 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 공인중개사에게 중개보수 청구권이 인정되지 않는다.
공인중개사법 시행령 제27조의2에 의하면 중개보수의 지급 시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인의 약정에 따르되 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다. B씨와 C씨 사이에 중개보수 지급시기에 관한 약정이 체결된 사실이 없으므로 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날이 중개보수의 지급시기가 되는 바 이는 불확정기한에 해당한다. 당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우에 있어서 그 사실이 발생한 때는 물론 그 사실이 불가능하게 된 때에도 이행기한은 도래한 것으로 보아야 한다.
결국 B씨가 계약금 300만원을 포기하고 스스로 임대차계약을 해제했으므로 B씨의 위 임대차계약에 따른 보증금 잔금 지급은 불가능하게 됐고 이로써 B씨의 C씨에 대한 중개보수 지급채무의 변제기가 도래하게 된 것이다.
그런데 위 사건에서 B씨는 중개사 C씨가 자신에게 위 상가건물의 권리금이 1500만원임에도 불구하고 3000만원이라고 거짓말을 하여 이에 속아 임대차계약을 체결했으므로 C씨에게 중개보수 지급의무가 없다고 항변했다.
B씨의 항변은 “개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개의뢰인은 개업중개사에게 중개보수 지급의무가 없다”는 공인중개사법 제32조 제1항 단서를 근거로 하는 것이다.
하지만 위 주장에 대한 증거가 부족해 B씨의 항변은 받아들여지지는 않았다. 만일 B씨의 항변에 대한 충분한 입증자료가 있었다면 공인중개사법 제32조 제1항 단서에 의해 중개보수금 지급의무가 인정되지 않았을 수도 있었을 것이다. 사례로 돌아가 살피건대 공인중개사 C씨의 고의나 과실이 입증되지 않는 한 B씨는 C씨에게 중개료 지급의무가 있다. <다음 호에 계속>
== 프로필 =
▲학력
-고려대학교 법학과 졸업
-제31회 사법시험합격(사법연수원 21기)
-미국 듀크대학교 로스쿨 Visiting Scholar
-미국 노스웨스턴 로스쿨(LL.M)졸업
-미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
▲주요 경력
-법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사(1993년)
-부산지방검찰청 동부지청 검사(1995년)
-서울중앙지방검찰청 특수부 검사(2000년)
-수원지방검찰청 안산지청 검사(2003년)
-K&P 법률사무소 대표변호사(2003년)
-법무법인 이지스 대표변호사(2010년)
-TV조선 강적들 고정패널(2017년)
-전자문서, 전자거래 분쟁조정위원(현재)
-법무법인(유한) 진솔 대표변호사(현재)
