정부가 분양가상한제 적용 지역 확대와 고가 주택에 대한 주택담보인정비율(LTV) 추가 규제, 전세대출 이용 갭투자 방지, 주택 보유부담 강화 등이 담긴 강도 높은 주택시장 안정화 방안을 발표하면서 직접투자가 다소 위축되는 분위기다. 이런 가운데 부동산 간접투자 상품인 상장 리츠(REITs, 부동산투자전문뮤추얼펀드)에 대한 관심이 커지고 있다. 물론 일각에서는 우려의 목소리도 들린다. 투자 시점을 고려해야 한다는 게 그것이다.
리치 에서 자세히 알아봤다.
부동산 투자자들이 리츠에 관심을 갖는 가장 큰 이유는 부동산에 대한 투자의 불확실성이 확대되고 있는 시장 상황에 따른 것이다. 이 같은 시장 상황에 따라 시중 자금과 관심이 부동산으로 쏠리면서 투자 불확실성을 돌파하기 위한 재테크 나침반으로 리츠를 선택하고 있다는 얘기다.
실제 리츠는 저금리 시대에 가장 효율적인 투자를 바라보고 있다고 할 수 있다. 부동산에 투자하면서 동시에 유동성이 확보된 자산이라는 이유에서다. 뿐만 아니다. 이번 부동산 대책이 주거용 부동산을 겨냥하고 있어 상업용 부동산을 주요 자산으로 하는 리츠에는 영향이 없을 것이라는 분석도 리츠의 관심을 높이는 요인으로 꼽을 수 있다.
“규제 속 대안투자처로 제격”
특히 투자자들이 리츠에 관심을 갖게 하는 큰 요인으로 빼놓을 수 없는 것은 최근 국회를 통과한 조세특례제한법 개정안이다. 이에 따라 부동산 간접투자 상품을 3년간 보유한 투자자들은 올해부터 나오는 배당금에 대해 분리과세를 받을 수 있게 되는 등 각종 혜택이 제공되는데 이것이 간접투자의 매력을 한층 높이고 있기 때문이다.
부동산 전문가들 사이에서도 부동산 간접투자가 활성화될 것이라는 전망이 나오고 있다. 일례로 지난 1월 17일 이광수 미래에셋대우 연구원은 ‘12·16 주택시장 안정화 방안, 불확실성을 유의할 때’라는 제목의 보고서를 통해 국내 실물 부동산 투자보다 유동성이 확보된 리츠나 글로벌 자산 등 다양한 투자가 필요하다고 강조하기도 했다.
김열매 유진투자증권 연구원은 “최근 주가 조정으로 배당 매력이 상승한 상장 리츠뿐 아니라 신규 상장할 공모 리츠에도 관심을 가져야 할 것”이라면서 “정부가 큰 흐름에서 개인의 부동산 직접투자를 규제하는 동시에 부동산 간접투자의 공모시장 활성화를 장려하고 있다는 점을 주목해야 한다”고 강조했다.
그러면 리츠의 매력은 어떤 것들이 있을까.
저금리 상황에서 배당 매력이 있는 상품으로 꼽히는 리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 빌딩, 토지 등 부동산이나 부동산과 관련된 수익증권, 채권 등에 투자해 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 부동산투자신탁을 말한다. 모은 자금으로 부동산에 투자하고 여기서 나오는 임대 수익 등을 투자자들에게 나눠주는 방식이다.
한 부동산투자 전문가는 “리츠는 발생한 수익 대부분을 배당으로 돌려주는 부동산 간접투자방식으로 부동산펀드와 구조적으로 유사하지만 상법상 주식회사 형태로 설립한 명목 회사”라며 “상장 리츠의 경우 주식시장에서 언제든 환매가 가능하다는 점에서 갈 곳 잃은 부동자금이 몰리고 있는 것”이라고 분석했다.
이어 “리츠의 배당 수익률은 상품에 따라 다르지만 대체로 연 5% 안팎으로 투자자들은 3개월에서 1년 단위로 배당금을 받는다”면서 “요즘 같은 저금리 시대에서 리츠는 높은 배당 수익뿐 아니라 주가가 오른 만큼의 시세차익도 노릴 수 있고 지지부진한 장세에서 꾸준한 배당으로 ‘복리’ 효과를 챙길 수 있어 관심을 가질 만하다”고 조언했다.
실제 지난달 한국토지주택공사(LH)가 국민 누구나 투자 가능하고 안정적인 수익을 기대할 수 있는 부동산투자회사(리츠)의 우선주에 대한 일반 공모를 실시했는데 당시 제시한 목표수익은 연 5.2%를 제공하는 것이었다. 특히 회사 측은 고양삼송리츠의 경우 투자자의 원금 및 목표배당이 안정적으로 지급될 수 있을 것이라고 자신했다.
꾸준한 배당으로 ‘복리효과’도
최근 관심을 높이고 있는 리츠는 미래에셋자산운용에서 선보일 예정인 서울 광교센트럴푸르지오시티 상업시설을 투자 대상으로 하는 공모 리츠와 이지스자산운용이 준비 중에 있는 서울 용산구 트윈시티남산 빌딩과 제주 조선호텔(구 켄싱턴호텔)을 기초자산으로 한 공모 리츠다.
미래에셋자산운용은 현재 국토부에 리츠 영업인가를 신청해 둔 상태로 그간 공모 리츠 시장에 진출하기 위해 자산관리회사(AMC) 인가를 받았다. 또 이지스밸류플러스리츠는 2350억원의 규모로 공모에 나설 예정이다.
그런가하면 해외부동산에 투자하는 공모리츠도 눈여겨 볼만하다. 마스턴투자운용이 상반기 상장할 계획인 리츠가 대표적이다. 공모금액은 2000억~2500억원인 이 리츠는 프랑스, 네덜란드, 룩셈부르크, 독일 등 서유럽 4개 국가의 오피스빌딩에 재간접 형태로 투자한다.
메리츠종금증권은 제이알투자운용과 함께 상반기 중에 벨기에 대형 오피스빌딩인 ‘파이낸스타워’를 기초자산으로 투자하는 리츠를 선보일 것으로 알려지고 있다. ‘파이낸스타워’는 1조8000억원 규모로 목표 공모 규모는 3000억~4000억원으로 전해지고 있다.
부동산업계 한 투자전문가는 “리츠투자의 경우 수익률이 높다고 무턱대고 투자하면 낭패를 볼 수 있는 만큼 투자시기를 잘 따져야 한다”며 “해당 리츠가 상장을 한 뒤 투자를 하면 상대적으로 수익률이 떨어질 수 있다는 것을 명심하면서 운용하게 될 부동산의 가치나 안정성 등을 면밀히 따져봐야 한다”고 조언했다.
