A씨는 주택을 임차한 사람인데 집주인이 빚이 많아 그가 살던 집이 경매에 넘어가게 됐다. A씨는 경매절차에서 반드시 배당요구 해야만 하나 사안의 경우는 임차인이 아닌 제3자가 경매를 신청한 경우다. 즉 집주인을 상대로 승소판결문을 얻은 사람이 한 강제경매 혹은 저당권자가 한 임의경매의 경우다.
이 경우에는 확정일자부 임차인과 소액임차인은 임차인 본인이 직접 경매 신청한 경우와는 달리 반드시 배당요구를 해야 한다.
만약 배당요구를 하지 않을 경우 확정일자부 임차인은 대항력을 행사해 경락인에게 임대차계약을 인수시킬 수라도 있지만 소액임차인은 우선변제권만 있을 뿐 대항력이 없으므로 권리를 잃을 수도 있다.
임차권 등기 설정되면 자동 배당
이 경우 배당요구는 당연히 배당요구종기일 전에 법원에 신고해야만 유효하다. 하지만 임차권등기가 설정된 임차인은 제3자가 경매신청 한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당된다.
민사집행법 제148조 제4호에 의하면 배당받을 채권자들 중 ‘우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기됐고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자’는 자동배당권자로 규정되어 있는데 임차권등기권자가 여기에 해당되는 것이다.
임차권등기명령에 의해 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있다.
따라서 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 ‘저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기됐고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자”에 준하여 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.
하지만 임차권등기가 된 임차인이 임차인의 지위를 유지하는 한 우선변제권 대신 대항력을 행사해도 무방하므로 경매법원에 적극적으로 배당을 받지 않고 대항력을 행사하겠다고 의사표시를 해도 된다.
한편 대항력 있는 임차인이 스스로 강제 경매신청 한 경우에는 임차인은 우선변제권을 인정받기 위해 따로 배당요구를 따로 할 필요가 없다. 즉 자동으로 배당절차에서 우선변제를 받는다.
즉 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위해 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대해 스스로 강제경매를 신청했다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다.
상가권리금 산정방법
A씨는 상가건물을 임차한 사람인데 이번에 다른 사람에게 상가를 넘기면서 권리금을 받으려고 한다. 그런데 상가건물주 B씨가 권리금을 인정할 수 없다면서 버티는 바람에 A씨가 상가인수인으로부터 권리금을 받지 못하게 되어 손해를 입었다.
그래서 A씨는 B씨에게 권리금보호규정 위반을 이유로 손해배상을 청구하려고 하는데 구체적인 권리금의 산정방법은 어떻게 결정되나. 상가건물의 경우 보증금보다 어떨 때는 권리금이 더 비싼 경우도 있다. 특히 목이 좋은 상가의 경우는 권리금은 단지 시설비용의 의미를 넘어선 영업상 이익을 의미한다.
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
다만 권리금을 회수할 수 있는 기회를 주는 것이며 이를 위반해 정당한 사유 없이 방해하는 경우에 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있는 권리가 있을 뿐이다.
권리금 산정 방법에 관해서는 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시하도록 되어 있는데 최근 고시된 내용에 의하면 권리금 감정평가 방법은 다음과 같다.
① 유형재산을 감정평가 할 때에는 원가법을 적용하여야 한다. 원가법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법 등으로 감정평가 할 수 있다. ② 무형재산을 감정평가 할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다. 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법 등으로 감정평가 할 수 있다. 무형재산을 수익환원법으로 감정평가 할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가 한다. 다만 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가 할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가 할 수 있다. 무형재산을 거래사례비교법으로 감정평가 할 때에는 동일 또는 유사 업종의 무형재산만의 거래사례와 대상의 무형재산을 비교하는 방법 혹은 동일 또는 유사 업종의 권리금 일체 거래사례에서 유형의 재산적 가치를 차감한 가액을 대상의 무형재산과 비교하는 방법 중 하나를 사용하게 된다. <다음 호에 계속>
=== 프로필 ===
▲학력
-고려대학교 법학과 졸업
-제31회 사법시험합격(사법연수원 21기)
-미국 듀크대학교 로스쿨 Visiting Scholar
-미국 노스웨스턴 로스쿨(LL.M)졸업
-미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
▲주요 경력
-법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사(1993년)
-부산지방검찰청 동부지청 검사(1995년)
-서울중앙지방검찰청 특수부 검사(2000년)
-수원지방검찰청 안산지청 검사(2003년)
-K&P 법률사무소 대표변호사(2003년)
-법무법인 이지스 대표변호사(2010년)
-TV조선 강적들 고정패널(2017년)
-전자문서, 전자거래 분쟁조정위원(현재)
-법무법인(유한) 진솔 대표변호사(현재)
