서울 강남에 아파트 1채를 보유한 정국민(43)씨는 그동안 세금에 신경을 쓰지 않았다. 주택을 1채만 보유하고 있는 경우 양도소득세 비과세를 받을 수 있고 고가의 주택에 대해서도 세금이 거의 나오지 않는다는 말을 들었기 때문이다. 하지만 연이어 강화된 부동산대책이 발표되면서 정씨는 불안해지기 시작했다. 고민에 잠을 이루지 못하는 그는 지인의 소개로 KB국민은행 자산관리자문센터에 세무 상담을 요청하게 됐다.
정씨는 세법상 1세대 1주택자로서 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제 혜택을 볼 수 있을까.
1세대 1주택으로 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 일정한 요건을 만족해야 한다. 첫 번째, 세법상 거주자여야 한다. 두 번째, 세법상 독립세대로서 1세대 요건을 만족하여야 한다. 세 번째, 1세대를 기준으로 양도하는 시점에 1주택을 보유해야 한다.
네 번째, 2년 이상을 보유하여야 한다. 다섯 번째, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득하는 주택은 보유기간 중 2년을 거주해야 한다. 여섯 번째 양도가액이 9억원 이하(고가주택은 9억원까지 비과세)여야 한다.
‘보유’ 개념 달라진다
정씨가 강남의 아파트를 2021년 이후에 양도한다면 양도소득세 비과세 판단을 위한 조건인 ‘2년 이상을 보유해야 한다’의 ‘보유’의 개념이 달라진다. 일반적으로 보유의 개념은 취득할 때부터 양도할 때까지의 기간을 계산한다. 세법도 이러한 개념을 사용했다.
하지만 2021년 1월 1일부터 다주택자가 주택을 차례대로 양도하고 마지막으로 남겨진 1채의 주택을 양도할 때 비과세 판단을 위한 2년의 보유기간은 1채를 제외한 주택을 마지막으로 양도 한 이후부터 2년을 계산한다. 즉 다주택자의 경우 주택을 양도한 이후 마지막으로 1채의 주택만 남겨진 상태에서 2년 이상을 보유해야 한다는 것이다.
‘보유’의 개념에서 주의해야 할 부분이 하나 더 있다. 마지막으로 1채의 주택을 보유한 상태에서 2년 이상을 보유해야 하는 규정은 2021년 이후 취득한 주택부터 적용하는 규정이 아니라 2021년 이후 매각하는 주택에 적용한다는 것이다.
만약 2021년 매각 할 당시 1주택이라고 하더라도 다주택자가 과거에 매각한 주택이 매각한 날로부터 2년이 경과되지 않았다면 2021년 이후 매각하는 1주택도 양도소득세 비과세를 받을 수 없다는 것이다.
만약 정씨가 원래 보유하던 주택(A)외에 다른 주택(B)을 2019년 1월에 취득했다가 2020년 1월에 양도하고 A주택은 2021년 2월에 매각했다면 A주택에 대해 정씨는 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까.
새롭게 바뀐 세법의 내용으로는 양도소득세 비과세를 받을 수 없다. B주택을 양도한 2020년 1월 이후 2년을 보유해야 하기 때문에 2년 보유 요건을 충족시키지 못한 것이다.
그렇다면 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 언제 양도해야 할까.
방법은 두 가지가 있다. 하나는 A주택을 2020년 12월까지 양도를 하는 것이고 다른 하나는 2022년 1월 이후에 양도하는 것이다. 양도소득세 비과세 판단을 위한 보유의 개념이 바뀌는 2021년부터는 양도의 시기가 더욱 중요해지는 것이다.
이번에는 부동산 대책을 통해서 변경된 1세대 1주택자가 적용 받는 장기보유특별공제율에 대해서 알아보도록 하자.
장기보유특별공제는 부동산 등을 3년 이상 보유한 경우 양도차익에서 일정비율만큼 공제해주는 제도다. 일반적인 토지와 건물은 1년에 2%(15년, 30%한도)씩 공제해주지만 1세대 1주택에서 9억원을 초과하는 부분의 양도차익은 1년에 8%(10년, 80%)씩 공제한다. 1세대 1주택으로서 비과세를 적용하지 못하는 9억원을 초과하는 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제율을 높게 적용해주는 것이다.
하지만 2020년부터는 양도가액이 9억원을 초과하는 1세대 1주택자에게 주어지던 장기보유특별공제 적용 요건이 까다로워졌다. 2019년 12월 31일까지는 양도일 기준으로 2년 이상 보유만 하고 있어도 8%포인트씩 가산해 10년 기준 80%를 공제받았다.
하지만 2020년 1월 1일 이후 양도하면 2년 거주요건을 충족해야 같은 혜택을 받는다. 2년을 거주하지 못한 1세대 1주택의 경우 10년간 보유했다고 하더라도 공제율이 2%씩 20%만을 공제받을 수 있다.
2021년부터 요건 강화
여기에 12.16대책으로 인해 2021년부터는 요건이 더욱 더 강화된다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간(4%)과 거주기간(4%)으로 나누어 계산한다. 10년 이상 보유하고(40%) 5년만 거주했다면(20%) 합산한 공제율은 60%다. 보유기간은 길지만 거주 기간은 짧은 주택에 대해서는 세 부담이 커질 수밖에 없다.
앞으로는 1세대 1주택자라고 하더라도 세금에 대해서 관심을 가질 필요가 있다. 1세대 1주택자라고 하더라도 직접 거주하지 않았다면 더 이상 세금에 대해서 자유로울 수 없게 됐기 때문이다. 절세를 위해서는 세무전문가와 사전에 상담하는 것을 잊지 말아야 한다.
