A씨는 부동산 임대수익으로 노후를 대비하려고 아파트를 여러 채 구입했다. 그런데 A씨가 민간임대주택 사업자 등록을 하는 것이 유리할까, 아니면 일반사업자로 신고해 사실상 임대업을 운영하는 편이 유리할까.
또 주택임대사업자등록을 하면 세금혜택이 많다고 알려져 있는데 구체적인 내용과 조건은 무엇일까.
정부는 지난 2015년 12월 29일 임대 8년 이상, 임대료 인상률 년 5% 이하, 분양주택 수준 품질제공, 중산층 맞춤형 주거서비스 제공을 위한 ‘민간임대주택 특별법(가칭 뉴스테이법)’을 제정, 시행했다. 임대주택사업에 민간참여를 유도해 주거안정을 이루고자 ‘민간임대주택’ 공급을 확대하기 위한 제도다.
“다가구주택, 재산세 감면 받을 수 없다”
먼저 주택임대사업을 하기 위해 신축된 공동주택(주거용 오피스텔 포함)을 취득하면 2018년 12월 31일까지 취득세 감면을 받을 수 있다(지방세특례제한법 제31조). 다만 취득세는 지방세로 부동산 취득일로부터 60일 이내 임대주택사업자로 등록을 할 것과 전용면적이 60㎡ 이하일 것 등 세 가지 조건을 충족해야 감면을 적용한다.
하지만 취득세를 감면받은 후 민간임대주택법 제43조 제1항에서 규정하고 있는 의무임대기간인 4년 내 매각하는 경우에는 감면받은 세액이 추징된다. 종전에는 5년 내에 다른 임대사업자한테 매각하는 경우에는 추징하지 않았으나 최근에 이를 개정해 ‘2년 연속 적자 등이 발생한 경우 등’이 아니면 감면받은 세액을 추징하도록 했다(2015.8.28. 지방세특례제한법 제31조 제2항 개정).
주택임대사업을 하면 보유세가 감면될까. 먼저 2018년 12월 31일까지 재산세는 감면되는데 이를 위해서는 공동주택(주거용 오피스텔 포함)을 보유해야 한다. 따라서 다가구주택은 호수가 많더라도 단독주택에 해당하므로 재산세 감면을 받을 수 없다. 또한 재산세를 감면받기 위해서는 임대주택이 2호 이상이 되어야 하고 전용면적이 85㎡ 이하에 해당되어야 한다.
단 2016년부터는 감면받은 재산세액이 50만원 초과 시 감면받은 세액의 15%는 최소한 납부를 해야 한다. 이같이 재산세 감면을 받은 경우에는 중도에 매각을 하더라도 감면받은 재산세는 추징대상에서 제외되는 것으로 보인다(조세특례제한법 제31조).
참고로 임대주택을 4년 내에 임의로 매각하면 1000만원 이하의 과태료가 발생한다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제55조). 다만 관할 시, 군. 구청에 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하면 문제가 없다.
다음으로 종합부동산세는 비과세 규정이 적용되는데 이를 위해서는 종합부동산세를 관할하는 세무서에 사업자등록이 필요하다.
그리고 매년 9월 16일~30일 사이에 관할 세무서에 합산배제 신청을 해야 한다. 매입 임대주택의 경우 1채 이상이면 종합부동산세를 비과세 받을 수 있다. 다만 임대기간이 5년 미만인 상태에서 이를 매각하는 경우에는 비과세 받은 세금을 추징한다.
주택임대사업자가 주택을 임대하는 경우 주택임대 시 부가가치세는 면세가 되므로 종합소득세 정도만 관심을 두면 된다. 1개의 주택을 소유하는 자(기준시가 9억원 초과하는 주택 제외)의 주택임대소득 또는 연간 주택임대수입이 2000만원 이하일 경우 2018년 12월 31일까지 주택임대소득에 대한 종합소득세를 비과세 한다(소득세법 제12조 제2호 나목).
이때 주택 수 계산 시 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다. 다가구주택은 1채의 주택으로 보는데 반해 구분등기가 된 다세대주택은 각각을 1채로 계산한다. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다.
지분이 같은 경우에는 각각의 소유로 한다. 다만 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로써 그들이 합의해 그들 중 2인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다(소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제2호).
양도로 인한 양도소득세는 과세가 원칙
임대 중에 주택을 양도하면 양도소득세가 과세될까. 5년 내 양도하는 경우에는 종합부동산세 및 거주주택 양도소득세 비과세 등을 받은 경우에는 의무임대기간 미충족으로 인해 세금이 추징될 수 있다.
만일 이러한 감면이나 비과세를 받지 않은 경우에는 일반주택에 대한 과세체계로 세금이 발생한다. 참고로 국세인 종합부동산세나 양도소득세는 지방세인 취득세와는 달리 5년을 의무임대기간으로 정하고 있다. 하지만 5년 후에 양도하는 경우에는 비과세 등을 추징당하지 않는다.
한편 임대주택의 양도로 인한 양도소득세는 과세되는 것이 원칙이나 조세특례제한법에 의해 감면이 적용되는 경우에는 감면을 받을 수 있다.
1가구 다주택자가 그 중 일부 주택을 임대할 경우 양도소득세나 재산세 등에서 혜택을 받을 수 있기 때문에 주택임대사업자 등록을 하는 편이 유리할 수 있다. 하지만 세제상 혜택을 받기 위해서는 여러 조건을 충족해야 하므로 면밀하게 살펴본 후 선택하는 것이 유리할 것이다. <다음 호에 계속>
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▲학력
-고려대학교 법학과 졸업
-제31회 사법시험합격(사법연수원 21기)
-미국 듀크대학교 로스쿨 Visiting Scholar
-미국 노스웨스턴 로스쿨(LL.M)졸업
-미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
▲주요 경력
-법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사(1993년)
-부산지방검찰청 동부지청 검사(1995년)
-서울중앙지방검찰청 특수부 검사(2000년)
-수원지방검찰청 안산지청 검사(2003년)
-K&P 법률사무소 대표변호사(2003년)
-법무법인 이지스 대표변호사(2010년)
-TV조선 강적들 고정패널(2017년)
-전자문서, 전자거래 분쟁조정위원(현재)
-법무법인(유한) 진솔 대표변호사(현재)
