부동산시장이 ‘안갯속’이다. 코로나19 확산으로 세계 경제 곳곳에 둔화 조짐이 짙어지고 있어서다.
여기에다 대표적인 경기부양 수단인 ‘저금리’에 대한 기대감이 채권시장을 감싸고 있고 정부 규제도 더
강화되고 있는 추세다. 부동산 세제정책 또한 복잡하기 짝이 없다.
리치 에서는 복잡해진 ‘부동산 세제’에 따른 셈법을 알아봤다.
최근 부동산 투자에 대해 관망하던 투자자들에게 비상이 걸린 모양새다. 저성장·저금리 기조와 정부의 부동산 규제 강화에 코로나19 사태까지 겹치면서 고민이 깊어지고 있는 까닭이다. 여기에 부동산 거래 신고가 대폭 강화되면서 주택시장에서 거래 침체를 걱정의 목소리가 커지는 분위기가 연출되는 것 또한 고민에 한몫 거들고 있다.
한 부동산 투자전문가는 “정부의 각종 부동산세 인상과 주택담보대출비율(LTV) 규제 강화로 소위 묻지마 부동산투자의 기세가 한풀 꺾인 분위기”라며 “시세차익을 그동안 이끌던 서울 강남과 재개발·재건축, 월세수익을 노린 수익형부동산 등의 인기는 떨어진 반면 절세가 투자 성패의 키워드로 떠올랐다”고 귀띔했다.
“세제 혜택을 챙겨라”
실제 정부는 지난 2월 ‘2·20 대책’으로 수도권 부동산을 재차 옥죄고 나선 상태다. 당시 국토교통부는 모든 조정대상지역의 전매 제한 기간을 소유권 이전등기일까지로 늘렸고 조정대상지역의 전매 제한을 강화했다.
이에 따라 새로 지정된 경기 수원, 안양, 의왕 등 5곳의 조정대상지역뿐 아니라 기존 조정대상지역에서도 사실상 입주 전까지 분양권 거래가 불가능해졌다. 뿐만 아니다. 주택담보대출비율을 60%에서 50%로 낮추고 주택 가격이 9억원을 초과할 경우에는 30%까지 낮추는 등 담보대출비율도 강화했다.
게다가 조정대상지역도 3억원 이상 주택을 살 때 자금조달 계획서 제출을 의무화하는 등 옥죄기에 들어갔다. 덕분에 투자자들은 주택을 거래하려면 더욱 깐깐해진 ‘자금조달계획서’ 관문을 거치게 됐다.
지난달 13일부터 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’ 일부 개정안에 따르면 비규제지역에서는 6억원 초과, 조정대상지역에서는 3억원 초과 주택 매입 시 자금조달계획서를 제출해야 한다. 투기과열지구 내 9억원 초과 주택은 자금조달과 관련한 증빙서류까지 함께 첨부해야 한다.
부동산 투자전문가들은 이 같은 정책에 따라 규제강도가 적고 세제혜택이 남아있는 전용면적 85㎡ 공시가격 6억원(수도권외 3억원) 이하의 단지들을 주목할 필요가 있다고 입을 모은다. 이는 자금조달계획서 제출은 대출 규제와 맞물려 실수요자들의 비자발적 주거지이동현상을 증가시킬 것이라는 분석에 기인한다.
부동산 투자자나 실수요자가 셈법에서 빼놓을 수 없는 것 중 하나는 보유세 강화와 양도세 중과에 의한 전방위 규제 부분이다. 정부는 지난해 12월 16일 새로운 부동산 대책을 내놓으면서 추가로 종부세를 강화하고 공시가격을 시세에 70~80%까지 준하게 현실화하겠다는 방침을 제시했다. 이로 인해 현재 종부세 과표금액이 높아지고 재산세도 올라가는 상황이다.
때문에 이에 해당하는 사람들은 보유 중인 주택을 임대로 운용하면서 발생하는 임대소득과 시세차익, 보유세와 소득세 등을 따져봐야 하는 입장에 몰렸고 일부 사람들은 배우자 지분 양도나 명의이전, 매도 등의 방법을 고려하고 있는 것으로 알려지고 있다.
부동산투자 전문가들은 이 경우 집을 털어낼 출구가 있다고 조언했다. 올해 6월 말까지는 조정대상지역 다주택자도 양도소득세 중과가 배제되며 특히 10년 이상 보유한 주택의 경우 장기보유특별공제도 받을 수 있다는 것이다.
매도? 보유?…계산은 철저하게
부동산 투자자나 실수요자가 셈법에서 빼놓을 수 없는 것 중 또 다른 하나는 부동산 보유에 따른 종부세다. 현재 종부세를 피할 수 있는 좋은 방법으로 꼽히고 있는 것은 세법상 부부간에 10년간 6억원까지 증여세를 내는 것이다.
세무전문가에 따르면 종부세는 공시가격에 대해서 1인 9억원까지 과세가 되지 않는데 부부가 공동으로 보유하면 1인당 6억씩 면제가 된다. 일례로 공시가 12억원 정도의 아파트를 부부간 지분 증여를 통해 공동보유하면 종부세를 내지 않아도 된다는 얘기다.
하지만 전문가들은 연령이 높을 경우 단독 보유로 바꿔보는 것이 좋다고 조언했다. 60세 이상부터 ‘고령자 공제’를 받을 수 있다는 이유에서다. 실제 1216 대책에 따르면 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산 공제율이 10%씩 상향 조정돼 60대 이상은 70%, 70대 이상은 80%까지 재산세와 종합부동산세 등을 공제받을 수 있다.
한 부동산투자 전문가는 “무엇보다 부동산 대책을 자세히 살피는 것이 중요하다”면서 “그리고 나서 보유하고 있는 부동산을 매각하거나 증여하는 방법이 이득일지, 보유세나 종합부동산세를 내더라도 추후의 시세차익을 노릴지 결정하고 투자자에 나서는 것이 좋다”고 조언했다.
