자산가들의 부동산에 대한 투자패턴에 변화의 조짐이 보이고 있다. 자신들의 투자목록에 연면적 1000㎡,
10층 이하의 소규모 상업용 건물인 ‘꼬마빌딩’을 올리고 관심을 높이고 있는 분위기다. 특히 10억원 미만의 꼬마빌딩으로 눈을 돌리는 경우도 많아지고 있다. 이들의 수익형 부동산에 대한 관심이 꼬마빌딩으로 옮겨가고 있다는 것을 엿볼 수 있는 대목이다. 리치 를 통해 자세히 알아보자.
빌딩중개법인 ‘원빌딩’이 지난해 국토교통부에 실거래 신고된 전국의 빌딩 거래 내역 1만4278건을 분석한 결과에 따르면 전국에서 거래된 빌딩 중 10억원 미만의 꼬마빌딩이 차지하는 비율이 압도적으로 증가했다. 거래된 빌딩 중 62.9%를 차지하고 있는 것으로 나타난 것이다.
한 부동산투자 전문가는 “12·16 부동산 대책 이후 주택 매매거래가 위축된 가운데 코로나19 사태까지 겹치자 ‘강남 아파트=안전자산’이라는 공식이 흔들리고 있다”며 “수익형 부동산 특히 꼬마빌딩에 대해 관심을 보이는 자산가들이 늘고 있는 추세이고 매매가 50억원 안팎 꼬마빌딩은 사고 싶어도 매물이 없는 품귀 현상을 보이고 있다”고 귀띔했다.
사고 싶어도 살 수가 없다(?)
사실 지난해 대출 규제뿐 아니라 보유세와 양도세 중과를 통한 정부의 부동산시장 ‘옥죄기’ 수위가 예년보다 매우 높아진 상태다. 그럼에도 불구하고 자산가들이 민감하게 반응하는 세금이란 규제에도 상업용 부동산 시장은 크게 위축되지 않고 있는 분위기다. 오히려 현금을 보유하고 있다가 급매를 기다려보려는 자산가들이 증가하고 있는 모습이다.
업계 한 관계자는 “코로나 사태로 자영업자들의 매출이 급감해 최근 공실률이 높아지면서 수익형 부동산이라도 상가 투자는 자산가들의 관심권 밖으로 밀린 상태”라며 “꼬마빌딩의 경우 지금까지는 매도자 절대 우위였다면 최근에는 급매를 기다리는 대기성 수요가 늘어난 상황”이라고 전했다.
그러면 자산가들이 이처럼 꼬마빌딩을 투자처로 주목하는 이유는 무엇 때문일까.
전문가들은 그 이유로 꼬마빌딩이 상대적으로 아파트보다 규제가 적어 적은 현금으로 매입 가능하고 1필지에 1개의 소유권을 가질 수 있어 아파트보다 높은 토지 지분을 보유할 수 있다는 점을 꼽고 있다.
이들에 따르면 서울과 대도시를 제외하면 10억원 미만으로 3~4층 규모의 꼬마빌딩을 매입할 수 있다. 또 30억원 미만의 꼬마빌딩은 아파트보다 적은 현금으로 매입이 가능하다.
또 다른 이유로 전문가들이 꼽고 있는 것은 아파트보다 세금 규제가 덜하다는 점이다. 예컨대 꼬마빌딩은 종부세 중과 대상에서 제외되고 법인으로 거래하게 되면 세금이 개인 사업자일 때보다 적다는 설명이다.
실제 개인 사업자의 경우 종소세는 6.6~44%, 양도세는 6~42%의 세율이 적용되며 법인의 경우 종소세는 10~25%, 양도세는 10~25%의 세율을 적용된다. 따라서 임대소득이 클수록 유리하다는 얘기는 이에 기인한다.
자산가들이 꼬마빌딩을 주목하는 이유는 또 있다. 꼬마빌딩을 살 때 대출 규제를 받지만 대출 자체가 어려운 아파트보다는 규제가 덜하며 준공 연수가 오래된 건물을 리모델링이나 신축 후 비싸게 매각하는 밸류애드(가치 부가) 방식 투자가 가능하다는 것이다.
‘기준금리 인하=수익률 증가’
한 부동산투자 전문가는 “꼬마빌딩 대출에는 월세로 이자를 낼 수 있는 금액까지만 대출이 가능한 임대업이자상환비율(RTI)이 적용된다”며 “안정적 임대수익률을 낼 수 있고 소액 자본으로도 접근할 수 있다는 게 꼬마빌딩의 매력”이라고 설명했다.
그는 이어 “정부의 부동산 규제가 주택시장에 초점이 맞춰지면서 자산가들이 세금 부담을 피할 수 있는 상업용 부동산으로 갈아타고 있고 있는 것”이라면서 “최근 한국은행이 추가 금리를 인하면서 꼬마빌딩과 같은 수익형 부동산 인기가 더욱 높아질 것”이라고 내다봤다.
또 다른 부동산투자 전문가는 “시장의 유동성과 금리 인하로 올해도 꼬마빌딩 투자 인기는 이어질 것”이라며 “특히 보유세와 양도소득세 중과 대상에서 제외돼 투자형 부동산으로서의 가치가 있는 만큼 저금리 기조에서 아파트를 대체할 상품으로 더욱 부각될 것”이라고 전망했다.
이어 “기준금리 인하는 대출에 따른 금융비용이 줄어들어 수익률 증가로 이어지기 때문에 금리가 인하될 경우 상업용 부동산 투자수요는 더욱 늘어날 것”이라면서 “따라서 올해도 금리인하 영향에다가 주거용 부동산에 대한 집중 규제로 반사이익을 누릴 것”이라고 예상했다.
이처럼 꼬마빌딩은 투자처로서 매력도 있고 전망도 괜찮은 편이다. 하지만 문제는 어느 지역에 투자를 하는가의 여부다. 이는 그간 자산가들이 집중한 투자지역을 보면 향후 투자전략에 도움이 될 수 있다.
‘원빌딩’ 분석 결과에 따르면 서울 25개 자치구의 빌딩 거래량은 총 1970건으로 집계됐으며 이중 서울 강남구가 238건으로 1위로 나타났다.
중구와 강서구가 각각 171건과 163건으로 그 뒤를 따랐다. 이어 종로구(151건), 영등포구(124건) 순으로 거래가 이어졌다. 이밖에 경기도 2970건(24.25%), 부산광역시 1009건(8.29%) 등이 높은 거래량을 보였다. 반면 세종시는 38건(0.31%)로 가장 낮은 거래 비율을 나타냈다.
한 부동산투자 전문가는 “강남구는 전통적인 꼬마빌딩 투자지역이고 중구와 종로구는 명동, 서울역 등 오랜 기간 상권이 형성된 중심 입지”라며 “이러한 장점으로 사옥 용도와 임대수익을 겸한 투자가 활발하게 이뤄졌다고 할 수 있다”고 분석했다.
이어 “빌딩을 살 때는 비싼 빌딩이 있는 동네로 골라야 한다”면서 “구매력을 갖춘 유동인구가 많기 때문에 상권이 활성화되고 당연히 빌딩 가치도 올라갈 확률이 높고 더욱이 강남에 있다는 것만으로도 빌딩 가격은 오르는 만큼 서울 외곽보다는 강남 구석에 있는 빌딩이 오히려 낫다”고 조언했다.
또 “꼬마빌딩 투자의 경우 큰 임대 수익을 기대하기보다는 안정적인 투자처라는 목표로 접근하는 게 좋은데 이는 관리비용 등으로 현실적으로 임대 수익률이 기대에 미치지 못할 가능성이 크기 때문”이라며 “연 임대수익률은 매매가의 연 3% 내외가 적정할 것”이라고 덧붙였다.
빌딩 거래량 1위는 ‘강남구’
한편 업계 전문가들 중 일부는 꼬마빌딩 투자에 신중하게 접근할 것을 권하고 있다. 투자처로의 투자매력이 떨어지고 있다는 게 그 이유다. 예컨대 거래량이 점점 감소하는 추세인 데다 상가 공실률은 높아지고 있어 우려스럽다는 설명이다.
한 전문가는 “장기화하는 저성장 국면에 최근 코로나19 사태까지 겹쳐 투자에 꼼꼼하고 신중해야 할 필요가 있다”면서 “경기가 더 나빠지면 임대료 인상은커녕 공실을 우려해야 하기 때문”이라고 밝혔다.
전문가들이 꼬마빌딩 투자에 신중한 접근을 조언하는 또 다른 이유로 줄어들고 있는 거래량과 3.3㎡당 가격 상승, 정부의 새 세법 적용 등을 꼽고 있다. 따라서 ‘묻지마’식 투자 접근은 위험이 높은 만큼 자제해야 한다는 게 이들의 목소리다.
업계 한 관계자는 “꼬마빌딩 수익구조는 경기에 민감하다는 특성이 있다”며 “때문에 현재 경기 전망이 점점 어두워지다 보니 공실률 상승과 투자수익률 하락 등으로 투자 위험은 확대되고 있어 주의가 요망된다”고 언급했다.
이어 “지금 꼬마빌딩을 사면 상투를 잡는 것”이라면서 “지난 2016년을 정점으로 꼬마빌딩 거래량이 줄어들고 있다는 점과 3.3㎡당 가격이 2016년 3724만원, 2017년 4267만원, 2018년 5430만원, 지난해 5927만원으로 최근 3년간 59.15%나 뛰어올랐다는 점에 주목해야 한다”고 지적했다.
업계 또 다른 관계자는 “꼬마빌딩의 공시가격이 낮게 평가되어 있어 상속이나 증여세 부담을 덜기 위한 자산가들의 절세 투자처로 인식되어 온 것은 사실”이라면서 “그러나 정부가 앞으로 주택, 오피스텔, 상업용 건물을 제외한 일반 건물에 상속·증여세를 매기는 기준을 기준시가가 아닌 감정평가액을 적용하기로 세법을 바꿨기 때문에 신중한 투자접근이 필요하다”고 조언했다.
