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고개 드는 리츠시장…‘블루오션’ 될까
고개 드는 리츠시장…‘블루오션’ 될까
  • 이욱호 기자
  • 승인 2020.07.01 17:48
  • 댓글 0
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제로금리 시대 투자 매력 ‘쑥쑥’

 

부동산 투자자들의 관심이 소액으로 오피스 빌딩이나 호텔 등 부동산을 간접적으로 사들일 수 있는 상품인
리츠(REITs·부동산간접투자회사)로 쏠리고 있다. 저금리·저성장 시대 투자 대안으로 떠오르고 있는 까닭이다. 여기에 향후 상장예정 리츠들의 예상 공모금액을 감안했을 때 국내 상장 리츠시장이 ‘시총 5조원’ 시대를
맞이하는 날이 코앞으로 다가왔다는 인식이 커지면서 투자자들의 발걸음이 분주하다.

 

최근 리츠시장에 대한 긍정적인 전망이 나오면서 국내 리츠 IPO 시장이 하반기 기지개를 펴고 있다. 특히 수익 매력도가 높다는 면에서 부동산투자 전문가들은 리츠시장이 또 다시 활기를 띨 것으로 전망하고 있다.
한 부동산투자 전문가는 “그간 오피스(업무용 사무실)나 리테일(마트)에 집중됐던 리츠가 다양화되고 있다”며 “물류센터와 임대주택, 주유소 기반 리츠 등이 상장을 준비 중인 만큼 리츠 시장에 변화의 바람을 불러일으킬지 관심이 집중된다”고 기대했다.

50조 리츠시장의 성장 ‘스타트’

리츠는 불특정 다수의 투자자에게서 자금을 모아 상가나 빌딩 등 부동산에 투자하고 임대나 매각으로 수익이 나면 투자자에게 배분하는 부동산 간접투자 상품을 말한다. 부동산을 주식처럼 만들어 한국거래소에서 사고 팔 수 있다는 게 특징이다.
리츠가 투자자들로부터 관심을 받는 것은 한국은행이 기준금리를 추가로 인하해 배당 매력이 높아졌고 사모 부동산 펀드에 대한 재산세 분리과세 혜택이 오는 6월부터 폐지돼 공모 리츠가 반사이익을 받을 것이라는 분석에 따른 것이다.
금융투자업계에 따르면 올 하반기 상장 예상 리츠는 6~8개 정도다. 최근 이지스밸류플러스리츠와 맵스리츠1호, 제이알글로벌리츠 등 3개 리츠가 본격 상장 절차에 착수했다. 또 이지스레지던스리츠와 코람코에너지플러스리츠, 신한서부티엔디리츠가 국토교통부로부터 영업인가 승인을 받은 상태다.
뿐만 아니다. 물류센터를 기초자산으로 한 ‘켄달스퀘어리츠’와 국내 첫 주유소 투자 리츠인 ‘코람코에너지플러스(가칭)리츠’, 인천 부평구 ‘더샵’ 아파트를 기초자산으로 한 임대주택 리츠 ‘이지스레지던스리츠’ 등도 대기 중에 있다.
일례로 이지스자산운용의 밸류플러스리츠의 경우 지난달 10일과 11일 양일 간 기관투자자 대상 수요예측을 진행해 총 274개의 기관이 참여해 87.09대 1의 경쟁률을 나타냈다. 해당 리츠의 투자자산은 서울 핵심 권역에 위치한 프라임 오피스인 서울 중구 태평로 빌딩으로 태평로 빌딩에는 19개 임차사가 입주해 있으며 임대율은 95%에 달하고 있다.
하지만 무엇보다 현재 리츠시장의 매력을 끌어올리고 있는 것은 정부의 리츠 활성화 대책이다. 정부는 지난해 9월 1인당 5000만원까지 공모 리츠에 대한 배당세율을 3년간 기존 15.4% 일반과세(지방소득세 포함)에서 9.9%로 낮추고 금융소득종합과세에서 분리 과세하는 한시적 세제혜택 방안을 제시했다.
한 부동산투자 전문가는 “정부의 대책으로 리츠 투자를 통해 임대사업자 이상의 투자 수익이 가능해진다”면서 “가령 리츠의 배당수익률이 8.5%라고 가정하고 배당수익에 대해 일률적으로 9% 분리과세를 적용할 경우 서울 도심에 있는 오피스의 6% 내외의 소득수익률보다 높은 수익률을 누릴 수 있게 된다”고 설명했다. 
이어 “부동산의 가치에는 입지 환경에 큰 영향을 받는데 부동산이 어디 있는가에 따라 그 가치는 천차만별”이라며 “고정적인 임대 수익은 투자자에게 안정적 배당수익률도 돌아온다는 점에서 리츠의 상승을 이끄는 투자 포인트”라고 조언했다.

매머드급 성장 규모 ‘주목’

한편 전문가들 중 일부는 리츠 투자에 나설 때는 위험을 고려해야 한다고 지적하고 있다. 금리가 오르면 부동산 자산을 부채로 편입한 대부분의 리츠는 관련 부담이 늘어 수익성과 투자 매력도가 동시에 떨어질 수 있다는 이유에서다.
한 부동산투자 전문가는 “리츠는 저금리 기조 속 불확실성 대안으로 떠오르는 상품이지만 반대로 이 같은 국면이 전환돼 금리가 상승하게 될 경우 손실을 볼 수 있다”며 “주가 변동과 부동산 매각에 따른 매각, 가격 변동성 등을 꼼꼼히 따져보고 투자에 나서야 낭패를 피할 수 있다”고 지적했다.
라진성 KTB투자증권 연구원은 “실제와 달리 시장의 과도한 우려를 받고 있는 국내 기 상장 리츠와 관심도가 높은 기초자산을 바탕으로 국내 상장 예정인 리츠의 투자매력도가 더 높다”고 분석했다.
홍지환 NH투자증권 연구원은 “해당 섹터 내에서 규모의 경제 효과와 재무건전성을 바탕으로 침체기를 버텨내고 이후 인수합병 및 경쟁구도 재편에서 수혜를 누릴 수 있는 초대형 리츠가 유망하다”고 강조했다.  이욱호 기자

 


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