정부의 부동산 규제 칼날이 아파트를 겨냥했다. 다주택자 보유세를 강화한 ‘7·10 부동산 대책’의 여파로
부동산 시장은 출렁이고 있다. 사실상 투자 수요의 주택시장 유입을 원천 차단하기 위한 고강도 조치라는 평가가 나오고 있어서다. 이런 가운데 부동산투자 전문가들 사이에서는 시장의 양극화가 더욱 가속화될 것이란
전망이 우세하다. 리치에서는 고강도 부동산대책에 대한 대처법을 찾아봤다.
부동산업계와 투자전문가들에 따르면 고강도 부동산대책에 대해 대처하기 위해서는 무엇보다 파장이 어떻게 미칠지, 향후 전망이 어떻게 될지 여부가 가장 중요하다고 입을 모은다. 그러면 현재 전문가들은 어떤 전망을 하고 있을까.
이들의 전망 중에서 설득력을 얻고 있는 것은 ‘7·10 부동산 대책’ 여파로 부동산시장 양극화가 더욱 가속화할 것이라는 전망이다. 이 같은 전망은 서울 집값은 새 아파트와 오래된 아파트 가릴 것 없이 오르는 반면 지방에서는 다주택자 매물이 나오면서 일부 조정이 예상된다는 분석에서 출발하고 있다.
“무주택자는 지금이 기회다”
일례로 KB국민은행 시세 기준 상반기 서울 집값 상승률은 이미 7.67%에 달한 상태다. 그런데 일부 전문가들은 올해 서울 집값 상승률은 8%를 넘어설 것으로 내다보고 있다. 정부 규제에도 하반기에 서울 집값 상승세는 계속될 것이라는 의미다.
익명을 요구한 업계 한 관계자는 “7·10 부동산 대책을 기회로 1주택자들은 갈아타기에, 무주택자들은 내 집 마련에 적극 나설 것이란 전망이 우세하다”면서 “다주택자 매도물량을 받쳐줄 수요가 여전히 많다고 보는 게 시장의 일반적 시각”이라고 전했다.
이에 따라 전문가들은 투자전략으로 ‘똘똘한 한 채’를 마련하는 것을 제시하고 있다. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 지역과 주택형별로 더 심해질 것으로 예상되고 있어서다. 실제 전문가들은 세금부담이 대폭 늘어나면서 다주택자나 법인, 단기투자자의 부동산 매물이 시중에 쏟아져 나올 것으로 보고 있다.
한 부동산투자 전문가는 “시장에서는 당장 다주택자들이 정부가 내건 시한인 내년 5월 31일 이전에 ‘똘똘한 한 채’를 제외하고 나머지 주택 처분에 나설 것으로 보고 있다”며 “집을 팔 때는 지방에 있는 소형부터 팔고 똘똘한 한 채는 보유하되 무주택자는 지금이 기회인만큼 적극적인 매수에 나서는 것이 현명하다”고 조언했다.
여기서 중요한 것은 ‘똘똘한 한 채’의 기준이다. 전문가들은 이 기준이 선호 지역이나 넓은 주택형으로 구체화돼 나타날 것이라고 보고 있다. 그 이유로는 코로나19 사태까지 겪으면서 도심 회귀 수요가 많아졌으며 넓은 집에 대한 선호 현상이 커졌다는 게 지목된다. 따라서 실수요자의 경우에는 7·10 대책 여파로 서울은 기존 아파트와 새 아파트 모두 오를 것으로 전망되는 만큼 새 아파트가 될 재건축·재개발에 주목해야 한다는 게 이들이 제시하는 전략이다.
일례로 서울의 경우 이들은 학군이 우수한 강동구 고덕을 오는 2025년 외국어고와 자율형사립고의 일반고 전환이 예정되면서 혜택을 볼 것이라고 분석했다. 또 신안산선과 신림선 개통 호재가 있는 영등포구 신길을 추천항목에 포함시켰다.
“다주택자, 매도는 싼 집부터”
전문가들이 추천하는 또 다른 투자전략은 ‘살 수 있는 집’이 있다면 먼저 사야 한다는 것이다.
분양가 상한제가 시행되는 8월 전 대어급 청약이 쏟아지는 지금이 기회인만큼 눈높이를 낮춰 매매하고 자산을 늘린 다음 좀 더 나은 집으로 ‘갈아타기’를 하는 것이 투자 포인트가 될 수 있다는 설명이다.
전문가들은 현재 자금 여력이 있다면 분양권이나 입주권을 상대적으로 낮은 가격일 때 구입하는 것도 하나의 방법이라고 강조했다. 또 가점이 불충분하다면 소규모 재건축 등 분양가가 다소 높을 것으로 예상되는 곳에 청약하라고 권고했다. 분양가가 낮아 경쟁률이 높은 ‘로또 아파트’보다 당첨될 확률이 높다는 이유에서다.
한 부동산투자 전문가는 “지금은 혜택이 늘어나는 6억원 이하 소형 아파트 매입의 기회로 시장을 지속적으로 모니터링하면 분양가가 조금 높아도 매력적인 투자처를 발견할 수 있다”면서 “만일 당첨 확률이 상대적으로 낮은 60점대 이하 청약 가점자라면 서울 강북 초기 뉴타운 단지나 비인기 주택형에 전략적으로 도전하는 것도 하나의 방법”이라고 귀띔했다.
한편 전문가들은 만약에 집을 팔아야 하는 다주택자라면 서울보다는 수도권, 수도권보단 지방에 있는 주택을 우선 매도해야 한다는 전략을 제시했다. 이렇게 하면 양도소득세 부담이 적다는 것이다.
부동산업계 한 관계자는 “다주택자에게 보내는 경고장 격인 7·10대책에 따라 종합부동산세는 요율이 0.8~3.2%에서 1.2~6.0%까지 올라가고 또 같은 기간 안에 1주택을 제외한 나머지를 처분하지 않을 경우 시세차익의 72%(지방세별도)를 양도소득세로 토해내야 한다”며 “다주택자의 경우 지방에서 수도권에 이어 서울 순으로 매도하는 게 유리하다”고 강조했다.
