2020-09-25 09:03 (금)
부동산·형사소송 변호사 강민구의 생활법률 13
부동산·형사소송 변호사 강민구의 생활법률 13
  • 강민구 변호사
  • 승인 2020.08.29 13:31
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새로 지은 아파트 하자배상

 

A씨는 새로 신축한 아파트에 입주했다. 그런데 그 아파트 벽면에 물이 새고 창문도 방한이 되지 않으며 겨울에 윗풍이 너무 심해 하자배상을 받고 싶은데 어떻게 해야 하나. 아파트가 시공한지 얼마 안 된 경우 담보 책임기간에 공사상 잘못으로 균열이나 침하, 파손, 혹은 누수와 같은 하자가 발생한 경우 입주자대표회의 등의 청구를 통해  그 하자를 아파트를 건축한 시공자 등 사업주체로부터 하자보수를 받을 수 있다.


 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 살펴보면 아파트 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법의 특별한 규정은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 저촉되어 소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력을 갖게 된다.
기본 권리 해치지 않은 범위에서 효력

건축물 분양에 따른 담보책임에 관해 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터 공용부분은 공동주택의 사용검사일 혹은 건축법 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 정해진 담보 책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열 및 침하, 파손 등 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하게 되어 있다.
만약 하자로 판정받은 내력구조부 또는 시설물에 대한 하자보수를 하지 않은 자는 500만원의 과태료를 부과 받게 된다. 즉 사업주체는 담보책임기간에 아파트 누수 등 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있게 된다.
이러한 하자보수에 있어 사업 주체는 입주자 대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대해 이의가 있다면 입주자 대표회의 등과 협의해서 안전진단 기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있다.
하자보수를 청구 받은 사업 주체는 하자보수를 청구 받은 날 혹은 하자 진단결과를 통보받은 날부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자부위를 비롯해 보수방법 이나 보수에 필요한 상당한 기간 등을 명시한 하자보수 계획을 입주자 대표회의 등에 통보해야 한다.
이를 시행하지 않은 경우 하자보수보증금을 사용해 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다. 다만 하자진단을 실시하지 않는 경우에는 당사자 간 합의가 있는 경우에만 이를 할 수 있다.
윗층 누수로 인한 손해…누구에게 배상청구

세입자 A씨는 집안 청소를 하던 중 윗층의 누수로 인해 아끼던 가구가 모두 곰팡이가 나서 못쓰게 됐다. 그는 화가 나서 윗층에 올라가 수리 및 배상을 요구했는데 그곳에 사는 B씨 역시 세입자였다. 그런데 윗층 세입자 B씨가 그의 집주인 b씨에게 연락을 해봐도 아무런 조치를 취해주지 않는 것이다. A씨는 B씨와 b씨 중 누구를 상대로 소송을 해야 하나.
공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 게을리 하지 아니한 때는 그 소유자가 최종적으로 손해 배상 책임이 있는 것이다.
그런데 윗층에 세 들어 사는 임차인의 특별한 과실이 없는 경우 임대인에게 그 집에 대한 수선의무가 있게 되므로 최종적으로 윗층 집주인에게 배상책임이 인정되는 것이다. 따라서 A씨는 윗층 세입자 B씨가 아닌 집주인 b씨에게 손해배상을 청구해야 한다. 하지만 윗층 집주인이 순순히 자신의 책임을 인정하지 않을 경우에는 어떻게 해야 하나. 보통 윗층 주인이 항변하는 내용으로는 아파트 외벽에 금이 가서 그곳을 통해 빗물이 들어와 아래층에 손해를 주었다는 것이다.
실제로 건축한지 오래되거나 부실 시공된 아파트의 경우 그런 일이 종종 발생하기도 한다. 따라서 이런 주장이 제기될 경우 아래층 주인의 입장에서는 관리사무실에 연락해서 외벽에 대한 점검을 요구해 외벽으로부터 물이 스며들지 않았다는 점을 입증해야 한다.
그리고 비가 오지 않는 맑은 날에 자신의 욕실이나 싱크대에 물을 내려서 아래층에 누수가 되는지를 실험해 누수의 원인을 찾아야 한다. 보통 관리사무실과 윗층 집주인은 서로 책임을 떠넘길 수가 있으니 책임소재를 명백하게 밝혀야 한다.
 <다음 호에 계속>


=========================== 프로필 ====================
          강민구 변호사               
 
  ▲ 학력
- 고려대학교 법학과 졸업
- 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
- 미국 듀크대학교 로스쿨 Visiting Scholar
- 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
- 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

  ▲ 주요 경력
-  법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
-  서울중앙지방검찰청 특수부 검사
-  법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
-  형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
-  TV로펌 법대법 출연 (부동산법 자문)
-  現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
-  現) 일요서울 ‘생활법률’ 칼럼 변호사
-  現) TV조선 강적들 패널
-  現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

  ▲ 저서
-  부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A
    (2018년, 박영사)
-  형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매,
    성희롱 (2016년, 박영사)
-  부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심
    부동산분쟁 (2015년 박영사)


 


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