2020-09-25 09:03 (금)
“타이밍을 놓치지 마라”....이호영 국민은행 WM스타자문단 세무사
“타이밍을 놓치지 마라”....이호영 국민은행 WM스타자문단 세무사
  • 이호영 세무사
  • 승인 2020.08.29 13:41
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준비할수록 효과 나는 부동산 절세 방법

 

 

정부는 주택시장 안정화를 목표로 2017년 8. 2대책, 2018년 9.13대책, 2019년 12.16대책, 2020년 6.17대책과 7.10대책까지 지속적으로 규제를 강화해 오고 있다. 변화되는 내용이 많다보니 세무전문가들도 세법 해석에 어려움을 느끼고 있으니 일반투자자라면 복잡한 세법을 이해하기가 더욱 어려운 상황이다. 하지만 ‘호랑이에게 물려가도 정신만 차리면 산다’는 속담처럼 위기의 순간에도 절세 기회를 놓치지 않는 것이 필요한 때다.

 

먼저 부동산 대책 중 내년 이후 시행 예정인 사항을 정리해 보고 절세기회를 찾아보자.
대책의 주요 내용은 다주택자에 대한 과세강화가 큰 부분을 차지하고 있다 보니 1세대 1주택자는 양도소득세 문제에 관심을 기울이지 않는 경우가 많다. 하지만 지금 1세대 1주택자라도 마냥 안심하고 있어서는 안 된다.
현재 고가 1주택자의 경우 2년 이상 거주한 경우라면 보유기간별 연 8%(최대 80%)의 장기보유특별공제가 적용되므로 세금 부담이 크지 않다.
하지만 내년부터는 보유 및 거주기간별로 각각 연 4%씩(최대 80%) 적용으로 변경되며 이로 인해 보유는 오래했으나 거주기간이 짧은 경우 세금부담이 증가하게 된다. 따라서 이런 경우라면 올해 안에 양도하는 것이 절세의 길이다.


변경사항 정확히 이해하고 방안 모색해야

내년부터 법인이 주택을 보유하는 경우 종합부동산세가 2주택 이하(조정지역 1주택 포함)시 3%, 3주택(조정지역 2주택 포함) 이상 시 6%의 최고세율로 단일화되며 양도 시 추가세율도 현행 10%포인트에서 20%포인트로 인상된다.
따라서 법인이 보유한 주택도 올해 안에 양도를 하면 법인세와 종합부동산세 절세가 가능하다. 올해 안에 매각하지 못하더라도 내년 6월 1일 종합부동산세 과세기준일 전에 양도하면 차선으로 종합부동산세는 절세를 할 수 있다.
개인 다주택자의 경우에도 종합부동산세의 과세표준 구간별 세율이 인상되어 최고구간 세율이 2주택 이하(조정지역 1주택 포함)시 3%, 3주택 이상(조정지역 2주택 포함)시 6%가 되고 양도시 중과세율도 2주택 20%포인트, 3주택이상 30%포인트로 인상된다.
법인과 달리 개인의 경우에는 2021년 6월 1일 이후 과세분부터 적용되므로 그 이전에 양도를 해야 종합부동산세와 양도소득세를 절세할 수 있다.
2021년 6월 1일 이후 2년 미만 단기 보유한 주택 등을 양도하는 경우 양도세율이 크게 인상된다. 현행 1년 미만 보유 시 40%, 1년 이상 2년 미만 보유 시 일반세율이 적용됐으나 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 보유 시 60%로 크게 인상된다.
또한 현행 조정 대상지역의 분양권에 한해 50%의 세율이 적용됐으나 지역과 무관하게 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%로 인상된다. 따라서 단기 양도를 해야 하는 경우라면 변경된 규정이 적용되기 전인 2021년 5월말까지 양도해야 절세가 가능하다.
다주택자에 대한 규제와 별개로 내년부터 세 부담이 상향되는 내용도 있다. 역시 변경사항을 정확히 이해하고 절세방안을 모색할 필요가 있다.
2021년 소득부터 과세표준 10억원 이상 구간에 대해 현재의 42% 세율이 45%로 인상될 예정이다. 따라서 부동산 양도차익이 아주 큰 경우라면 개정사항이 적용되기 전인 올해 말까지 양도해야 절세할 수 있다.
현재 가족으로 주주가 구성된 법인의 경우 지분율과 달리 소액주주인 자녀에게 배당금을 몰아주는 차등배당을 하더라도 배당소득세를 납부하면 증여세는 거의 과세되지 않고 있었다. 실질적으로 자산의 무상이전인 증여로 볼 수 있지만 과세대상에서 사실상 제외되어 있었기 때문이다. 2021년부터는 배당소득세와 증여세가 동시에 과세되도록 변경될 예정이다. 따라서 차등배당을 활용해 절세할 수 있는 시한은 올해 말까지다.
상장주식 매매차익에 대해 양도세가 과세되는 대주주의 범위가 내년 4월부터 축소된다. 현재 동일종목 기준 직전연도 말 시가총액 10억원 이상 또는 직전연도 말부터 양도일까지 지분율 1% 이상이면 대주주에 해당되지만 이중 시가총액 요건이 올해 말 기준 3억원으로 축소된다. 따라서 올해 말 이전에 양도를 해 시가총액을 기준금액 이하로 낮추거나 변경내용이 적용되기 전인 내년 3월말까지 양도를 해야 절세를 할 수 있다.


“변화(Change)속에 기회(Chance)가 있다”

시기적으로 아직 여유가 있지만 2021년부터 달라지는 사항도 있다. 현재 수도권 도시지역의 단독주택은 1주택 비과세 대상일 경우 주택면적 5배 이내의 부수토지도 비과세가 가능하지만 2022년 이후 양도분 부터는 3배 이내로 비과세 대상이 축소된다. 따라서 부수토지 면적이 3배를 초과하는 수도권 도시지역 단독주택은 2021년 말까지 양도해야 절세할 수 있다.
또한 주택과 상가 겸용주택의 경우 현재 주택면적이 더 크면 전체를 1주택으로 보아 비과세 적용이 가능했지만 2022년 이후 양도분부터는 양도금액 9억원을 초과하는 고가주택에 한해 주택면적만 비과세되고 상가면적은 과세로 변경된다.
따라서 고가 겸용주택을 양도하려면 변경사항이 적용되기 전인 2021년 말까지 양도하는 것이 좋다. 변화(Change)속에 기회(Chance)가 있다고 한다. 급변하는 과세기준에서도 절세기회를 놓치지 않도록 관심을 기울여야 할 때다.


 


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