부동산시장에 전운이 감돌고 있다. 정부의 지속적인 부동산 대책으로 부동산을 통한 재테크에 어려움이 가중되고 있어서다. 현재 정부에서는 집값 안정을 목표로 주택에 대한 과세를 계속 강화하고 있는 추세다. 반면 다른 한쪽에서는 너무 세금 부담이 무겁다면서 조세저항운동도 벌어지고 있고 있다. 리치에서는 전문가들을 통해 재테크에 위협받고 있는 부동산시장에서 절세할 수 있는 방법들을 들었다.
부동산투자 전문가들은 현 시점에서 부동산 투자를 통해 절세하기 위해서는 ‘똘똘한 한 채’에 집중해야 한다고 입을 모은다. 특히 다주택자가 조정대상지역에 있는 집을 팔 때는 신중을 기하는 것이 좋다고 조언한다. 자칫하다가는 양도소득세 중과세를 부담할 수 있어서다.
일례로 서울 강남의 아파트가 15억원을 호가한다고 치자. 이 아파트를 소유하고 있는 A씨가 한 지방의 조정대상지역에 있는 시가 2억5000만원의 아파트(2005년 구입)도 보유하고 있다면 이 경우 양도세를 줄이기 위해서는 지방의 아파트를 먼저 처분하는 게 합리적인 방법이다.
‘상가나 빌딩’으로 절세
전문가들에 따르면 양도세 최고세율이 42%인 가운데 다주택자는 2주택자인 경우 10%포인트, 3주택자 이상인 경우 20%포인트를 더한 세금을 내야 한다. 가령 A씨의 경우 지방의 아파트를 먼저 팔면 일단 9억원까지 비과세를 받을 수 있다. 지방의 기준시가 3억원 이하 아파트는 중과세 여부를 판단할 때 주택수에 포함되지 않아 1주택자가 되기 때문이다.
이에 따라 A씨가 지방 아파트 처분 후 서울의 아파트를 15억원에 판다고 가정했을 때 9억원 초과분에 대해 보유기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 최종적으로 1000만원 남짓한 수준으로 줄일 수 있는 셈이다.
하지만 반대로 서울 아파트를 먼저 처분할 경우에는 사정이 달라진다. 만일 지방의 아파트가 시가 3억원을 초과했고 이 때 서울 아파트를 15억원에 매도한다고 하면 6억원가량의 양도세를 부담해야 한다. 서울 아파트에서 12억원 이상의 이익이 난 게 원인이다.
전문가들이 꼽는 또 다른 절세방법은 ‘황금 분할 포트폴리오’로 보유세 부담을 줄이는 것이다. 예컨대 부동산 자산의 절반 정도를 보유세 과세기준이 낮거나 감면 혜택이 높은 토지나 상가 등 물건으로 분산해두면 유리하다는 설명이다. 부동산 자산 절반 정도를 보유세가 적은 물건으로 분산해 쥐고 있으면 실효세율을 낮출 수 있어서다.
한 세무전문가는 “장기보유특별공제나 고령자공제 혜택을 받을 수 있으면 금상첨화인데 여기에 공동명의 등 지분 쪼개기 절세법을 더하면 실효세율을 확 낮출 수 있다”면서 “현 과세 체계에서는 부동산 성격별로 다른 기준을 적용하고 있고 상가의 경우 건물이 세워진 땅값이 공시지가 기준 80억원이 넘어야 종부세를 내게 된다”고 귀띔했다.
그는 이어 “정부의 부동산대책으로 다주택자들에게는 세 부담이 커졌지만 공제나 감면으로 세액을 대폭 덜어내는 방법도 있다”면서 “만 60세 이상이 단독 명의로 아파트를 보유했을 때 받는 고령자 공제나 아파트를 장기간 보유하는 경우 받는 공제 등이 그것으로 2021년부터는 고령자와 장기보유 합산 공제 한도는 80%까지 늘어난다”고 덧붙였다.
관건은 ‘실효세율’ 낮추기
전문가들이 말하는 다주택자가 세금폭탄을 피하는 방법은 또 있다. 증여의 힘을 이용하는 것이다. 예를 들어 B씨는 서울 강남3구 소재 공시지가 40억원하는 아파트 한 채를, 지방에 한 채를 가지고 있고 2억원가량의 토지도 소유하고 있다고 치자 이 경우 그가 부담해야 하는 보유세를 4000만원 가량이다. 그런데 만일 지방의 아파트를 자녀에게 증여한다면 세금폭탄을 피할 수 있게 된다. 서울의 아파트 한 채만 보유 중인 1주택자가 되기 때문이다.
물론 이 때는 보유세도 달라진다. 공시지가 상승률이 10%라고 가정해도 보유세는 2500만원 정도 수준이다. 여기에 B씨가 장기보유 공제를 최대까지 받을 수 있는 한도 15년을 채웠다면 실효세율이 낮아지면서 보유세를 더 줄일 수 있다.
업계 한 관계자는 “부부끼리 혹은 자녀와 지분을 나눠 보유할 경우 세액공제와 세테크를 활용할 수 있다”며 “종부세는 인별 과세이기 때문에 명의를 나눠서 가지고 있으면 그만큼 세 부담이 줄어든다”고 전했다. 이욱호 기자
