“정부가 투기과열지구로 지정해 관리하는 서울 25개구 전 지역은 수요가 탄탄한 입지다. 공급 부족 현상이 당분간 이어질 예정이어서 새 아파트의 인기가 계속될 것이다.” 지난달 4일부터 6일까지 진행된 ‘집코노미 언택트 콘서트’에서 나온 부동산 전문가들의 전망이다. 이 같은 전망에 따라 부동산 재테크 전략도 변하고 있다.
리치에서는 새롭게 급부상하고 있는 ‘아파트 리츠’에 대해 집중 취재했다.
아파트 리츠(REITs·부동산투자뮤추얼펀드)가 새로운 투자처로 주목받고 있다. 배당주인 리츠는 소액으로 부동산 간접투자를 할 수 있고 복수의 부동산을 보유하고 현금화도 비교적 쉽다는 이점이 있다는 이유에서다. 특히 상대적으로 안정적인 대상 수익을 누릴 수 있는 인컴형 자산이기 때문에 장기적인 관점에서 노후 대비로 투자처로 인기를 끌고 있는 분위기다.
한 부동산투자 전문가는 “리츠는 불특정 다수에게서 투자 자금을 모아 상가나 빌딩 등에 투자해 수익을 얻는 부동산 간접투자 상품”이라며 “등락을 거듭하는 주식·펀드 상품에 비해 변동성이 적고 꾸준히 안정적인 수익을 얻을 수 있는 장점이 있다”고 강조했다.
변동성 적고 수익도 안정적인 편
업계에서는 아파트 리츠가 급부상하고 있는 배경으로 정부의 부동산정책을 꼽고 있다. 예컨대 정부의 5·6 부동산 대책의 경우 서울시에 7만 호의 공동주택을 공급한다는 내용을 골자로 하고 있으며 8·4대책 역시 서울권역에 13만 호를 추가 공급한다는 내용을 담고 있다. 이 때문에 공공재개발에 대한 관심이 높아지면서 새로운 투자처로 떠오르고 있다는 분석이다.
업계 한 관계자는 “리츠는 주식회사가 다수의 투자자를 통해 자금을 모아 부동산에 투자하고 세전 소득의 90%를 배당으로 지급하는 방식으로 운영된다”면서 “중수익·중위험 자산인 리츠는 직접 부동산을 운영할 때 발생하는 위험을 피하면서도 비교적 높은 배당 수익을 얻을 수 있다”고 귀띔했다.
사실 리츠의 수익률은 짭짤한 것으로 알려지고 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 부동산리츠의 평균 배당 수익률은 8.5%, 상장 리츠의 경우에는 4.25%다. 이는 수익형 부동산인 오피스(4.5%)와 상가(3.85%) 직접 투자 수익률보다 높은 수치라고 할 수 있다.
실제 부동산 전문가들에 따르면 풍족한 노후를 원하는 투자자들이 리츠에 관심을 가지고 있다. 이는 연 6% 안팎의 안정적인 수익률을 내는 리츠가 국내 증시에 상장돼 있는 만큼 리츠에 편입된 자산이 우량해 인플레이션을 헤지할 수 있을 뿐 아니라 시세 차익도 기대할 수 있다는 계산에 기인하고 있다.
업계 일각에서는 정부의 고강도 부동산 정책으로 아파트 분양시장이 위축된 것도 투자자들이 아파트 리츠에 눈을 돌리게 한 주요 요인이라고 지목하고 있다. 이전에는 분양권 전매 제한이 비교적 자유로웠다는 점에서 당첨된 뒤 일정기간 지난 뒤 팔아 시세차익을 챙기는 식으로 분양권에 ‘당첨만 되면 로또’란 말까지 나올 정도로 재미(?)를 봤지만 지금은 시장의 사정이 달라졌다는 설명이다.
이광수 미래에셋대우 연구원은 “리츠는 부동산에 투자하는 만큼 종목별로 차이는 있지만 장기적으로 봤을 때 시장의 우려와는 달리 임대차수요가 큰 폭으로 변동하거나 하지는 않는다”며 “코로나19로 변동성이 커진 만큼 임차인이 누구인지 확인해 안정적인 수입원이 될 수 있을지 확인하는 것이 필요하다”고 조언했다.
“대형 업무지구가 형성될 곳 노려라”
그러면 아파트 리츠는 부동산 재테크 포트폴리오에 담을 만 할까.
이는 지난 8월 아파트에 투자하는 리츠 중 국내 1호 상품으로 주변 시세 대비 저렴한 매입 가격이 뒤늦게 개인투자자들의 관심을 끈 이지스레지던스리츠 사례를 보면 판단에 도움을 받을 수 있다.
한국거래소에 따르면 당시 이지스레지던스리츠의 투자 대상은 인천 부평구 십정2구역에 짓는 ‘부평더샵’ 공공지원 민간임대주택(총 5678가구 중 민간임대 3578가구)이었다. 액면가 5000원으로 공모한 이 회사 주식은 5거래일 연속 상승하며 11.6% 올랐다.
이지스레지던스리츠에 따르면 2017년 임대주택 건설을 조건으로 땅을 저렴하게 분양받은 덕분에 매입 가격이 주변 아파트 시세의 75% 수준에 불과하며 공모가에 매수할 경우 부평더샵을 3.3㎡당 985만원에 매입하는 효과를 얻을 수 있다.
한 부동산투자 전문가는 “이지스레지던스리츠의 경우 임대료를 바탕으로 지급하는 예상 배당률은 연 5.2%로 수익률이 높은 편”이라며 “게다가 감정평가 및 시세 대비 낮은 가격으로 자산을 매입해 부동산 시장이 조정기에 진입하더라도 투자원본 회수는 가능할 것”으로 내다봤다.
‘집코노미 언택트 콘서트’에서 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “서울 삼성동, 잠실동이나 용산, 여의도, 마곡지구 등 향후 대형 업무지구가 형성될 곳은 꾸준히 인기를 끌 것”이라면서 “이들 지역에 곧바로 진입할 수 없다면 차선책으로 이들 지역으로 연결되는 전철의 역세권 아파트를 구입하는 것이 바람직하다”고 조언했다. 이욱호 기자
