2024-03-26 15:26 (화)
전문가들이 말하는 꼬마빌딩 성공투자 비법
전문가들이 말하는 꼬마빌딩 성공투자 비법
  • 한계희 기자
  • 승인 2020.10.21 09:17
  • 댓글 0
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“수익률을 스스로 계산해 봐라”

 

똘똘한 한 채가 각광받고 있다. 그 중에서도 ‘꼬마빌딩’에 대한 선호도는 날로 높아가고 있는 분위기다. 특히 동안미모를 자랑하는 배우 한예슬이 지난 2018년 서울 논현동에 소재한 꼬마빌딩을 매입해 2년 만에 10억원이 넘는 시세 차익을 실현 중인 것으로 알려지면서 꼬마빌딩 투자에 대한 관심이 더 커지고 있는 모습이다. <리치>에서는 전문가들이 말하는 꼬마빌딩 성공투자 비법을 들어봤다.

 

최근 부동산시장에 ‘꼬마빌딩’이 핫 키워드로 부상했다. 20~30억원대 꼬마빌딩은 자기 자본 5억원만 가지고 투자해도 쏠쏠한 임대수익은 물론 시세차익까지 안겨주고 있다는 이유에서다. 특히 빌딩 자체가 안전자산인 데다 소액으로 건물주까지 될 수 있다는 장점으로 투자자들의 관심을 받고 있다.
한 부동산투자 전문가는 “꼬마빌딩의 경우 획일화된 아파트보다 개별성도 있고 자신의 땅까지 모두 소유하고 있는 게 큰 장점”이라며 “오피스텔이나 개별 상가와 비교해도 마찬가지로 노후된 작은 빌딩 하나가 큰 빌딩 부럽지 않은 셈”이라고 강조했다.

“작은 빌딩 하나, 큰 빌딩 부럽지 않다”

꼬마빌딩은 일반적으로 매매가가 50억원 미만이면서 대지면적 100~200㎡ 안팎의 5층 이하 업무, 상업용 건물을 의미한다. 다가구주택, 호수 전체 소유자가 동일인으로 된 다세대주택부터 상가주택, 사무용 건물, 상가건물, 원룸·고시원 건물 등은 꼬마빌딩에 모두 포함된다. 
이 같은 꼬마빌딩의 매력은 임차인에게 꼬박꼬박 월급처럼 임대료를 받을 수 있다는 점과 매입 당시보다 더 높은 가격으로 팔아 이익을 거둘 수 있다는 점이다. 이러한 매력은 근로소득이 없는 은퇴자들에게는 꿈같은 일이라고 할 수 있다.
하지만 무엇보다 더 큰 매력으로 꼽을 수 있는 것은 일단 빌딩 자체가 펀드나 주식보다 안정적인 자산이라는 점이다. 실제 꼬마빌딩은 자가 주택으로도 활용할 수 있고 노후 대비로도 제격이다. 특히 본인 땅도 소유하고 있어 자기 땅 위에 어떠한 개발을 해도 문제가 되지 않는다. 임대수익에다가 땅값 상승까지 기대할 수 있는 셈이다.
사실 꼬마빌딩은 많은 자산가가 가장 관심을 가지는 분야이자 로망이다. 하지만 최근 5억원 안팎의 자금을 가진 투자자들의 경우 도전을 하고 있는 추세다. 이 같은 도전에 따라 꼬마빌딩 투자의 트랜드는 과거 강남에 집착했던 투자 대상이 다각화되고 있는 모습이다. 일례로 서울 도심부나 연신내 등 신교통 결절지, 사당 방배 같은 지역의 꼬마빌딩이 뜨고 있는 추세다. 
부동산업계 한 관계자는 “서울 강남 등 꼬마빌딩이 몰려 있는 곳에는 30억~40억원짜리 매물이 종종 나온다”면서 “이런 꼬마빌딩을 사기 위해서는 대출을 제외한 자기 자본금이 10억~15억원가량 필요한데 3~4명이 공동 투자를 하면 한 사람이 5억원 이하의 돈을 투자해 건물을 사는 방식이 많다”고 귀띔했다.

“건물에 대한 가치를 높여라”

그러면 전문가들이 말하는 성공투자 방법은 무엇일까. 
전문가들이 말하는 성공 포인트는 수익률을 꼭 스스로 계산해 보라는 것이다. 투자자들이 꼬마빌딩이 주목하는 가장 큰 이유 중 하나는 저금리 시대에 마땅한 투자처를 찾지 못하면서 건물의 임대 수익을 통해 정기예금보다 4~5배 높은 꼬마빌딩 투자에 매력을 느끼게 됐기 때문이다.
중요한 것은 실제 임대 수익과 직결되는 임차인과 향후 임차 가능성이다. 해당 건물에 입주한 임차인의 업종, 브랜드, 임대차기간, 계약만료 후 이전 가능성 등을 확인해 향후 2~3년간 안정적인 수익 창출이 가능한 부동산인지 체크해야 한다. 또 공실 발생에 대한 플랜도 미리 준비하고 임대료 수익을 극대화 할 방법이 있는지도 사전에 따져봐야 한다.  
건축물대장을 꼭 살피는 것도 성공의 핵심 포인트다. 전문가들은 꼬마빌딩에 투자할 경우 현장답사를 반드시 해야 하며 건축물대장을 챙겨가야 한다고 지적한다. 면적을 보고 진짜 이 면적이 맞는지, 용도가 맞는지 확인해야 한다는 것이다. 특히 불법건물들이 매우 많기 때문에 임대수익에 너무 현혹되면 안된다.
한 부동산투자 전문가는 “현재의 가치보다 상승할 수 있는지에 대한 검토가 필요하다”며 “노후화가 심한 건물이더라도 일정한 금액을 투입해 전면 또는 일부 리모델링 공사만 하더라도 양질의 임차인으로 교체해 임대료를 올려 받을 수 있을 뿐만 아니라 가치를 상승시킬 수 있는 경우가 많다”고 밝혔다.
또 다른 성공 포인트로는 상권분석이 있다. 투자 가치가 잠재된 부동산을 공략하기 위해서는 볼거리와 놀거리, 독특한 문화 등 집객 요소를 두루 갖춘 지역을 눈여겨보고 상권이 변화하는 단계를 관찰하면서 지역을 선정하는 것이 좋다.
전문가들에 따르면 꼬마빌딩 투자자는 투자한 건물 반경 1㎞ 이내에 대기업이나 관공서 등 대형 빌딩이 얼마나 있는지, 그 대형 빌딩에서 생활하는 사람의 동선이 투자하려는 건물을 지나가는지 아니면 반대 방향으로 움직이는지, 교통 시설은 어떻게 변하고 있는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.
한 부동산투자 전문가는 “리모델링하면 현재보다 훨씬 더 높은 임대료를 받고 매매 가격도 크게 높일 수 있는 건물이 많다”면서 “투자하려는 건물의 지가(땅값)나 건물값, 임대료 수준 등 기초 정보는 물론 도로 폭, 준공 연도 및 면적, 주차 공간 현황, 화장실 관리 상태 등까지 두루 살펴야 한다”고 조언했다.
또 다른 전문가는 “꼬마빌딩 투자에서 가장 중요한 게 시세차익을 노리는 것이기 때문에 매매타이밍을 어떻게 잡을지가 관건”이라며 “기본적으로 빌딩 매입 후 최소 3년은 보유해야 양도소득세에서 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있다”고 덧붙였다.

 


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