2020-11-24 08:44 (화)
부동산·형사소송 변호사 강민구의 생활법률 15
부동산·형사소송 변호사 강민구의 생활법률 15
  • 강민구 변호사
  • 승인 2020.11.04 08:45
  • 댓글 0
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계약갱신요구권과 상가권리금 보장문제

 

A씨는 상가 임차인인데 계약기간이 10년이 다 되어 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없게 됐다. 그런데 상가건물주 B씨가 보증금을 너무 많이 올려 다른 사람에게 권리금을 받고 넘기려고 한다. 하지만 B씨는 A씨가 더 이상 계약갱신요구권이 없으므로 상가권리금도 인정하지 못하겠다고 한다. A씨는 과연 B씨에게 상가권리금에 대해 손해배상을 받을 수 있을까. 리치를 통해서 알아봤다.



 
상가건물임대차보호법에 의하면 상가임차인은 10년 이내 한도에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 이 경우 건물주는 임차인에게 이를 거절할 수 없으며 그 기간 동안에는 연 9%까지만 차임을 증액할 수 있다.
그런데 상가건물에 관한 권리금보호규정이 신설되면서 계약갱신요구권과의 상관관계가 문제가 됐다. 즉 과연 상가권리금을 보호받을 수 있는 세입자에는 계약갱신요구권이 있는 자(입주한지 10년 이내의 경우)만 해당되는가, 아니면 10년이 경과한 세입자 역시 이에 해당될 수 있는가.


10년이 경과해도 상가권리금 보호 가능

이 점에 관하여 그 동안 여러 우여곡절 끝에 최근에 대법원에서는 세입자의 편을 들어 종지부를 찍었다. 즉 대법원의 견해에 따르면 세입자는 입주 후 10년이 경과해도 상가권리금을 보호받을 수 있다는 것이다(대법원 2019. 5. 16 선고 2017다225312, 225329 판결).
소송의 쟁점은 ‘임대인은 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해해선 안 된다’고 규정한 상가임대차보호법을 어디까지 적용할 수 있는지였다. 건물주에게 계약 갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 있다면 예외로 하기 때문이다.
이 사건의 임차인의 경우 재계약을 원할 경우 최장 5년까지 연장해 주도록 법에서 보장한 ‘계약갱신요구권’의 효력이 끝난 상태였다. 구법에서는 계약갱신요구권의 경우 상가건물임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권이 5년까지만 허용됐다.
1심과 2심은 임대인인 건물주의 손을 들어줬다. 2심 재판부는 “임대차 기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 건물주에게 권리금 회수를 보호할 의무가 없다”고 설명했다.


“입법 취지와 내용이 다르다”

하지만 대법원은 “구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을  초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다고 보아야 한다”며 2심 재판을 다시 하라고 돌려보냈다.
기간이 지났다고 해서 자영업자가 만들어놓은 고객과 거래처, 신용 등 재산적 가치가 사라지는 건 아니라고 판단해서다.
이와 함께 “계약갱신요구권과 권리금 회수 관련 조항은 입법 취지와 내용이 다르다”며 “이 같은 해석이 임대인의 상가건물 사용수익권을 지나치게 제한한다고 볼 수도 없다”며 사건을 다시 심리하도록 했다. 이번 대법원 결정은 2015년 상가임대차보호법에 자영업자들이 권리금을 돌려받는 것을 보호해야 한다는 조항이 만들어진 뒤 나온 첫 판결이다.  <다음 호에 계속>


=========================== 프로필 ====================
          강민구 변호사               
 
  ▲ 학력
- 고려대학교 법학과 졸업
- 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
- 미국 듀크대학교 로스쿨 Visiting Scholar
- 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
- 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

  ▲ 주요 경력
-  법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
-  서울중앙지방검찰청 특수부 검사
-  법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
-  형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
-  TV로펌 법대법 출연 (부동산법 자문)
-  現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
-  現) 일요서울 ‘생활법률’ 칼럼 변호사
-  現) TV조선 강적들 패널
-  現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

  ▲ 저서
-  부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A
    (2018년, 박영사)
-  형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매,
    성희롱 (2016년, 박영사)
-  부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심
    부동산분쟁 (2015년 박영사)


 


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