2021-01-15 09:57 (금)
부동산·형사소송 변호사 강민구의 생활법률 17
부동산·형사소송 변호사 강민구의 생활법률 17
  • 강민구 변호사
  • 승인 2020.12.31 14:22
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허위로 ‘무상임대차 확인서’ 써주면 ‘위험’

 

B씨는 상가 임차인인데 대항력을 모두 갖춰놓았다. 그런데 건물주 C씨가 어느 날 찾아와서 자신이 상가를 담보로 은행에서 대출을 받아야 하는데 형식상 필요하면서 ‘무상임대차확인서’ 한 장을 써달라고 한다. C씨의 말에 의하면 그것을 써줘도 나중에 보증금을 보호받을 수 있다고 안심을 시키는데 B씨는 그것을 써줘도 법적으로 문제가 없을까.

 

임차인이 상가 소유자의 부탁에 따라 허위로 무상임대차 확인서를 써 줬다가 건물이 경매로 넘어가자 자신이 유상임차인이라며 대항력을 주장하는 경우가 종종 있었다. 이에 관해 종래에는 유상임차인의 대항력을 인정하여 왔기 때문에 이를 믿고 거래한 근저당권자나 낙찰자가 뜻하지 않은 손해를 보곤 했다.


“자칫 잘못하면 보증금 날릴 수 있다”
 
공인중개사 B씨는 지난 2006년부터 경기도 파주시의 한 상가 사무실을 빌려 운영하고 있었는데 2009년 건물 소유자인 C씨로부터 ‘은행에서 담보 대출을 받아야하니 무상거주확인서를 작성해 달라’는 부탁을 받고 이를 들어줬다.
C씨는 이를 근거로 은행에 근저당권을 설정해 주고 대출을 받았지만 갚지 못해 결국 상가가 경매에 넘어가게 됐다. 상가를 경락받은 A사는 B씨에게 사무실을 비워달라고 했지만 B씨는 ‘보증금을 반환해주면 나가겠다’며 동시이행의 항변을 주장했다. 1심은 A사의 손을 들어줬지만 2심은 B씨의 손을 들어줬다.


2심 재판부는 “A사는 임대차 관계 조사서를 보고 대항력 있는 B씨의 임차권이 있다는 사실을 알고 상가를 낙찰 받아 그 소유권을 취득했다 할 것이고 B씨가 경매 이전에 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있다고 하더라도 경매절차에서 임대차 관계를 분명히 한 이상 A사가 경매가격을 결정하는데 어떠한 신뢰를 준 것이라 할 수 없으므로 신의성실의 원칙이나 금반언의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다”고 밝혔다.
하지만 대법원은 다시 1심과 같은 취지로 A사의 돈을 들어줬다. B씨와 같은 유상임차인의 주장은 자기 스스로 모순된 주장을 하는 것이므로 대항력을 주장할 수 없다고 철퇴를 내린 것이다.


이 사건에서 문제의 상가에 관한 임의경매절차에서 집행관이 작성해 경매법원에 제출한 현황조사서에는 B씨가 상가의 임차인이라는 사정이 나와 있지만 근저당권자인 은행은 경매법원에 B씨가 작성한 무상거주확인서를 첨부해 임차인의 권리 배제신청서를 제출했다.
따라서 법원에서는 A사가 무상거주확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰해 매수신청금액을 결정했다면 임차인 B씨가 A사의 인도청구에 대해 대항력 있는 임대차를 주장해 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반해 허용될 수 없다고 본 것이다.
이 대법원판례가 전원합의체 판결은 아니지만 향후 경매절차에서 커다란 영향을 미칠 것으로 보인다. 따라서 앞으로는 집주인이 무상임대차 확인서를 요구하더라도 세입자는 함부로 이에 응하면 안 될 것이다. 왜냐하면 자칫 잘못하면 자신의 보증금을 날릴 수 있기 때문이다.


점유취득시효와 점유개시 기산점

A씨는 단독주택을 소유하고 있는데 이번에 건물을 개축하려고 토지를 측량해봤더니 본인 건물 일부가 옆집을 침범했다. A씨가 소유하고 있는 집은 원래 A씨 아버지가 1995년 1월1일 신축했고 A씨는 아버지로부터 2005년 1월 1일 상속받아 2017년 1월 1일 현재까지 소유하고 있는 것이다.
그런데 옆집 주인이 1년 전인 2016년 1일 1일 바뀌었는데 A씨는 현재의 옆집 주인을 상대로 점유취득시효를 주장하여 이전등기를 청구할 수 있을까.
점유취득시효는 타인의 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온 공연하게 점유한 경우 등기를 함으로써 소유권을 취득할 수 있는 권리를 말한다. 따라서 점유자는 취득시효를 완성했다하더라도 그 시점의 소유자에게만 등기이전청구를 할 수 있을 뿐이고 그 뒤에 소유자가 변경될 경우에는 이 권리를 행사할 수 없게 된다.
결국 A씨의 경우 점유개시 시점은 1995년 1월1일부터 따져야 하므로 점유취득시효는 그 때부터 20년이 경과한 2015년 1월 1일에 완성됐고 그 시점의 소유자에게 점유취득시효를 주장할 수 있다. 그런데 그러한 주장을 하지 않은 상태에서 옆집 소유자가 2016년 1월1일 변경되어 버렸으므로 그 사람에게는 취득시효 완성을 주장하지 못한다. 따라서 A씨가 패소한다.  <다음 호에 계속>

=========================== 프로필 ====================
▲학력
-고려대학교 법학과 졸업
-제31회 사법시험합격(사법연수원 21기)
-미국 듀크대학교 로스쿨 Visiting Scholar
-미국 노스웨스턴 로스쿨(LL.M)졸업
-미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

▲주요 경력
-법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사(1993년)
-부산지방검찰청 동부지청 검사(1995년)
-서울중앙지방검찰청 특수부 검사(2000년)
-수원지방검찰청 안산지청 검사(2003년)
-K&P 법률사무소 대표변호사(2003년)
-법무법인 이지스 대표변호사(2010년)
-TV조선 강적들 고정패널(2017년)
-전자문서, 전자거래 분쟁조정위원(현재)
-법무법인(유한) 진솔 대표변호사(현재)


 


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