연예인과 정치인들을 비롯한 유명인들이 서울 강남 부동산에 투자해 짭짤한 시세차익을 올리고 있다. 대한민국을 대표하는 1% 부동산 부자들이 몰려있는 강남. 그들은 어떻게 부동산으로 돈을 벌었을까. 금융투자업계 전문가들에 따르면 이들은 분위기보다 미래를 보고 투자한다는 전략으로 과감한 베팅을 하면서 수익을 챙기고 있다. 리치에서 자세히 알아봤다.
#전해철 행정안전부 장관 내정자가 지난 2018년 서울 강남구 도곡동 도곡렉슬 아파트 1채(143.26㎡)를 약 22억원에 팔아 15억원가량 시세 차익을 거둔 것으로 알려졌다. 서범수 국민의힘 의원실에 따르면 전 내정자는 지난 2004년 고위공직자 재산공개에서 해당 아파트를 6억9466만원에 분양받았다고 신고했다.
# 배우 이정재씨는 지난 4월 서울 강남구 신사동 분당선 압구정로데오역 인근 꼬마빌딩을 팔아 34억5000만원의 시세차익을 올렸다. 압구정 로데오 거리 인근에 자리한 이 건물은 지하 1층~지상 3층, 대지면적 271.10㎡, 연면적 649.05㎡ 규모다. 이 빌딩은 이씨가 2011년 47억5000만원에 매입했다. 당시 대출금은 17억5000만원으로 전해졌다.
# 배우 이종석씨는 지난 7월 서울 강남구 신사동 ‘89맨션’ 건물을 팔아 20억5000만원의 시세차익을 올린 것으로 알려졌다. 해당 건물은 이씨가 2016년 39억원에 매입해 59억5000만원에 팔았다. 이씨는 매입 당시 낡은 주택이었던 해당 건물을 리모델링해 브런치 카페로 운영하다가 판 것으로 전해졌다. 이후 대표적 부촌인 한남동 나인원 한남 중에서 43가구만 있는 듀플렉스 세대를 매입했다. 나인원 한남의 분양가는 3.3㎡당 평균 6100만원으로 이씨가 매입한 가구는 50억원에 달한다.
# 배우 손예진씨는 지난 7월 서울 강남구 신사동의 한 건물을 160억원에 사들였다. 부동산 업계에 따르면 손예진은 현금 40억원과 120억가량의 대출금으로 건물을 매입했다. 1998년 건축된 이 건물은 지하 2층, 지상 6층 규모에 토지면적 428.70㎡, 연면적 1567㎡이다. 손씨는 2015년 서울 마포구 서교동의 한 빌딩을 93억원에 사들인 뒤 2018년 135억원에 되팔아 41억원의 시세차익을 내기도 했다.
정부, 투기와의 전쟁에도 집값 고공행진
정부의 각종 부동산 대책에도 집값이 고공행진을 이어가고 있다. 매매는 물론 전세와 월세까지 상승곡선이다.
김현미 전 국토교통부 장관은 지난 2017년 6월 취임사에서 부동산 과열의 원인으로 다주택자 등 투기 세력을 지목했다. 그리고 그해 8·2대책과 이듬해 9·13대책, 지난해 12·16대책, 올해 6·17, 8·4, 11·19대책 등을 내놨으나 집값을 잡는 데 실패했다.
한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 11월까지 전국 아파트 매매가격 변동률은 전년보다 6.15%나 올랐다. 서울 2.72%, 세종 43.64%, 대전 16.01%, 경기 8.80% 등이다. 전세 값도 5.72%나 뛰었다. 서울은 4.58% 올랐다.
정부는 지난 2017년 8월 2일 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 서울 7구(용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구), 세종시는 투기지역으로도 지정했다.
2018년 9월13일에는 부동산 규제 대폭 강화를 발표하는 등 강도를 높였다. 다주택자의 종합부동산세를 기존보다 많이 내도록 했다. 또 집값이 급등한 지역의 임대사업자를 대상으로 세제 혜택을 줄이고 대출 규제도 대폭 강화했다. 2019년 12월 16일에는 고가 주택에 대한 대출 규제를 강화했다. 그러자 소형아파트가 중형아파트 가격을 넘어서는 현상이 발생했다.
지난해 8월 4일에는 수도권 주택공급 확대 방안을 발표했다. 실수요 우선 공급을 우선한다는 취지였다. 그러나 서울 강남권에서 시작된 전세난은 임대차3법 이후 전국으로 뻗어 나갔다. 같은 해 11월 18일 전세 공급대책을 발표했지만 서울을 비롯한 전국 집값은 계속해서 상승하고 있다.
20대 국회의원, 아파트 시세 차익 평균 5억원
20대 국회의원들이 임기 4년 동안 오피스텔을 포함한 아파트 시세차익으로 5억원을 번 것으로 조사됐다. 경제정의실천연합이 올해 초 2월 26일 발표한 자료를 보면 20대 국회의원 300명 중 아파트와 오피스텔을 보유했다고 신고한 232명을 조사한 결과 이들은 16억원(시세 기준)의 아파트 등을 보유했다. 이는 2016년보다 5억원, 43%가량 늘어난 수치다.
10억원 넘는 아파트를 보유한 의원은 121명이었다. 20억원 이상은 64명이나 됐다. 전국 아파트 평균가격 수준인 4억원 미만의 아파틀 보유한 의원은 29명에 그쳤다. 아파트와 오피스텔이 없는 의원은 67명이었다. 임기 내 아파트 등을 보유한 국회의원 186명 중 상위 30명의 평균 재산은 37억원이다. 지난 4년간 15억원을 챙겼다.
아파트 재산 1위를 차지한 인물은 박덕흠 의원(국민의힘)이었다. 서울 강남구 아이파크삼성과 송파구 아시아선수촌아파트 등 3채를 보유하며 총 93억2500만원을 찍었다. 더불어민주당 의원인 진영 행정안전부 장관이 71억6800만원으로 2위에 올랐다. 서울 용산구 한강로3가 재개발 토지를 매입한 뒤 아파트와 상가분양권으로 전환해 큰 시세차익을 얻었다.
아파트 재산 30위 내 국민의힘 의원은 21명, 민주당 3명, 민생당 2명 등이다. 현재 국회 인사청문회를 앞둔 권덕철 보건복지부 장관 후보자의 배우자는 서울 강남 아파트 갭투자로 4억7000만원을 벌었다는 의혹이 나오기도 했다.
국민의힘 간사 강기윤 의원에 따르면 권 후보자의 배우자는 2010년 9월 개포동 대치아파트를 기존 전세를 낀 채로 4억1000만원에 샀다. 이후 배우자는 권 후보자가 보건복지부 차관으로 재직하던 2018년 7월 이 아파트를 8억8000만원에 매각해 4억7000만원을 벌었다.
허허벌판 강남, 부와 권력의 중심지로
허허벌판에 불과하던 강남은 반세기 만에 사람들이 선망하는 부와 권력의 중심지가 됐다. 이러다 보니 강남은 부동산투기의 진원지이기도 하다. 1968년 말죽거리 신화라는 투기 붐이 일어난 이후 강남은 부동산투기의 진원지가 됐다.
강남은 아파트 공화국이기도 하다. 1974년 6월 반포주공1단지 완공을 시작으로 서초구 반포동 한신아파트와 경남아파트, 강남구 압구정동 현대아파트와 한양아파트, 송파구 잠실동 잠실주공아파트와 시영아파트 등 대단위 아파트가 지어졌다. 이후 강남발 부동산 불패 신화가 뿌리를 내렸다.
1988년 강북권 아파트는 평당 315만원에서 2163만원으로 6배 올랐지만 강남권 아파트는 평당 285만원에서 2017년 4536만원으로 16배나 뛰었다. 1988년 강남권의 전세가는 25평 아파트 기준 3000만원, 월세는 18만원이었으나 2017년 전세가는 5억원, 월세는 192만원으로 급등했다. 땀 흘려 번 돈으로는 집을 살 수 없는 사회가 된 셈이다.
전문가들은 현재도 여전히 강남3구 아파트에 돈이 몰리는 이유로 기대수익률 상승과 공급 부족에 따른 희소성, 투자 포트폴리오 조정, 인플레 대비 등을 꼽는다.
KB부동산 Liiv ON(리브온)이 진행한 설문조사에 따르면 국민 29.45%가 서울 강남(한강이남)을 가장 선호한다고 답했다. 이어 경기(24.47%) 5대 광역시(21.05%) 등이었다. 서울 강북(한강 이북)이라고 답한 응답자는 17.51%에 불과했다.
최근 수도권에 이어 지방 아파트 가격이 뛰자 다시 강남 아파트로 자금이 들어오고 있다. 부동산 업계에 따르면 서울 강남구와 서초구 등의 아파트를 사겠다는 사람들이 몰리고 있다.
서울 강남구 개포동 주공 5단지의 전용면적 54.98㎡ 7층짜리는 지난 9월 18억4000만원에서 지난해 11월 19억원으로 뛰었다. 서울 강남구 압구정동 현대7차 전용면적 144.2㎡는 같은 해 10월 38억8000만원에서 12월 3일 39억8000만원으로 1억원이 올랐다.
<강남부자들, 그들이 부자가 될 수밖에 없는 이유>라는 책을 보면 집값이 내려간다며 모두가 몸 사릴 때 강남 부자들은 과감히 베팅했다. 분위기보다 미래를 보고 투자한 것이다. 특히 현금을 보유하고 있는 만큼 바로 실행하는 과단성을 지녔다는 공통점이 있다.
또 자기 자산관리에 24시간 할애한다. 부자들은 집값이 내려갈 때도 미래가치를 보고 투자한다고 말한다. 그리고 모두 매입을 꺼리는 시점에 저렴한 가격으로 사들여 시세가 회복된 이후 매도했다. 부자들의 대표적 역발상 투자방식이다. 이처럼 강남 부자가 된 사람들은 모두가 꺼리는 시점에 싼값에 사들여 비싸게 되팔았다는 공통점이 있다고 말한다.
너도나도 로또 청약
분양시장에 수요자들이 몰리면서 청약 과열이 심화하고 있다. 무주택자들이 전세난까지 더해지자 매수 전환에 나서면서 미분양 물량마저 소진되고 있다.
지난해 12월 3일 한국부동산원에 따르면 같은 해 7월 서울 강남구에서 분양한 ‘대치 푸르지오 써밋’은 특별공급을 제외한 106가구 모집에 총 1만7820명이 몰렸다. 경쟁률은 평균 168.11대 1이다.
‘당첨만 되면 가만 앉아서 수억원을 번다’는 기대에 돈 좀 있다는 사람들이 몰렸다. 새 아파트 분양가격이 기존 아파트보다 20~30% 낮아 1주택자들이 재테크하기 좋은 기회로 본 것이다. 정부는 이를 투기 세력으로 보고 있지만 고가주택 청약시장에 몰린 사람들은 1주택자들이 많다는 게 업계의 분석이다.
1주택자여도 추첨방식인 전용면적 85㎡ 초과 아파트는 처분서약만 하면 청약할 수 있다. 지난해 8월 청약한 ‘대치 푸르지오 써밋’은 106가구를 일반분양했다. 3.3㎡당 평균 4750만원짜리다. 모든 타입 분양가가 9억원이 넘어 중도금 대출이 안 되지만 평균 경쟁률은 168대 1이나 됐다.
전용면적 100㎡가 넘는 10가구의 분양가는 주택담보대출을 할 수 없는 20억~30억원으로 책정됐음에도 평균 경쟁률은 171대 1이었다. 20억1000만원대인 101㎡짜리는 경쟁률이 848대 1, 30억7600만원대 155㎡도 111대 1이었다. 당시 대우건설 측은 “집을 한 채 가진 강남 주민도 청약할 수 있어 경쟁률이 높았다”며 “자녀에게 집을 물려주려는 5060 세대의 청약 참여도 많았다”고 밝혔다.
한 부동산투자업계 전문가는 “1주택자는 2년 이상 살면 기존주택을 팔아도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는데 새 아파트 당첨으로 웃돈을 기대할 수 있는 데다 기존 주택을 팔아 큰 차익도 얻을 수 있다는 점에서 매력적”이라며 “대출 규제 등으로 고가주택 청약시장은 부자들의 놀이판이 됐는데 결국 부자들만 돈 버는 구조가 됐다”고 전했다. 한계희 기자
