최근 공공재개발과 관련된 관심이 높아지고 있다. 매물을 찾아보기 힘들 정도다. 개인뿐만 아니라 ‘큰 손’으로 불리는 법인투자자까지 나서면서 빌라를 사들이고 있는 탓이다. 게다가 정부 주도형 ‘공공 재개발’이 추진되면서 개발 기대감까지 커지고 있는 것도 한몫 하고 있다. <리치>에서는 공공재개발의 투자 측면에서 전략과 유의점을 점검해봤다.
지난달 17일 문재인 대통령은 대한상공회의소 국제회의장에서 ‘2021년 경제정책방향’을 보고 받고 “중산층과 서민의 주거 안정이 무엇보다 중요하며 3기 신도시 등 수도권 127만호 공급을 신속하게 추진하고 수요가 많은 도심에 주택 공급을 늘릴 다양하고 효과적인 방안을 강구해야 한다”고 주문했다.
문 대통령의 이 같은 당부와 주문은 부동산시장에 즉각적으로 영향을 미치고 있다. 정부가 서울 도심 주택 공급을 확대하기 위해 공공재개발 사업에 속도를 낸다는 소식에 시장에서는 수익성과 미래 가치 상승을 노리는 투자 수요가 빠르게 유입되는 모양새를 보이고 있다.
몸값 들썩…“매물이 없다”
업계에 따르면 정부는 서울 재개발 신규지역과 해제구역 56곳 중 내년 3월까지 후보지를 선정해 도심 주택공급을 늘리고 리츠 부동산펀드를 활용해 민간 임대주택 공급을 늘릴 계획이다. 이에 따라 건축한지 오래된 연립주택 등이 밀집해있는 서울 재개발 추진 지역이 최근 심상치 않다. 집값이 연일 급등하며 중저가 주택으로까지 수요가 몰리고 있어서다.
한 부동산투자 전문가는 “공공재개발은 정부나 수요자 입장에서는 주택 공급이 확대된다는 점이 장점이고 소유주 입장에서는 사업에 속도를 낼 수 있다는 점에서 매력적”이라며 “정부가 신청 지역들 중에 20여 곳 정도만 후보지로 선정한다고 밝힌 만큼 낙후 지역이나 주민동의율이 높은 지역 등 공공재개발 선정 가능성이 높은 곳 위주로 거래가 활성화되고 있다”고 귀띔했다.
그러면 현재 관심이 높아지고 있는 지역은 어디일까.
우선 서울 용산구 한남1구역이 눈에 띈다. 이 지역은 현재 일대 매물에 고가의 프리미엄이 붙은 모습이다. 업계에서는 한남뉴타운 중 유일하게 사업이 무산된 지역인 만큼 유력한 후보지로 꼽히는데다 더블역세권(이태원역, 노사평역) 등 입지적 장점이 있는 지역이라는 매력이 작용한 것으로 분석하고 있다.
그런가 하면 성북구 성북1구역과 성북구 장위9구역도 유력한 후보지로 거론되고 있다. 이들 지역은 각각 주민동의율 76%와 68%를 받아놓은 상태다. 특히 투자 수요가 높은 것으로 나타나고 있는데 그 이유로는 공공재개발에 실패한다고 해도 7%의 동의만 더 받으면 재개발구역으로 재지정할 수 있다는 점이 꼽힌다.
노후 건물이 많은 양천구 신월7동(1‧2구역)과 낙후돼 정비의 필요성이 높은 구로구 가리봉동134도 투자자들의 수요가 몰리고 있는 추세다. 또 낙후 지역으로 평가받던 강북구 번동 148번지 일대도 주목을 받고 있다.
원효로3가와 신창동 재개발지역도 관심을 받고 있는 지역으로 꼽힌다. 이들 지역은 용산 국제업무 지구의 배후단지로 각광받고 있는 곳이자 효창공원역과 용산역을 이용할 수 있는 역세권이며 개발 가능성이 높음에도 불구하고 아직 저평가된 지역으로 분류되고 있다.
프리미엄 높은 곳·신축빌라 많은 곳 “피해라”
전문가들에 따르면 공공재개발에 투자전략을 짤 때는 보다 세밀하게 점검해야 한다. 무턱대고 수익성만보고 달려들었다가는 낭패를 보기 십상이라는 얘기다. 무엇보다 공공재개발 투자는 여유자금을 가지고 최소 10년 이상 길게 보고 투자해야 한다는 게 중론이다. 대출 등을 통해 자금조달을 했다가는 수익을 얻기보다는 손해를 감수할 상황에 직면할 수도 있어서다.
지나치게 프리미엄이 붙은 물건은 피해야 한다. 투자를 해도 수익성이 낮을 가능성이 많기 때문이다. 신축빌라가 많은 지역 역시 외면하는 게 좋다. 선정되기가 어렵고 만일 선정된다고 하더라도 사업성이 나쁠 수가 있다는 이유에서다.
한 부동산투자 전문가는 “70곳의 명단을 살펴보면 대부분 기존에 정비구역으로 지정됐다가 해제된 곳이 많은데 이는 주민 동의가 이뤄지지 않았다는 의미”라며 “따라서 주민들의 반대가 있을 수 있다는 사실을 투자할 때 염두에 둬야 하고 투자성공률을 높이려면 비례율이 높은 지역 위주나 권리가액이 높은 물건 위주로 투자하는 것이 현명하다”고 조언했다.
또 다른 전문가는 “현재 공공재개발사업을 신청한 곳은 약 70곳으로 이 중 최소 15곳에서 최대 20곳이 선정되는 만큼 50곳은 선정에 실패하게 된다”면서 “따라서 입주권을 노리고 재개발 지역 내 신축 빌라를 섣불리 매입하는 것은 매우 위험한 투자”라고 지적했다.
그러면서 “건축허가가 나오는 땅으로 구입하는 것이 좋고 맹지를 구입할 때는 권리가액 한도 안에서 34평과 25평을 둘 다 받을 수 있는 ‘1+1’이 가능한 매물을 구하는 것이 바람직하다”며 “오래된 빌라는 매물이 귀하고 나온다고 하더라도 대지 지분이 큰 매물은 비싼 만큼 재개발이 오래 걸릴 것을 감안해 제대로 지은 신축빌라를 구입하는 곳이 좋다”고 덧붙였다.
