A씨와 B씨는 이웃인데 측량이 잘못되어 A씨가 B씨의 토지를 일부 침범해 1970년 1월 1일부터 1990년 1월 1일까지 20년간 소유의 의사로 점유해 왔다. 그런데 A씨가 B씨를 상대로 점유취득시효를 주장해 등기를 넘겨받기 전에 B씨는 1991년 1월 1일 C씨에게 위 토지를 소유권을 이전했고 그 후 1995년 1월 1일 C씨는 다시 D씨에게 다시 소유권을 이전했다.
A씨는 C씨가 소유권을 넘겨받은 이후에도 다시 20년 이상 계속 위 토지를 침범해 점유하고 있었다. A씨는 현재의 소유자인 D씨를 상대로 취득시효를 주장할 수 있을까.
종전의 판례대로라면 A씨는 자신이 점유한 토지에 대해 제 3자인 C씨이나 D씨에게 취득시효 완성을 주장할 수 없었다. 그 이유는 점유의 기산일을 실제로 개시한 날로 정해야 하며 임의로 바꿀 수 없다는 원칙 때문이었다.
핵심은 ‘2차 점유취득시효 완성’
하지만 대법원은 전원합의체판결(대법원 2009. 7.16. 선고 2007다15172 판결)로 A씨는 C씨 명의로 이전된 시점(1991년 1월1일)을 새로운 2차 점유취득시효 기산일로 하여 2차 점유취득시효가 진행된다고 해석, 그 결과 2011년 1월1일 A씨의 2차 점유취득시효가 완성된다고 보았다.
그 결과 그 당시 소유자인 D씨를 상대로 점유취득시효를 주장해 이전등기를 청구할 수 있다고 판단했다. 단 이 경우에도 2011년 1월 1일 이후에 새로운 소유권 변동이 있을 경우(예컨대 2012년 1월1일 D에서 E에게 다시 이전된 경우)에는 1차 때와 마찬가지로 E씨에 대해 점유취득시효를 주장하지 못한다.
이렇듯 옆집 소유권이 변동된 뒤 다시 20년을 점유해야만 이 권리가 다시 부활되게 되는데 이를 ‘2차 점유취득시효’라고 부른다. 하지만 이 경우 역시 점유개시 시점은 옆집의 소유권이 변동한 시점으로 특정되는 것이고 점유취득시효를 주장하는 자가 점유개시시점을 임의로 선택할 수는 없다.
사례로 돌아가 살피건대 A씨는 현재의 소유자인 D씨를 상대로 2차 점유취득시효 완성을 이유로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
아파트 할인분양과 손해배상청구
A씨는 1년 전 수도권에 아파트 한 채를 분양받았다. 그런데 그 후 경기침체로 분양이 잘 안되자 시행사에서는 A씨가 살 때보다 3000만원이나 할인해서 분양했다. 먼저 돈을 낸 것도 억울한데 그 뒤 가격까지 내려가자 A씨는 손해 본 느낌이 들고 억울해 손해배상청구를 하고 싶은데 가능할까.
A씨 등은 2010년 잔금 선납 등을 조건으로 기존의 분양가보다 3000만원 가량 할인된 가격으로 B아파트를 분양받았다. 그러나 이후 B아파트의 시행사인 C사 등은 미분양 된 아파트 물량을 해소하고자 가격을 더 내려 최초 분양가보다 33% 저렴한 가격에 분양을 실시했다.
이에 A씨 등은 C사 등이 자신들과 아파트분양에 대한 계약을 체결하면서 미분양이 발생하더라도 추가적인 미분양아파트할인은 없을 것이라는 약속했다면서 이를 어긴 C사 등을 상대로 손해배상소송을 제기했다. 하지만 위 사건에서 재판부는 분양사인 C사의 손을 들어줬다.
재판부는 분양업무를 진행하며 미분양 세대 처리를 위해 방법을 모색하는 차원에서 매매대금의 액수나 지급시기 등을 결정하는 것은 원칙적으로 피고인 C사 등의 계약자유 영역에 속하고, 미분양아파트할인을 두고 C사 등의 권리남용으로도 볼 수 없다고 해석했다.
또한 재판부는 C사 등이 A씨 등에게 미분양아파트할인이 없을 것이라는 약속을 하였다는 부분에 대해서는 아파트 분양업무의 성격상 경제 사정 등의 변화로 인해 자사의 피해를 줄이고자 어쩔 수 없는 할인해 분양할 수도 있다고 보았다.
따라서 C사 등은 분양가 변경에 대한 자유를 가졌기에 A씨 등에게 추가할인의 가능성을 고지할 의무도 없다는 이유 등으로 A씨 등에게 원고 패소판결을 내렸다. 사례로 돌아가 살피건대 A씨의 경우 시행사를 상대로 손해배상청구를 하면 패소할 가능성이 크다. <다음 호에 계속>
=========================== 프로필 ====================
▲학력
-고려대학교 법학과 졸업
-제31회 사법시험합격(사법연수원 21기)
-미국 듀크대학교 로스쿨 Visiting Scholar
-미국 노스웨스턴 로스쿨(LL.M)졸업
-미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
▲주요 경력
-법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사(1993년)
-부산지방검찰청 동부지청 검사(1995년)
-서울중앙지방검찰청 특수부 검사(2000년)
-수원지방검찰청 안산지청 검사(2003년)
-K&P 법률사무소 대표변호사(2003년)
-법무법인 이지스 대표변호사(2010년)
-TV조선 강적들 고정패널(2017년)
-전자문서, 전자거래 분쟁조정위원(현재)
-법무법인(유한) 진솔 대표변호사(현재)
