2021-04-23 07:55 (금)
리치 창간 17주년 특별 좌담회
리치 창간 17주년 특별 좌담회
  • 김은정 발행인
  • 승인 2021.03.18 08:18
  • 댓글 0
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2021년에도 재테크 시장은 혼란 속에 빠져 있다. 하루가 다르게 변하는 국내외 경제 상황에 ‘코로나19’라는 예상치 못한 악재까지 겹치면서 투자자들은 갈피를 잡지 못하고 있는 모양새다. 풍부한 유동자금이 갈 곳 몰라 헤매는 와중에 리치에서는 창간 17주년을 맞아 주식, 채권, 부동산 분야와 미국시장, 중국시장 전문가와 함께 현재 투자시장 분석과 투자전략 포인트에 대한 의견과 전략들을 비대면으로 특별좌담회를 진행했다.

 

사회 : 김은정 본지 발행인 패널 : 신한금융투자 리서치센터 투자전략부 채권전략팀 김명실 팀장 KB자산운용 글로벌운용팀 김대영 이사 미래에셋자산운용 글로벌운용 본부 육진수 본부장 신한은행 부동산투자자문센터 민주현 선임 KB증권 신동준 리서치센터장·유승창 리서치센터장

 

 

‘리치’ 주최로 열린 이번 좌담회는 코로나 19로 인해 언택트로 진행됐다. 신한은행 부동산투자자문센터 민주현 팀장, 미래에셋자산운용 글로벌운용 본부 육진수 본부장, 신한금융투자 리서치센터 김 팀장, KB자산운용 글로벌운용팀 김대영 팀장, Kb증권 신동준·유승창 센터장이 참석한 가운데 김은정 리치 발행인 사회로 개최됐다.

김은정 발행인 : 최근 증시에 대한 불안감이 커지면서 개인 투자자들이 변동성 커진 증시에서 어떻게 대처해야 하는지 궁금해 하고 있다. 향후 시장 전망을 어떻게 하고 있나.


김명실 팀장 : 코로나 확산 이후 정부 주도 유동성 공급 정책이 강하게 나오면서 자산가격들이 빠르게 상승하고 있다.

대표적인 예가 주식가격이다. 특히 개인 투자자들의 주식 참여도가 굉장히 높아졌다. 관심이 많을 수밖에  없다.

그렇다면 계속 주식은 오를 수 있을까. 어려운 질문이지만 간단하게 생각해보자.


유동성 공급은 ‘정책’이다. 정책은 시작과 종료 시점이 있다. 당장 올해가 아닐지는 모르지만 무한적 지속될 수 없기에 정책이 점진적으로 축소될 수 있다는 점은 시람들도 예측할 수 있다.


정책이 중단되면 금리는 올라갈 것이다. 정책 중단과 금리 상승 환경 하에 주식가격은 충분히 재조정 될 수 있다. 증시 측면에서 올해 가장 포인트로 봐야할 부분은 정책 지원과 금리이며 지금과는 다른 변화가 포착될 경우 변화에 대응할 필요가 있다.


육진수 본부장 : 지난 100여 년 동안 글로벌 주식시장에서는 약 30번 정도 주가 대폭락의 시기가 있었다.

그리고 29년 대공황을 제외하고 결국 ‘대폭락→유동성에 따른 반등→주가 조정→실적개선을 기반으로 한 추가적인 주가 랠리’가 발생하는 회복경로를 거쳤다. 2020년 초 대폭락 이후 현재까지 회복경로는 이러한 역사적인 주가 회복 흐름과 유사하고 현재 시장은 주가 조정과 실적 장세의 과도기에 있다고 판단된다.

올해 실적장세가 본격적으로 시작할 것으로 전망하며 여전히 글로벌 주식시장에 대해 긍정적인 관점을 유지하고 있다.
금리 상승은 경기가 개선됨에 따라 나타나는 자연스러운 현상이다. 금리 상승으로 인해 주식시장이 붕괴될 것으로 보지 않는다.

주식시장에 리스크가 되는 것은 미국 연준이 금리를 인상할 수도 있다는 인식이 확산 되어야 하지만 아직 그러한 정도는 아니라고 판단된다. 5월 전후로 증시 조정 리스크가 더 확대될 것으로 예상된다.

이때는 세금과 관련한 이슈도 제기될 수 있다(디지털세 등). 하반기부터는 시중 금리가 안정화함에 따라 증시 상승 흐름이 재개될 것으로 전망된다.


김대영 이사 : 경제 및 기업이익이 백신 개발과 각국의 조치들로 코로나의 영향에서 점진적으로 회복이 될 것으로 예상하며 각국 정부와 중앙은행의 완화적 스탠스가 지속이 될 것으로 예상되는 가운데 시장은 변동성은 확대 되지만 추가적인 상승을 이어갈 것으로 전망한다.


김은정 발행인 : 시장이 공포에 휩싸여도 수퍼 리치들은 참고 견디는 경향이 강한데 일반투자자들도 해당되는 것인가. 또 이 같은 시기 구사할 수 있는 재테크 전략이 있나.

김명실 팀장 : 투자자산에 대한 변동성이 극심할 때에도 수익실현에 대한 압박이 없다면 섣부른 매매를 할 확률이 줄어들 것 같다.

역사적으로 시장은 항상 사이클이 존재했다. 공포 국면은 피할 수 없다. 따라서 투자 포트폴리오에서 위험자산과 안전자산의 비중을 적절하게 가져가는 것은 필수적이다. 수익률 변동성이 커지더라도 안전자산에서 고정적인 캐리수익이 발생하면 로스컷에 대한 부담감을 덜어낼 수 있다.

증시호황에도 불구하고 적절한 자산배분 전략을 추천한다. 


육진수 본부장 : 개인투자자의 경우 증시 단기 과열 국면에서 일부 차익을 실현해 현금 확보를 해놓는 것이 향후 조정 장세에서 매수할 때 심리적으로 편안하며 금이나 원자재와 같은 대체 자산으로 투자 대상을 다각화 하는 것도 좋은 방법이다.

신동준 리서치센터장, 유승창 리서치센터장 : ‘참고 견디는’ 것은 투자 자금이 어떤 성격이냐가 결정하는 것이다. 수퍼리치들이 참고 견디는 경향이 강할 것이라고 보는 이유는 투자 자금이 없어지더라도 당장의 생활에 문제되지 않을 자금만 투자하고 있기 때문이다.

일반투자자들도 같은 성격의 자금만 투자하고 있다면 충분히 참고 견디는 방식의 재테크를 할 수 있을 것이나 신용대출 또는 주식담보대출과 같은 레버리지를 통한 투자가 많기 때문에 수퍼리치들과 같은 방식의 투자가 쉽지 않은 것이 현실이다.


김대영 이사 : 수퍼리치들의 투자 전략과 투자에 대한 태도 등은 염두에 둘 필요가 있고 일반투자자들에게 이러한 노력이 강하게 필요하다고 생각한다. 시장이나 개별 기업 주가의 방향성을 단기적으로 예측하려는 노력보다는 기회가 많은 투자지역, 성장이 예상이 되거나 양호한 배당을 꾸준히 지급했던 기업들에 꾸준하고 장기적인 분산 투자를 통해서 좋은 수익을 얻을 수 있다고 생각한다.
이러한 부분이 요동치는 시장을 보고 있으면 쉽지 않기 때문에 계속해서 자동으로 불입되는 적립식 펀드, 개인 연금, 퇴직 연금 등에 중국, 미국, 한국 등의 주식형 펀드들에 기계적으로 배분해서 지속적으로 투자하는 방법이 장기적으로 좋을 수익률을 얻을 수 있는 훌륭한 재테크 전략이라고 판단된다.


김은정 발행인 : 과거에는 은행 예금이나 부동산 월세 등이 부(富)의 원천이었다. 하지만 최근에는 시중 여유 자금이 수익을 찾아 부동산은 물론 증시로 빠르게 이동하고 있는 모습인데 그 이유는 무엇 때문일까. 또 수익을 좇기 위해 관심을 둬야 할 것이 있나. 


김명실 팀장 : 증시 호황에도 불구하고 여전히 부의 가장 큰 원천은 부동산인 것 같다. 다만 예전과 비교해 부동산 투자 여건이 굉장히 제한적으로 변화했다. 정부의 부동산 규제 정책 여파다. 개인 투자자들이 부동산으로 돈을 벌기는 예전보다 쉽지 않은 환경임은 분명하다. 모든 투자자산에 규제는 계속 적용될 것이다.

규제의 환경에서 수익을 내거나 수익이 창출되는 시간은 길지만 시간과 노동이 꾸준히 투입되면 좋은 결과가 나올 수 있는 경매, 상가/주택, 대체 자산 등에 대한 투자도 고려 대상이 될 수 있을 것 같다.

육진수 본부장 : 코로나 이후 달러 통화량 증가에 따른 미국 달러 약세→이머징 통화 강세, 이머징 국가의 실적 개선 강도 강세 등으로 한국을 포함한 이머징 국가의 매력도가 높아지고 있다.


최근 한국 시장의 주가 강세도 이러한 맥락에서 파악이 가능하다. 강한 부동산 규제도 영향을 미치는 것으로 판단된다.


추세성과 동조성이 강한 부동산과 달리 주식의 경우 지수ETF를 매수하지 않는 한, 개별 투자 종목의 주가 변동성에 따라 수익률 격차가 심하다. 따라서 매수하는 종목에 대한 면밀한 리서치와 장기성장성을 검토하고, 적절한 가격대에 매수하는 것이 관건이다.


신동준 리서치센터장, 유승창 리서치센터장 : 이전에는 경험해보지 못한 초저금리(예금 금리 1%대) 현상으로 인해 주식의 상대적인 매력이 높아졌다. 뿐만 아니라 한국 기업의 펀더멘털이 양호한 점도 고려해야 한다. 유동성 효과가 매우 크기 때문에 ‘펀더멘털은 좋지 않다’라는 잘못된 생각을 하는 경향이 있지만 현재 한국 기업들의 이익은 빠르게 개선되고 있으며 향후 더욱 개선될 것으로 예상되고 있다.


김대영 이사 : 성장이 둔화되면서 글로벌 저금리 기조가 상당히 오랫동안 유지가 되었기 때문에 은행 예금 등을 통해서 부를 축적하는 것은 매우 어려운 환경이 됐다.


2000년대 이전 두 자리 수의 금리를 지급할 때는 저축도 나쁘지 않을 수 있었겠지만 지금은 저축을 통해서 장기적으로 자산을 증식하는 것이 거의 불가능하다. 그러다 보다 주식시장 및 부동산으로 여유 자금이 이동을 하고 있고 부동산 가격의 상승과 부동산 규제 관련 제한들로 인해서 상대적으로 소액으로 접근이 가능한 증시로 많은 자금이 들어오고 있는 상황이다.


한국을 비롯해서 중국, 미국 등 주식에 대한 관심과 투자는 매우 바람직한 현상으로 생각된다. 하지만 개인들이 주식들을 리서치하고 투자하는 데는 많은 시간과 노력이 필요하고 정신없이 요동치는 상황 속에서 단기간 급등한 테마나 주식 등에 자기도 모르게 투자하는 등의 현상이 일어날 수 있어 대다수의 일반 투자자분들에게는 개인연금, 퇴직연금, 적립식 펀드 등을 활용해 장기 투자 하는 방법을 권한다.


김은정 발행인 : 지난해 각국 정부의 정책 공조로 주식이나 채권, 원자재, 심지어 가상화폐까지 대다수 자산들이 일제히 플러스 수익률을 기록했지만 올해는 변동성으로 인해 다른 양상으로 전개될 가능성이 높은데 자산 배분과 관련 추천 할 만한 전략이 있다면.


김명실 팀장 : 가격 부담이 높아졌기 때문에 올해는 대부분의 자산이 변동성이 높아질 수 있다. 자산배분 전략이 꼭 필요한 시기다.

안전자산과 위험자산 투자에 대한 배분이 필요하다. 높은 수익률 보다는 낮은 변동성과 일정한 수익률을 추구할 수 있는 자산배분 전략을 추천한다.

육진수 본부장 : 지난해는 소위 언택트 주식(주로 전자상거래, 소프트웨어 등)들의 강세가 돋보였다.

그러나 올해는 전 산업에 걸쳐 실적이 개선될 것으로 판단하며 다양한 섹터의 다양한 종목이 각광을 받을 수 있다.

따라서 종목 다각화 노력이 필요하다.


신동준 리서치센터장, 유승창 리서치센터장 : 상반기 중에는 변동성 높은 흐름이 지속될 수 있으나 하반기부터는 주식시장의 강세 흐름이 재개될 것으로 예상된다.

2분기까지 물가 상승 압력이 높아질 것이므로 채권 가격은 추가적으로 하락할 가능성아 높다.

(채권 금리 상승). 인플레이션을 헤지할 수 있는 원자재가 상반기 중 투자 대안이 될 수 있다고 판단하며 하반기부터는 주식시장의 매력이 높을 것으로 예상된다.


김대영 이사 : 변동성이 높아질 수 있는 시점이다. 장기적으로 경제 회복 이후 각국의 정부들이 정상화 움직임을 보일 수 있을 것으로 보이며 전반적인 환경은 채권보다는 주식 쪽에 더 많은 기회가 있을 것으로 보인다.

또한 경기회복으로 원자재의 흐름도 양호할 것으로 생각된다. 코로나의 영향으로부터 상대적으로 일찍 회복한 지역, 빠르고 가파른 회복이 예상되는 중국, 장기적으로 소비성장이 예상되는 아시아, 그리고 선진국 반열에 올라선 한국에 투자 기회가 있을 것으로 예상된다.


김은정 발행인 : 채권 시장이 연초부터 이어진 풍부한 유동성에 힘입어 회사채 수요예측에 나선 기업들이 잭팟까지 터트리고 모습을 보이면서 장밋빛 전망이 계속 나오고 있는데 향후 시장 흐름을 어떻게 보나.


김명실 팀장 : 풍부한 유동성은 증시뿐만 아니라 회사채 시장에도 활기를 불어 넣었다. 연초 효과가 충분히 반영된 셈이다.

이런 환경은 계속 될 수 있을까. 우선 유동성 지원 정책이 마무리 되는 시점에는 기업별로 수익성 및 자본적정성 관리에 초점이 맞춰질 것이다. 살아남는 기업과 그렇지 못한 기업 간의 양극화가 발생할 수 있다는 의미다.

상반기에서 하반기로 넘어갈 시기에 더욱 명확해 질 것 같다.
두 번째로 최근 달라는 벤치마크 금리 환경이다. 최근 국고채 금리 커브가 가파르게 확대됐다.

회사채의 캐리 매력이 상대적으로 훼손 될 수 있다는 의미다.

여전히 상대적 금리 메리트가 존재하는 구간은 있으나 그렇지 못한 회사채 구간들도 생겨날 수 있다.

옥석가리기가 필요한 시기가 점점 다가오고 있다.


김은정 발행인 : 연초부터 환경·사회책임·지배구조(ESG) 채권 발행시장의 열기가 뜨거운 모습이고 ESG채권에 대한 투자수요가 급증하며 일각에서는 녹색채권에 가격 프리미엄이 붙는 ‘그리니엄(Greenium ·Green+Premium)’이 본격화할 조짐을 보이고 있다고 하는데 투자 매력은 있나.

김명실 팀장 : ESG 채권에 대한 관심이 뜨겁다. 관련 펀드가 생겼고, 투자에 대한 가이드라인이 만들어지고 있다.

ESG 채권의 프리미엄이 과연 합리적인지에 대한 의문이 제기될 수 있다. 그러나 아직은 초기 단계다.
정책 요인이 수급에 의한 시장 가격 결정 요인보다 더 우세할 수 있다.

향후 적정 밸류에이션 방법론에 대한 고민이 필요하겠으나 현재로서는 ESG 라는 꼬리표가 달려 있다면, 보다 높은 프리미엄을 받을 수밖에 없는 구조다.

투자 매력이 충분히 있다고 판단된다.

김은정 발행인 : 바이든 행정부가 1조9000억 달러의 대규모 부양책 통과를 추진하고 있고 경기 개선 조짐도 나타나면서 상단이 막혔던 미국 금리가 상승을 재개하는 모습인데 우리나라 채권시장에 미칠 영향은.


김명실 팀장 : 미국 국채 10년 금리가 1.30%를 넘어섰다. 굉장히 빠른 속도다. 바이든 정부의 부양책 추진과 유가 상승으로 인한 기대인플레이션 심리가 가장 크게 영향을 미쳤다. 일시적 현상은 아닐 것 같다.

상반기 중 1.50~1.60%까지 고점을 높여갈 가능성이 크다. 국내 금리 영향력도 불가피해 보인다. 미국 국채 금리 상승은 국내 채권 투자 심리에 부정적 영향을 줄 수 있다.
또한 미국과 마찬가지로 국내도 물가 부담이 크게 존재한다. 대외 금리 상승과 인플레이션 부담은 국내 채권금리의 상승 요인으로 작용할 것이다. 

김은정 발행인 : 채권투자에 나서는 투자자들에게 조언을 한다면.

김명실 팀장 : 채권은 가장 대표적인 안전자산이다.

물론 가격 변화 부담이 높긴 하나 만기까지 보유할 경우 원금과 이자수익이 보장되는 구조다. 변동성이 높아지는 시기에 채권 투자의 매력은 증가할 수밖에 없다.
채권과 관련한 상품이 주식보다는 제한될 수 있으나 최근에는 개인투자자들이 쉽게 접근할 수 있는 펀드나 ETF 상품이 보다 다양해지고 있는 추세다. 올해는 개인들도 자산배분에 대한 수요가 높아질 수 있는 시기다.

다양한 채권형 상품을 공부해 보고 개인의 투자 성향에 맞는 채권형 상품을 안전자산으로 편입하는 방법도 좋은 대안이 될 것 같다.

김은정 발행인 : 최근 한국은행에서 바이든 신정부의 인프라 투자와 증세 등 주요 정책 공약이 오는 2022년 이후부터 본격적으로 집행되면서 미국의 경제 성장을 뒷받침할 것이라는 분석을 내놨는데 이에 대한 견해는.


육진수 본부장 : 충분히 설득력 있는 논리다. 그러나 정책의 힘만으로 원하는 경제성장을 이루기는 역부족일 것이다. 즉, 코로나 백신보급과 그 효과성이 충분히 검증되고 경제 주체들이 경기 개선에 대한 인식이 강화되며 투자와 소비 활동을 동시에 늘리는 것이 동반되어야 한다.


김은정 발행인 : 최근 미국을 중심으로 글로벌 금융시장에서 인플레이션이 화두로 떠오르면서 추세 이상의 인플레이션이 진행될 경우 헤지(위험 회피) 수단에도 투자자들의 관심이 쏠리고 있는데 가장 좋은 헤지 수단이 있다면. 


육진수 본부장 : 현재 상황에서 인플레이션(=장기 금리 상승)의 수혜 아이디어는 원자재 또는 경기민감 주식들이다. 장기적인 관점에서 평균적인 원자재 가격은 여전히 낮은 수준이며 인플레이션 발생 시 오버슈팅 가능성도 있다.


김은정 발행인 : 달러 약세와 기업들의 실적 개선이 기대되면서 미국 투자에 집중했던 자산가들의 해외투자 지역이 올해 중국을 포함한 신흥국으로 확대될 것이라는 전망이 나오고 있는데 아직 미국 투자가 유효한가.


육진수 본부장 : 미국은 글로벌 혁신을 이끌어가는 국가이며 다양한 섹터에서 다양한 성장 주식이 지속적으로 출현한다. 최근의 달러약세 트렌드로 미국 주가지수의 상대강도가 부진할 수 있지만 개별 종목을 투자하는 관점에서 볼 때 여전히 매력적인 기업들이 다수 존재한다. 이머징 투자가 매력적으로 보일 수 있으나 실제 투자 시 선진국 종목대비 높은 변동성을 보이는 단점도 있다.

김은정 발행인 : 미국 투자에 나서는 투자자들에게 조언을 한다.

육진수 본부장 : 미국에는 혁신을 주도하는 장기 성장주, 강한 브랜드를 기반으로 하는 소비재 주식이 매우 많다.
미국 투자 시에는 이러한 종목군으로 투자할 때 높은 수익을 추가할 수 있을 것으로 판단된다.


김은정 발행인 : 2021년 모멘텀이 부각되며 온기를 나타낼 섹터가 있나. 또 주목해야 할 업종이나 종목은.

신동준 리서치센터장, 유승창 리서치센터장 : 상반기 중에는 추가적인 금리 상승 가능성이 높아 금융 업종을 추천한다. 그리고 하반기부터는 성장주에 대해 전반적으로 긍정적으로 판단하며 IT/소프트웨어/바이오 등이 이에 해당된다고 할 수 있다.


김은정 발행인 : 중국이 주요국 중 유일한 플러스 성장을 기록한 국가로 올해도 강한 회복을 보일 것이라는 전망이 계속 나오고 있는데 지금을 중국 주식 투자의 적기로 봐도 될까.

김대영 이사 : 중국은 20년 주요국 중에서 유일하게 플러스 성장을 기록했고 2021년에도 가장 강한 성장을 이어갈 것으로 전망하고 있으며 기업들의 이익도 양호한 성장을 할 것으로 보인다. 그런 측면에서 보았을 때 어느 시장보다도 매력적인 시장이라고 판단하며 투자를 시작하거나 유지하기 좋은 시점이라고 생각한다. 다만 한 기업과 한 펀드에 모두 투자하기 보다는 좋은 기업들과 펀드들에 분산투자 하길 권하며 장기적으로 꾸준히 분산투자 하길 권유한다.


김은정 발행인 : 현재 투자자들은 중국에서 어떤 업종을 눈여겨 보고 있으며 한국 투자자들이 관심 갖는 중국 투자 업종은 어떤 것들이 있나.

김대영 이사 : 중국 정부에서는 소비를 부양하고 첨단기술, 헬스케어 등을 육성하려는 계획을 가지고 있다. 19년 중국의 1인당 GDP가 1만 달러를 돌파하면서 향후 소비층의 확대, 고급화가 지속적으로 일어날 것으로 보고 있다. 아울러, 중국은 4차 산업 관련해 미국과 각축을 벌이면서 자국의 기술 수준을 높이기 위해서 노력 하고 있다.
따라서 중국의 소비, 첨단 기술, 헬스케어 등의 업종에서 많은 투자 기회가 있을 것으로 보이며 중국의 전통산업의 강자들도 시장 점유율 확대, 배당 수익률 상승 등으로 투자 매력이 있을 것으로 보인다.

김은정 발행인 : 현재 중국 정부는 전략적인 차원에서 AI를 아주 중요하게 보고 있으며 중국 기업들은 핵심 경쟁력을 높이는 절호의 기회로 여기고 대대적인 투자를 하고 있는데 투자자들은 이러한 현상을 어떻게 받아들이고 전략을 세워야 할까.


김대영 이사 : 중국 정부의 전략적인 노력, 민간 기업의 대대적인 열정으로 중국 AI 산업은 엄청난 발전을 거듭하고 있다. 인공지능, 5G, 데이터, 클라우드, 반도체 등 연관된 산업들에 많은 투자 기회가 동시 다발적으로 생길 것으로 보인다. 이 큰 흐름의 방향을 반드시 주목하면서 투자자산의 일부를 중국 4차 산업 전반에 지속적으로 투자하는 것을 권한다.

김은정 발행인 : 중국 투자에 나서는 투자자들에게 조언을 한다면.

김대영 이사 : 중국은 명실상부한 세계 제2의 경제대국이다. 다른 국가와 압도적인 차이를 보이고 있으며 선두인 미국을 위협하고 있다. 그 커다란 경제 대국이 아직도 고성장을 거듭하고 있다. 2020년에는 미국 포춘지에서 발표하는 글로벌 500대 기업에 최초로 유일하게 미국보다 많은 중국기업이 포함됐다. 중국시장은 글로벌 투자자가 놓쳐서는 안 되는 자산의 많은 부분을 투자해야 하는 거대하면서도 빠르게 성장하는 매력적인 시장이라고 생각한다.
따라서 중국의 경쟁력과 성장에 대한 장기 믿음을 가지고 개인연금, 퇴직연금, 적립식 펀드 등을 통해서 꾸준히 투자하는 것을 추천한다. 다만 중국은 아직도 발전할 분야가 많은 이머징 국가이기 때문에 기업 부채 문제, 정치적인 불안정성, 사회전반의 불투명성, 회계 부정 요소, 정치, 인권 문제 등 여러 가지 위험 요인들이 신문을 장식해 투자자들의 우려를 깊게 할 수 있다. 하지만 이러한 부분들은 느리지만 점진적으로 개선이 될 것으로 보이며 이 모든 부정적인 요소를 상쇄하고도 남을 만한 매력적인 투자기회가 많다고 생각한다. 시장이 변동할수록 마찰적인 요소로 시작이 하락 할 때 용기를 내서 투자를 지속한다면 어떤 투자수단과 비교해도 매력적인 투자 수익률을 기록할 수 있을 것이다.


김은정 발행인 : 정부가 약속한 대로 지난 2월 4일 대규모의 주택공급을 골자로 하는 특단의 부동산 시장 안정화 대책을 발표했는데 이번 대책이 가중되는 전세난과 부동산 시장의 과열을 해소할 수 있다고 보는가.


민주현 선임 : 전세시장은 실수요자 시장이므로 수급의 동향을 살펴봐야 한다.

저금리가 지속되는 금융환경에 마땅한 투자처가 없는 임대인은 반전세나 월세 전환이 가속화되고 기존 세입자는 계약갱신요구권으로 주거보장이 2년 더 연장됐지만 학군이나 교통이 좋은 주거선호지역의 전세매물은 품귀현상이라는 역효과도 발생하고 있다.

공급확대에 따른 청약수요 증가와 개발지역의 주택 매입 후 공공시행방식으로 개발 시 현금청산 대상자가 될 수 있어 매수결정을 못하고 전세로 전환되고 있다.
전세물량의 수급 격차가 커지면서 전세난은 당분간 지속될 것으로 예상된다.

2.4대책으로 공공임대주택 물량도 대폭으로 증가될 것으로 예상되지만 입주시점까지 기간이 4년 이상 걸린다는 것이 문제다.

전세시장 안정을 위해 국토교통부는 기존 주택을 매입해 리모델링 후 입주자에게 임대하는 매입임대주택을 올해 4만5000호 공급하겠다고 발표했지만 전세시장 안정에 어느 정도 영향을 줄지는 미지수다.


2.4대책의 대규모 공급대책은 매매 시장의 과열에 어느 정도 효과가 있을 것으로 예상된다. 과거에는 대출규제 및 다주택자 취득세 중과 등의 수요억제 정책이었다면 지난해 3기 신도시 발표에 이어 공급 확대로 정책 기조가 변경됐다.

보유세 부담보다는 주택가격 상승의 기대감과 양도소득세 중과로 매물 잠김 현상이 두드러지고 있으며 공급 불안과 청약당첨의 희망이 없는 3040세대가 주택매수 하는 실수요시장으로 재편됐다.


대규모 공급 확대와 청약의 추첨제 확대는 3040세대의 추격매수세를 안정시키는데 효과가 있을 것으로 예상된다. 상승 추세는 둔화될 수 있으며 중장기적으로 입주물량이 현실화 된다면 주택시장은 안정세를 찾을 것이다.


김은정 발행인 : 정부가 재건축초과이익환수(재초환)를 면제하는 공공 시행 재건축 정비사업 방안을 도입키로 하면서 ‘공급 쇼크’ 수준이라고 자평하고 있는데 실제 부동산 시장에서 대책이 작용할 것으로 보는가.


민주현 선임 : 이번 공급대책에 가장 중요한 포인트는 공공시행방식의 정비사업이다. 공공시행방식으로 진행하게 된다면 토지 소유자에게 여러 가지 인센티브가 있다.

종 상향, 120%의 용적률 완화, 재건축 초과이익 환수제 배제를 적용하게 된다면 기존방식인 민간주도로 하는 것보다 토지소유자에게 10~30%포인트 추가수익률 보장받게 된다.
공공시행방식의 경우 2년 거주조건도 면제되고 통합심의를 통해 사업진행 속도가 13년에서 5년으로 단축될 수 있다는 점도 대단히 큰 혜택이다.

자기부담금 또는 재건축 초과이익 환수제가 부담된 개발지역 토지소유자들은 적극적으로 검토할 것으로 예상된다.

신속히 개발 사례를 만들고 개발지역의 주민들에게 홍보해  공공시행방식 재개발, 재건축에 적극적인 참여를 유도하는 것이 중요하다. 공공주도 방식의 정비사업이 점진적으로 확대된다면 부동산 시장에 안정에 도움이 될 수 있다.


김은정 발행인 : 현재 서울시장 보궐선거에 뛰어든 여야 주요 후보들이 부동산 핵심공약으로 강남 재건축·재개발 규제 완화를 외치고 있는데 재건축·재개발이 시행되면 어떤 현상이 나타날 것으로 예상하는가. 또 중장기적으로 집값 안정에 도움이 될 가능성에 대해서 어떻게 생각하는가.


민주현 선임 : 서울시장 후보들의 강남 재건축, 재개발의 규제 완화 공약으로 강남지역의 재건축아파트의 신고가가 연일 갱신되고 있다.

부동산 시장 과열기에 강남 지역의 규제완화 공약은 추가적으로 주택 가격상승을 부추기는 형국이다.

과거 고가아파트의 투기수요 억제 차원에서 재건축의 규제를 강화했지만 주택가격상승의 주 원인이 공급부족인 점을 감안 한다면 무조건 규제 강화만이 답은 아니다.
강남 재건축 재개발의 규제를 완화하게 된다면 단기적으로는 개발 기대감으로 집값상승은 불가피 하다고 생각한다.
하지만 정부가 예측 가능하고 체계적으로 강남지역의 공급 정책을 발표하여 시장의 공급 불안을 줄일 필요가 있다.

또한 과도한 이익을 제어할 수 있는 제도가 같이 병행된다면 폭등을 막을 수 있고 중장기적으로 주택 공급이 확대되어 강남지역의 집값 안정의 효과도 얻을 수 있다고 생각한다.


김은정 발행인 : 부동산 투자에 나서는 투자자들에게 조언을 한다면.

민주현 선임 : 부동산 정부정책에도 불구하고 ‘패닉바잉’이니 ‘영끌이’라는 뉴스 기사를 접할 때마다 마음이 무겁다.

부동산의 가격상승의 가장 큰 원인은 시장의 풍부한 유동성과 공급부족이다. 초저금리 기조는 당분간 유지될 것으로 보이며 국토교통부에서 발표한 공급정책의 입주물량은 4~5년 이후가 될 것이다.
정부의 공급 대책 발표로 주택가격의 상승폭은 둔화될 수 있지만 가격상승 추세가 1~2년간은 유지될 것으로 예상된다.
정부는 25년까지 전국 83만호, 서울에만 분당 3배 규모인 32만 가구의 주택 부지를 공급하겠다고 발표했다. 무주택 실수요자를 위해 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80%이상은 분양아파트로 공급하고 서울수도권 등 주요도심에는 시세대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 대폭 늘리겠다고 발표했다.
일반 공급 분양 물량 및 청약 추첨제가 확대되면서 실수요자인 3040세대에게 청약을 통한 내 집 마련의 기회가 될 수 있다. 올해 7월부터 3기 신도시 공공분양 사전청약도 예정되어 있다. 종전대책과 2.4대책을 합치면 공급물량이 200만호 이상이다. 무주택자의 내집 마련은 주거의 안정성과 인플레이션을 해지할 수 있는 좋은 투자다. 하지만 주택시장 과열기에 무리한 대출을 받으면서 추격 매수하는 것은 신중히 고려해야 한다.

김은정 발행인 : 마지막으로 「리치」 독자들에게 한 말씀 한다면.

김명실 팀장 : ‘당신을 풍요롭게 만드는 행복해지는 잡지’라는 「리치」의 문구가 매우 좋다.

우리는 감당할 수 없을 정도의 많은 정보와 뉴스를 매일 접한다. 무차별적으로 정보에 노출될 수 있다는 의미다.

개인마다 직면한 상황은 다르다. 무차별적인 뉴스 환경 속에서 나에게 맞는 정보를 흡수하고 판단하는 것이 무엇보다 중요해 보인다.
개인의 역량이 가장 중요한 시기다.

무조건 많은 양의 정보를 읽는 것보다 선별적으로 필요한 부분을 골라서 깊게 공부하는 것도 좋은 대안이 될 수 있을 것 같다. 풍요롭게 만드는 행복해지는 잡지라는 「리치」의 문구처럼 올해도 풍요롭고 행복한 한 해가 되었으면 좋겠다. 

육진수 본부장 : 주식은 장기적으로 보면 ‘우상향’ 한다. 따라서 경쟁력이 높고 장기 성장 가시성이 높은 기업을 찾아 장기 투자한다면 좋은 수익을 거둘 수 있을 것이라 판단한다. 「리치」 독자들은 시장 분위기에 휩쓸리지 않고 개별 종목에 집중하여 확신도가 높은 종목을 매수하는 것을 추천한다.


신동준 리서치센터장, 유승창 리서치센터장 : 최근 국내 증시가 가파르게 상승하면서 주식시장에 뒤늦게 참여한 투자자들의 경우 오히려 증시 조정을 경험하고 있다.

최근 1년간의 흐름만 놓고 보면 KOSPI가 1,400pt에서 3,200pt까지 매우 가파르게 상승했지만 주식시장은 항상 상승과 하락이 번갈아 나타나는 곳임을 잊지 말아야 할 것이다.
지금처럼 증시가 조정 받는 시기에 레버리지 비율이 높을 경우 오히려 저가에 매도해야 하는 경우가 발생한다. 레버리지 비율을 낮추고 안정적인 투자를 하는 것을 제안한다.


김대영 이사 : 기본 특성상 자본 시장, 특히 주식 시장은 살아 있는 생물처럼 매일 매일 변동된다. 정확히 언제인지 예측할 수 없지만 시장은 앞으로도 상승과 하락을 거듭할 것이며 어느 경우에는 큰 변동폭이 수십 퍼센트를 초과할 수도 있을 것이다. 하지만 시장과 사회가 없어지지 않는다면 시간의 차이는 있겠지만 경제는 다시 제자리를 되찾게 된다. 변동성이 아주 자연스러운 현상이라는 것을 인지하고 성장하는 지역, 우량한 기업들에 장기적으로 투자한다면 예금보다 휠씬 좋을 수익을 얻으실 수 있다. 그러한 믿음을 가지고 흔들릴수록 과감하고 꾸준히 투자해서 많은 분들이 좋은 수익을 향유하길 기원한다.   정리·김은정 발행인

 

 


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