“꼬마빌딩의 투자수익을 따질 때는 임대수익과 시세차익보다 수선·보수·세금 등 지출을 파악하는 것이 핵심이다.” 최근 저성장 시대 부동산 불패 신화에 적합한 새로운 유망 투자처로 각광을 받던 꼬마빌딩 투자에 대한 경고의 목소리가 나오고 있다. 코로나 팬데믹으로 올해 상업용 부동산 시장이 침체한 탓이다. 이러한 분위기로 인해 꼬마빌딩 투자의 위험성에 대한 관심도 높아지고 있는 분위기다. <리치>에서는 꼬마빌딩 투자의 함정을 파헤쳤다.
그간 통상 연면적 99~330㎡(30~100평)의 5층 미만 건물로 약 50억원 이하의 소형 빌딩을 가리키는 이른바 ‘꼬마빌딩’의 기세는 거침이 없었다. 하지만 코로나19 사태가 장기화하면서 상황이 달라지고 있다. 부동산투자 전문가들 사이에서는 코로나19 장기화와 경기 침체 등으로 상가의 공실 증가, 임대료 하락 등 투자 위험은 커질 것이라는 경고의 목소리를 내고 있다.
한 부동산투자 전문가는 “핵심 지역의 가격은 올랐지만 임대 여건은 매우 나빠진 상태로 핵심지의 공실률은 오히려 주변지보다도 높다”며 “무엇보다 투자수요가 집중되는 핵심지역이 코로나19의 영향으로 큰 타격을 받고 있다는 점과 상가 임대료 수익에서 높은 비중을 차지하는 1층의 공실이 늘어나고 임대료가 하락하고 있다는 점을 가볍게 보면 안된다”고 지적했다.
“임대수익률에 현혹되면 안돼”
그러면 꼬마빌딩 투자에 나설 때 함정은 어떤 것이 있을까.
부동산투자 전문가들에 따르면 가장 큰 위험요소는 눈에 보이는 임대수익률(월세수익률)에 현혹되는 것이다. 꼬마 빌딩을 매입하는 대부분의 투자자들은 부동산의 경우 장기 보유를 할 때 시세차익 효과가 무조건적으로 나타날 것이고 동시에 안정적인 임대 수익도 창출될 것으로 기대하는 경향이 강하다.
하지만 전문가들은 여기에 함정이 있다고 입을 모은다. 금리와 수익률이 어느 정도의 상관관계가 있는 것은 사실이지만 임대수익률이 높다고 해서 무조건 좋은 매물은 아니라는 것이다. 수익률만으로 부동산 투자의 성공을 평가하고 수익률만으로 부동산을 매입할 경우 낭패를 당하기 십상이라는 이유에서다.
한 부동산투자 전문가는 “대다수의 투자자는 ‘수익률’이라고 얘기하고 투자에 대한 성공 지표로도 수익률만 얘기하는 경우가 많다”며 “여기에는 함정이 있는데 바로 지출이 반영되지 않은 명목상 소득수익률에 현혹되는 게 그것”이라고 설명했다.
이어 “통상 말하는 수익률은 엄밀하게 말하면 수입이지 수익은 아니다”면서 “수입(임대료·관리비·주차장·기타)에서 지출(유지보수비·수선비·보험료 등을 뺀 뒤 부동산 가격으로 나누는 방법으로 도출하면 실질 소득수익률을 계산할 수 있는데 이처럼 지출이 반영된다면 실질 소득수익률은 당연히 하락하게 된다고 덧붙였다.
전문가들이 지적하는 또 다른 함정으로는 부동산 중개업자에게 현혹되는 것이다. 이 경우 중개업자의 말이 사실과 다르면 정신적·금전적 손실은 물론 투자 실패로까지 이어질 가능성이 높다. 실제 현장에서는 분위기에 휩쓸려 부동산 중개업자의 말만 믿고 매입했다가 큰 곤욕을 치른 사례가 종종 있다.
불량매물에 현혹되는 것도 전문가들이 지적하는 함정이다. 현장에서는 우량 꼬마빌딩들이 빠르게 소진되면서 매물 품귀 현상이 나타나자 그렇지 못한 매물까지 우량 매물로 둔갑해 거래가 되고 있다.
주변 거래 시세보다 아주 비싼 매물이나 심각한 노후화로 건물 관리에 어려움이 큰 매물, 상권 약화로 임차인 이탈 징후가 보이는 매물, 영업 부진 등의 이유로 장기 연체 중인 매물, 임대수익률이 시장평균치보다 크게 낮은 매물 등이 대표적이다.
한 부동산투자 전문가는 “꼬마빌딩은 자산가 사이에서 인기 있는 부동산 상품으로 자리매김하고 있지만 ‘묻지 마 투자’는 위험하다”면서 “시장 분위기에 휩쓸려 투자를 서두르거나 사전 검증 없이 섣불리 거래에 나섰다가는 투자 실패로 이어질 수 있음을 명심해야 할 것”이라고 조언했다.
그는 이어 “통상 수익과 위험은 비례 관계이기 때문에 임대수익률이 높아질수록 투자에 동반되는 위험률도 높아지기 마련”이라며 “임대수익률이 시장 평균치보다 지나치게 높을 경우 매도자가 내세운 위장임차인인지, 임대료에 건물관리비나 부가가치세가 합산돼 있는지, 불법퇴폐 유흥업소 등 민원 유발형 임차인이 존재하는지, 1년 미만의 초단기 임대차계약이 있는지, 무보증금 깔세 임차인인지, 불법건축물이 존재하는지 등을 확인할 필요가 있다”고 부연했다.
“불량매물 걸리면 투자실패로 이어져”
또 다른 전문가는 “우량 매물을 찾는 방법은 꼬마빌딩에 들어와 있는 임차인의 업종, 영업력, 재무 상황, 임대료 연체 이력, 임대차 관계 지속 의지 등까지도 충분히 반영한 검증된 체크리스트를 활용하는 것”이라면서 “부동산 입지적 특성인 상권의 안정성 및 확장성, 배후지, 유동인구, 접근성, 가시성 등을 특별히 살펴야 한다”고 강조했다.
이어 “꼬마빌딩 투자는 큰돈이 들어가는 만큼 투자 실패 시 그 충격도 배가 되기 마련이어서 당장의 수익성보다는 환금성과 안전성에 더 큰 비중을 두고 투자하는 게 좋다”며 “수익성은 일정 기간 내 투자 금액 대비 회수된 금액으로, 환금성은 돈이 필요할 때 얼마나 손쉽게 현금화할 수 있는지 여부로, 안전성은 투자 기간 내 손실이 발생하는지 여부로 각각 판단하면 위험을 최소화할 수 있다”고 덧붙였다.
