2024-03-26 15:26 (화)
비주거용·재개발 노후주택 재테크 주목
비주거용·재개발 노후주택 재테크 주목
  • 이성범 기자
  • 승인 2021.05.31 17:04
  • 댓글 0
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“혜택 풍부, 투자가치 높다”

 

오세훈 서울시장이 시장 당선 직후 노후주택에 대한 관심이 부쩍 높아진 모양새다.
재개발·재건축과 관련한 기대감이 커지면서 가격 상승이 형성된 탓이다. 부동산 투자에 대한 재테크에 대한 선호도도 높아졌다. 지난해 주식 등에 치여 3위로 밀려났지만 다시 왕좌의 자리에 복귀했다.
리치에서는 부동산 투자자들이 비주거용·재개발 노후주택 재테크에 관심을 가지는 이유를 알아봤다.

 

그간 부동산시장의 전망은 어두웠다. 정부의 부동산 규제에도 불구하고 아파트 가격이 잡힐 듯 잡히지 않았던 이유에서다. 물론 혼란스러움은 여전하다. 하지만 재건축 호재로 인한 부동산 선호 현상이 부활(?)하면서 재테크로 재건축이나 재개발 투자를 고려하는 투자자들이 늘어나고 있는 추세다. 30대 회사원 A씨는 부동산 보는 눈을 키워야겠다는 생각에 매일 출근길에 부동산 애플리케이션(앱)에 접속해 노후주택의 시세를 살피고 있다. 노후주택을 구입했다가 종잣돈을 모으는 대로 덩치를 키워가겠다는 계획에 따른 것이다.


“초기 투자자금 비중·규제 강도↓” 

결혼 5년 차인 30대 중분의 B씨 부부는 최근 서울 외곽에 있는 한 노후주택을 계약했다. 재개발에 대한 투자 바람이 불어 시세가 오르면 언제든 지금 집을 팔고 갈아탈 생각이다. 요즘 이들 부부는 아파트 분양공고가 나올 때마다 입지와 평면을 눈여겨보고 관심 지역에 좋은 매물이 나오면 현장답사를 다니고 있다.


부동산계에 따르면 실제 부동산시장에 조금씩 활기가 불기 시작하면서 재개발이나 뉴타운 사업 지역의 노후 주택 투자에 대한 문의가 늘고 있다.
일단 이들의 목적은 저평가된 노후 건축물을 매입해서 리모델링 등을 통해 가치를 높이려는 계산이 깔려 있다. 노후 건축물을 개조해 거주와 임대소득을 동시에 얻으려는 게 주요 목적이다. 그러나 더 큰 그림을 그리고 있는 투자자들도 많다. 재건축이나 재개발이란 호재를 염두하고 투자를 하려는 것이다.


한 부동산투자업계 전문가는 “재개발 또는 뉴타운 사업 지역의 노후 주택 투자의 경우 재건축 사업에 비해 초기 투자자금의 비중이 적고 규제 강도도 낮다”면서 “입주까지 고려한다면 조합원에게는 분양가가 낮고 동 호수도 우선 배정되는 등 혜택이 풍부한 만큼 투자가치가 높다고 볼 수 있다”고 설명했다.
그러면 노후주택에 대한 투자매력은 있는 것일까.   
전문가들에 따르면 투자 매력은 커지고 있다. 이유는 정부에서 공공재개발과 공공재건축 외 소규모 정비사업과 도시재생 사업 등 주택 노후화 문제를 해결하기 위한 정책을 펼치고 있다는데 있다.


물론 부정적인 요소도 존재한다. 우선 노후주택은 삶의 질을 크게 떨어뜨리고 안전 문제도 발생하는 위험부담이 있다. 또 일부 아파트에 대한 수요 집중 현상으로 노후주택의 노후화는 집값 상승에 걸림돌이 될 확률도 높다. 따라서 노후주택 투자에 실패하지 않기 위해서는 사전 준비가 철저해야 한다. 전문가들은 일단 입지를 따져봐야 한다고 입을 모은다. 거주나 임차하기에 적합한지 또 교통 환경과 학군 및 대형마트·병원 등의 생활편의시설 등을 분석해야 한다는 것이다.


“사전준비는 철저해야”

또한 전문가들은 경제성 분석도 필수적으로 해야 한다고 강조한다. 투자비용과 향후 임대수익을 비교해라는 얘기다. 총비용이 예산에서 가능한지 확인하고 주변 임대료 시세와 재산세·소득세·의료보험 비용 등 기타 비용을 파악한 후 세후 수익률로 판단하면 실패 확률을 줄일 수 있다는 게 이들의 얘기다.


그러나 무엇보다 빼놓아서는 안되는 것으로 전문가들은 ‘서류 확인’을 지목한다. 건축물대장과 토지이용계획확인원이 그것이다. 이들 서류를 보면 해당 건축물이 원하는 형태로 리모델링 가능한지 여부와 해당 토지에서 가능한 활용 범위와 제한되는 사항을 확인할 수 있다.


한 부동산투자업계 전문가는 “노후주택으로 재개발 또는 재건축 호재를 얻기 위해서는 사업 정보와 동향을 면밀히 분석해야 한다”면서 “입주까지 장기간 시일이 소요되고 조합 내부 분쟁 등 사업 지연, 나아가 사업 좌초의 우려 등 단점이 존재하고 있기 때문”이라고 조언했다.
또 다른 업계 전문가는 “최근 노후주택에 대해서는 임대수익보다 자산 가격 상승을 기대하는 투자 수요의 유입이 늘어나는 추세”라며 “매월 들어오는 임대수익을 우선적으로 고려했던 과거와 사뭇 다른 분위기”라고 귀띔했다.


그는 이어 “오히려 가격 상승에 따른 매각차익 기대감은 커지고 있다”면서 “핵심지역의 우량 물건을 중심으로 투자수요가 집중되는 것도 상대적으로 자산가치의 하락 위험이 낮다는 판단에 따른 현상으로 풀이할 수 있다”고 덧붙였다.  이성범 기자

 


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