대한민국뿐 아니라 글로벌 시장에서 부동산 투자열기는 후끈후끈하다. 풍부한 유동성 자금들이 갈곳몰라 헤매는 지금 부동산 시장을 달구고 있다. 임채우 KB국민은행 수석 부동산전문위원의 의견과 증권사 리서치자료들을 리치에서 소개한다.
전국 아파트 가격상승률 작년 보다 높을 듯
정부는 3기신도시와 공공재개발, 공공주도 재개발을 통해 주택 공급을 추진하고 있지만 집값은 여전히 상승을 지속하고 있다. 특히 노원구, 도봉구, 강북구 등 서울 외곽지역과 경기도 지역의 상승률이 높은 편이다.
KB 리브부동산에 따르면 7월 12일 기준 전국 아파트 가격 상승률은 10.79%, 서울 8.92%, 경기도 16.74%, 인천광역시 17.13%, 세종시 6.51%이다. 2020년 년간 아파트 가격상승률이 전국 10.27%, 서울 13.58%, 경기도 14.03%, 인천 8.48%, 세종시 47.01% 였는데 금년 7월 12일까지 데이터를 보면 전국, 서울, 경기도, 인천의 상승률은 이미 작년 상승률을 넘어섰다. 서울 강남에서 시작된 아파트 가격 상승이 서울 강북으로 이어지고 다시 경기도와 인천으로 이어지는 전형적인 장세가 펼쳐지고 있는 것이다.
현 정권이 2017년 들어서면서 서울 아파트 평균 매매가격이 6억원에서 2021년 11억원으로 거의 2배 상승했다. 정부는 그동안의 대출규제와 세금 중과를 통한 수요 억제책에서 벗어나 2.4대책 발표와 3기 신도시 조기 청약 등을 통해 난관을 타개하려고 하지만 시장에서는 역부족인 상황이다.
시장 경제 논리인 수요과 공급이라는 측면에서 볼 때 수요는 여전히 많이 있지만, 공급은 단기간에 할 수 없기 때문에 당연한 결과이기도 하다. 한편, 조금씩 변화의 조짐이 보이고 있기는 하다. 가격은 상승하고 있지만 거래량은 늘지 않고 있는 것이다. 갑자기 많이 올라간 가격에 부담을 느낀 실수요자들이 추격 매수에 몸을 움츠리고 있기 때문이다.
집을 구입할 여력이 있는 30대가 영끌을 통해 대부분 집을 매수한 상황이기도 하다. 지금의 주택시장은 다주택자 양도소득세 중과, 재산세 인상, 대출 규제, 주택임대사업자 세제혜택 축소 등으로 투자자들이 주택시장에 들어오기가 쉽지 않다. 따라서, 지금의 주택 시장은 무주택자와 갈아타기 하려는 1주택자 시장이라고 할 수 있다.
집값이 계속적으로 상승하려면 투자수요가 계속 붙어야 하는데 각종 규제책으로 주택 거래가 감소하고 있다. 집을 팔고 싶은 매도자들도 양도소득세 부담으로 물량을 내놓지 않다보니 매물은 많지 않고, 간혹 거래되는 최고가로 시세는 상승하고 있는 것이다.
여전히 공급 부족해 양도세 완화 등
정책 전환 필요
2021년 하반기 이후 주택시장은 어떻게 될까? 주택시장을 둘러싼 여러 가지 환경을 종합해 보면 상승쪽에 좀 더 무게가 실릴 것으로 보인다. 현재의 정책을 고수해서는 주택 가격을 잡는 것은 요원할 수 있다. 공공직접시행 재개발이나 공공재개발을 통한 주택 공급은 주민 동의 등 여러 난관을 거쳐야 하고 시간도 오래 걸린다. 대규모로 입주하는 3기 신도시도 2026년은 되어야 첫 집들이가 가능할 전망이다.
따라서, 단기적으로 공급을 늘릴 수 없기 때문에 기존 주택이 매물로 나올 수 있도록 양도소득세 완화가 필요해 보인다. 최근 1가구 1주택 양도소득세 비과세 조건을 12억원으로 높이고 종합부동산세도 주택 가격 상위 2%로 한정해서 부과하겠다고 발표 했다. 하지만 좀 더 시장에 파급력을 줄 수 있는 다주택자에 대한 세제 완화 얘기는 없는 상황이다. 지난 4.7 보궐선거의 참패는 부동산 민심에 좌우됐다고 해도 과언이 아니다. 정치권과 국민들도 규제완화에 찬성하는 기류가 많아지고 있다. 실제로 올해 하반기나 내년 대선 이후 양도소득세 완화 등 규제완화가 이뤄지고 재개발, 재건축 활성화 그리고 3기 신도시의 원활한 추진이 이뤄진다면 주택 가격 안정화 시기는 종 더 빨라질 수 있을 것으로 사료된다.
다시 말해 주택 시장 안정화 시기는 규제완화 시기와 궤를 같이 할 전망이다. 현재 주택 시장은 단기간에 하락하기는 쉬워 보이지 않는다. 우선 미분양주택 물량이 2021년 5월말 기준으로 15,660가구에 불과하다. 특히 수도권은 1,303가구로 미미하다. 과거 주택 가격이 고점이던 2008년에 미분양주택이 16만 5,600여 가구가 발생해 할인분양, 에프터리빙제(전세로 살아보고 마음에 들면 분양계약 체결)가 시행되던 때와 비교해 보면 현재의 주택 시장이 상당히 견고하다는 것을 알 수 있다.
또한 그동안 경기 활성화를 위해 풀었던 높은 유동성이 화폐가치 하락을 일으켜 실물자산에 대한 수요가 증가하고 있다. 우리나라의 1~2인가구는 2020년 기준으로 전체 가구수의 62.6%에 달한다. 10가구 중에 6가구는 혼자 살거나 둘이 사는 것이다. 1인 가구는 39.2%로 906만 가구에 달한다. 가구원수도 2.24명(2020년 기준)에 불과하다. 대학생이 되거나 취업을 하게 되면 독립하는 청년층이 늘어나고, 주말부부 등의 증가로 가구수는 계속 분화되고 있고 이것이 주택이 계속 필요하게 되는 이유이다. 신축아파트의 선호도가 증가하고, 세컨드 하우스에 대한 수요도 늘어나고 있다.
주택 보급률(2019년 104.8%)이 증가하고 있지만, 자연환경이 쾌적한 집, 첨단 IT로 무장한 집, 교통 여건이 좋은 집, 평면 개선 같은 품질 좋은 주택에 대한 수요는 계속적으로 살아 있는 것이다. 신축아파트 가격 상승률이 높은 것도 공급이 부족하기 때문이다.
무주택자라면 지금이라도 내 집마련에 나서야
무주택자라면 지금이라도 내 집마련에 나설 것을 추천드리고 싶다. 앞서 살펴본대로 단기간에 주택 공급이 많이 이뤄지기는 힘들어 주택 시장이 안정기에 접어들더라도 과거처럼 많이 하락해 보이지는 않기 때문이다. 향후 10년이라는 시간을 볼 때 주택 시장은 우상향할 가능성이 높다. 주택은 자녀를 키우고 삶의 행복을 지키는 삶의 터전이기 때문에 주택 구입은 빠를수록 좋다. 정부에서는 무주택자에 한해 대출규제를 완화해 줄 계획을 가지고 있어 이 기회를 활용하는 것도 좋아 보인다.
아파트 청약 당첨 가능성이 높다면 청약시장을 노리는게 가장 좋다. 단, 올해 2월 19일 이후 입주자모집공고를 내는 수도권의 분양가상한제 아파트는 입주 시에 전월세를 놓을 수 없고, 2~5년간 직접 의무 거주해야 하기 때문에 자금 마련을 잘 세우야 한다. 자금 여력이 높지 않다면 재개발 가능성이 있는 다세대주택을 매입하여 향후 입주권을 받는 방법도 추천할 만 하다.
투자자라면 성급하게 서두르기 보다는 부동산 정책의 변화를 지켜보면서 평소 관심 있는 지역의 우량 아파트나 재개발을 살펴보고 매입시기를 저울질 하는게 좋다. 자산가들이 많이 매입하는 꼬마빌딩도 가격이 많이 올라와 있어 옥석을 잘 가리고 투자해야 하며, 상가 시장은 코로나 위기, 최저임금인상으로 여전히 정상적인 시장은 아닌 관계로 조심스럽게 접근하되 성장성 있는 급매물이라면 적극적으로 검토해도 무방하다.
