주택시장에 대한 과도한 규제로 상업용 부동산, 특히 50억원 이하의 꼬마빌딩에 대한 인기가 뜨겁다. 시세차익은 물론이고 수익형 부동산으로, 특히 노후용으로 연금형 수익을 담보할 수 있는 최적의 투자상품이다. 현재 상업용 부동산 투자업무에 종사하고 있는 전문가를 직접 만나 꼬마빌딩 투자의 모든 것을 리치에서 들어 봤다.
Q. 최근 꼬마빌딩시장에 대해서
A. 필자의 의견뿐만 아니라, 함께 몸담고 있는 동료들과 10년차 선배들까지도 한 입처럼 하는 말이다. ‘내가 일하면서 최근이 빌딩 시장에 가장 호황인 것 같다.’ 주식, 코인 또는 자기만의 투자처로 시드머니를 만든 후, 마지막 투자처는 부동산인 듯하다. 최근 주택에 대한 대출 규제와 양도소득세 강화로 상업용 부동산으로의 유입이 크게 상승하였다.
Q. 연금형 수익형으로 꼬마빌딩에 투자에 대한 의견은
A. 우선 꼬마빌딩의 종류를 나눈다면 수익형, 시세차익형, 사옥용 정도가 되는데, 사옥용은 수익형과, 시세차익형과는 달리 접근 방법이 조금 다르기 때문에 상반되는 투자처인 수익형과, 시세차익형을 기준으로 의견을 말하겠다. 물론 시세차익과 연금형 수익형 두 마리 토끼를 잡을 수 있다면 좋겠지만 현재 꼬마빌딩 시장에 몸담고 있는 종사자로써 두 마리 토끼를 잡는 것은 하늘의 별 따기만큼 힘들다는 것을 알기에 결론부터 이야기하자면, 필자는 시세차익에 대한 부동산을 선호하는 편이다. 간단하게 이야기해서 임대료의 상승이 토지 가격의 상승의 차이를 보면 쉽게 이해가 될 것이다.
하지만 이는 개인의 투자 성향에 따라 천차만별이므로 다소 공격적이지 못한 투자자라면 또는 은퇴 후 연금형으로 받으면서 안정적인 노후를 보내고 싶다면 어느 투자처보다 안정적이고 좋은 투자처라 생각한다.
Q. 왜 꼬마빌딩이 인기몰이를 하는지
A. 결론부터 이야기 하자면, 적은 돈으로 주택보다 큰 부동산에 투자가 가능하고 매각 시 주택보다 많이 남는다. (투자처로써 1주택자 주택 매각은 배제하겠다.)
최근 부동산시장은 주택에 대한 규제가 강화되어 집값은 오르지만, 양도 차익은 크지 않은 실정이다. 또 같은 돈으로 주택이냐, 상업용이냐에 따라 살 수 있는 금액대가 확연하게 차이가 나기 때문에 꼬마빌딩이 인기몰이중이다.
Q. 성공한 사례는
A. 평범한 직장인 A 씨 마포구 인근 아파트에서 전세로 살다가 2년 계약이 만기 될 즈음, 주인에게 전세금 1억 5천만을 더 올려 달라는 통보를 받았다. 1억 5천만을 올려줄까, 아파트로 이사를 갈까 고민하던 중, 꼬마빌딩을 알게 되었고, 부동산 중개인의 도움을 받아 성수동 인근의 작은 꼬마빌딩을 매입하게 된 A 씨. 7억 원 상당의 낡은 건물을 자기 돈 3억에 대출 4억원을 받아 매입 후, 1억 5천만원을 들여 건물 리모델링을 했다. 1, 2층은 카페로 꾸며 현재 통임대 중이며, 3층 주택 임대 4층과 옥상은 직접 거주를 하고 있으며, 자기자본금 4억 5천만이 들어간 지금 성수동은 준 주거지역의 이점을 바탕으로 지식산업센터, 패션업, 스타트업, 등의 사옥이 현재도 이전 중에 있으며 현재 이 건물의 가치는 20억 정도까지 오른 상태다.
Q. 앞으로 꼬마빌딩 시장 전망에 대한 전문가로써의 견해
A. 불경기, 코로나 시대, 금리가 인상 되면서 많이들 물어본다. 짧게 말씀을 드리자면 대한민국은 땅이 작은 나라다
Q. 지역을 보면 그래도 강남인지 그외 지역도 무관한지
A. 강남에 들어올 수 있는 자본력이 있다면 강남이라고 생각한다. 이전부터 그렇게 생각해왔고, 코로나 시대를 겪으면서 그 생각은 더 굳어졌다. 명동, 이태원 홍대 등 큰 상권들이 오르락 내리락 하는 동안 강남은 굳건하게 자리 잡아 명성을 지키고 있으며, 가격 상승률도 더욱 가파르게 오르고 있다. 하지만 타지역을 절대 비추천 한다는 의미는 아니다.
Q. 꼬마빌딩 투자시 유의할점은
A. 20~50억원 이하 금액대로 서울에는 연식이 오래된 건물들이 대부분이다. 많게는 6~70년도 건물이 적게는 8~90년도의 지어진 건물들이 대부분인데, 법도 개정이 많이 되어왔을 뿐 아니라 법에 어긋나더라도 쉬쉬하면서 주먹구구식으로 넘어가던 시절들이 있었다. 그리고 손바뀜 몇 번이 일어나면 사실상 언제부터 어떻게 잘못되었는지 알지 못할 때가 많다. 항상 이런 변수를 생각해서 금액적 시간적인 스탠스를 여유롭게 취해야 한다.
Q. 가장선호하는 금액과 지역은
A. 50억 이하의 서울 및 수도권이다
Q. 최근 6개월 동안 시장의 변화 추이는
A. “이제 이런 매물도 팔리는구나” 라는 의문점이 들 정도로 뜨거운 시장이다. 하지만 분명 투자자의 안목과 이유가 있다고 생각한다.
Q. 당부의 말
A. 100% 완벽한 건물은 없다. 가격이 좋든, 위치가 좋든, 목적성이 부합하여 좋든 빠른 선택과 집중이 성공적인 빌딩 투자로 이어진다고 생각한다. 한계희 기자
