코로나19로 2020년 글로벌 상업용 부동산 투자가 감소했으나, 2021년에 빠른 회복이 진행 중이다. 미국은 가장 빠르게 투자규모가 회복되어 연말까지 700조원 이상의 사상 최대규모 거래 달성이 예상된다. 주거, 물류센터,
오피스 자산을 중심으로 활발한 투자가 진행 중이다. 위드코로나 정책과 함께 한국 투자자도 현지실사 및 투자
경쟁에 뛰어들고 있다. 향후 금리인상 및 변이 바이러스 재확산 등의 위험이 있지만 경제성장 전망과 투자 활성화를 바탕으로 한국 투자자들은 안전한 코어 (Core)자산과, 높은 수익률 확보가 가능한 밸류애드 (Value Add)
자산에 투자를 병행할 전망이다. KB증권에서 해외부동산투자 관련 전망이 나와 리치에서 소개한다.
미국 부동산 이미 달리기는 시작되었다. 2020년 코로나19 팬데믹의 영향으로 전년대비 23% 감소했던 글로벌 상업용 부동산 투자규모는 2021년에 회복이 빠르게 진행되고 있다. 2021년 3분기에 이미 2020년 수준까지 거래되었다. 이 중 미국 상업용 부동산 투자시장 회복이 가장 빠르다. 2021년 11월 말까지 약 690조원이 거래되었고, 연말까지 거래규모를 감안 시, 사상 최대치인 700조원 이상 거래 달성이 전망된다. 주거, 물류센터, 오피스를 중심으로 빠른 투자규모 증가 중 주요 상업용 부동산 자산 중 주거, 물류센터, 오피스의 투자가 활발했다. 주거의 경우 전체 거래규모의 40% 이상을 차지하는 가장 인기 있는 투자 자산이다.
이커머스 산업의 성장으로 2019년부터 본격적으로 투자규모가 증가해온 물류센터는 코로나19 이후 더욱 투자가 활발하다. 최근 물류대란 등의 영향으로 LA항 인근 물류 시장이 활성화되어 투자가 지속적으로 성장하고 있다. 오피스의 경우 재택근무의 장기화, 오미크론 변이 바이러스 확산 등으로 주요 기업의 사무실 복귀가 늦어지고 있음에도 테크 기업을 중심으로 한 주요 수요자 및 투자자들은 2021년 하반기부터 대도시에 오피스 매입을 본격화 하고 있다.
회복이 진행중인 리테일, 호텔 그러나 투자는 조심스러울 필요 리테일 및 호텔은 연말 쇼핑시즌 및 위드코로나 정책, 관광시장 회복과 함께 회복 움직임을 보이고 있으나, 오미크론 변이 바이러스 확산 등 추가 변수가 있어 투자 검토는 조심스럽다. 관광지의 호텔은 운영이 활발했으나, 대도시의 경우, 운영난으로 문을 닫고 주거, 요양시설 등으로 용도를 변경한 사례도 발생했다. 향후 호텔시장 회복에는 2~3년 정도가 소요될 전망이다.
테크 기업의 꾸준한 공간 확장, 메디컬 오피스 등 수요 증가 분야의 투자 성장 전망 테크 기업들의 공간 확장이 진행 중이다. 구글, 아마존, 애플 등 주요 테크 기업들은 맨해튼 등 대도시에 사옥 매입 및 임차 공간을 확보하고 있고, 미래 수요를 대비해 캠퍼스 형태의 추가 업무공간 마련을 추진 중이다. 코로나19 등으로 필요성이 더욱 부각되고 있는 메디컬 오피스는 기존 오피스 대비 자산가치가 아직 낮고, 자본환원율 (Cap Rate) 수준이 높아 수익률을 확보해 줄 수 있는 밸류애드 (Value Add)급 투자 자산으로 검토되고 있다.
여전한 물류수요 강세, 투자자산으로서의 아마존 물류센터의 인기, 빠른 Cap Rate 하락 전 세계적으로 물류 수요가 증가하고, 이커머스 산업 수요도 꾸준한 성장이 전망되는 가운데, 아마존 물류센터는 안전 자산으로 꼽히고 있다. 이를 반영하여 Cap Rate 수준도 꾸준히 하락 추세이다.
최근 거래된 아마존 물류센터 거래 Cap Rate은 3%대로 CBD 오피스 5.4%보다 낮다. 아마존, 페덱스, 홈디포 등 우량 임차인의 장기 임차 물류센터는 여전히 인기있는 투자 자산이다. 향후 경제 성장 및 낮은 실업률 전망으로 수요 증가가 예상되나, 금리 인상이 예상되는 점, 오미크론 등 추가 변이 바이러스 확산 우려가 있는 점, 온라인 시장의 빠른 오프라인 시장 침투, 주 4일제 근무가 논의되고 있는 점 등은 투자 결정 시 지켜봐야 할 사항이다. 이성범 기자
