2022년 부동산 시장은 어떻게 변화할까. 대체적인 전문가들의 분석은 아파트 등 주택의 투자보다는 상업용부동산, 꼬마빌딩 등에 투자하는 것이 수익률을 높이기 쉽다는 것이다. 주택 시장 규제와 세금 부담으로 틈새 부동산이 각광받는다는 것이다. 리치에서는 불확실한 부동산 시장에서 투자 성공 비결을 진단했다.
주택 시장 규제가 세지고 세금 부담이 늘면서 아파트 등 주택 투자의 수익률을 보장하지 못하는 시대가 왔다. 이 같은 세태는 NH투자증권이 발간한 ‘7대 이슈로 살펴보는 2022년 부동산 시장 전망’보고서에서도 나타났다.
보고서에 따르면 NH투자증권은 올해는 지난해와 같은 상승장은 없을 것으로 예상하고 지역별로 차별화 국지화 되는 시장이 될 것으로 전망했다. 또 부동산 시장 7대 이슈로 선거와 정책 변수, 전월세 시장 안정화, 거래량 감소의 불편한 진실, 수요는 꾸준한가, 넘쳐나는 공급대책, 금리 인상과 대출 규제의 영향, 경제·경기의 회복 정도를 꼽았다.
올 2분기가 주택시장 분수령
정보현 NH WM마스터즈 자문위원(NH투자증권 연구위원)은 “수도권과 지방 구분 없이 7년 넘게 이어 왔던 유례없는 대세 상승장은 곧 마감되고 2022년은 지역별로 차별화, 국지화되는 시장이 본격적으로 펼쳐질 것”이라며 “시장 향방의 가장 중요한 지표인 거래량은 대선전까지 정체 분위기는 유지될 것으로 올해 주택시장은 올 2분기가 분수령이 될 것”이라고 전망했다.
정 연구위원은 또 규제가 높은 아파트에서 다세대, 빌라, 생활형 숙박시설, 오피스텔, 도시형생활주택으로 수요가 이동하며 비아파트 거래는 증가할 것으로 내다봤다.
이처럼 주택시장 가격 상승이 불확실해지자 부동산 투자자들은 상업업무용 부동산으로 눈길을 돌리고 있다. 이는 지난해 상업용 부동산 구매 자료에서 나타난다.
부동산시장 분석업체 부동산인포가 한국부동산원 ‘건축물 거래 현황’을 분석한 결과 지난해 1월부터 11월까지 전국에서 상업업무용 부동산은 34만6267건이 거래된 것으로 나타났다.
상업업무용 부동산 거래량은 2018년 37만1758건을 기록한 후 2019년에는 30만3515건으로 거래가 줄기도 했다. 아파트를 중심으로 주택 거래가 급증하기 시작했던 시기다. 하지만 상업업무용 부동산 거래는 이후 2년 연속 상승세를 이어가고 있다.
거래 내역을 보면 상가를 포함한 ‘그 외’의 거래 비중이 늘어난 점이 시선을 끈다. 현재 상업업무용은 ‘오피스텔’과 ‘그 외’로 구분해 공표하는데, ‘그 외’에는 상가가 포함된다. 지난해 ‘그 외’는 거래 비중에서 56.6%를 차지해 2020년 51.8%보다 5%포인트 증가했다.
전문가들은 오피스텔이 주거용도로 사용될 경우 다주택자들의 세 부담으로 이어지는 현상을 우려해 투자 수요가 상업시설로 몰린 결과로 해석했다. KB국민은행의 ‘2021 한국부자보고서’에 따르면 총 자산 50억원 이상 자산가들은 빌딩·상가 투자 비중이 14.4%로 50억원 미만 6.7%에 비해 2배 이상 높은 것으로 나타나기도 했다.
상업용부동산의 투자수익률도 커지는 양상이다. 지난해 오피스·상가 등 상업용부동산 시장 연간 투자수익률은 6~8%대를 기록하면서 2020년 대비 상승했다.
한국부동산원은 전국 상업용부동산에 대한 2021년 4·4분기(12월31일 기준) 임대가격지수, 임대료, 투자수익률, 공실률 등 임대시장 동향을 조사 발표했다. 오피스(일반 6층 이상), 중대형 상가(일반 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과), 소규모 상가(일반 2층 이하이고 연면적 330㎡ 이하), 집합상가의 4개 건물유형으로 구분·조사했다.
이에 따르면 지난해 연간 투자수익률은 오피스는 2020년 보다 2.33%포인트 커진 8.34%를 기록했다. 중대형상가 투자수익률은 2020년 대비 1.92%포인트 오른 7.02%다. 소규모상가(6.12%), 집합상가(6.58%) 모두 전년 대비 각각 1.50%포인트, 1.18%포인트 올랐다. 예를 들어 100억원 오피스를 소유한 경우 8억3400만원을 연간 벌어들인다는 뜻이다.
상업용부동산은 대체로 타 투자 상품 보다 높은 수익률을 나타냈다. 국고채(3년) 1.39%, 회사채(장외 3년, AA-) 2.08%, 정기예금 수신금리(지난해 11월 기준) 1.57%, CD유통수익률(91일) 0.85% 등 보다 높은 수익률이다.
투자수익률 자본수익과 소득수익을 합친 값이다. 자본수익은 상업용부동산의 땅, 건물 가치와 연결되고 소득수익은 건물운영비 및 세금을 제외한 임대수익 등을 말한다.
꼬마빌딩도 꾸준한 인기
꼬마 빌딩에 투자하는 자산가도 늘어나는 추세다. 꼬마 빌딩은 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있을 뿐 아니라 주택보다 보유세와 증여세 부담도 작아 꾸준히 인기 있는 부동산 상품으로 떠오르고 있다. 부동산 투자 전문가가 한 예능에 나와 자산 1억원이 있다면 꼬마 빌딩에 투자할 것이라고 밝혀 관심이 더욱 증폭되기도 했다.
부동산 전문가 박종복씨는 자산 1억원이 있다면 꼬마 빌딩에 투자할 것이라고 밝혔다. 지난 1월 방송된 SBS 예능 프로그램 ‘집사부일체’에 출연한 박씨는 “1억이 생긴다면 무조건 꼬마 빌딩에 투자하겠다”라며 “꼬마빌딩을 사면 주거도 할 수 있고 아래층 월세도 받을 수 있어 부수입이 생겨 일석이조라고 할 수 있다”고 설명했다.다만 꼬마빌딩의 경우 입지와 상품성에 따라 가치 차이가 크고, 유지·관리에 많은 비용과 노력이 들어 철저한 투자 전략이 필요하다.
한 부동산 전문가는 “꼬마 빌딩으로 수익을 내려면 투자 지역 선정부터 건물 용도변경, 신축·리모델링 공사, 세입자 관리까지 모든 위험 요소를 고려해 신중하게 투자해야 한다”고 조언했다.
이욱호 기자
