정부의 지속적인 부동산 투기 수요 억제 대책에도 주택매매가격 상승세는 계속됐다. 지난해 전국 주택매매가격은 15% 상승해 2002년 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 2016년부터 2020년까지 5년간의 상승률이 지난 1년간 나타났다. 리치에서는 창간 18주년을 맞아 K

 

B금융지주 경영연구소가 조사한 전문가와 업계를 통해 올해 주택 거래 시장의 전망을 자세히 소개한다.

중개업소와 시장 전문가들은 2022년 전국 주택매매시장에 대해 상반된 의견을 내놓았다. 중개업소의 63%는 하락을 예상했지만, 전문가 64%는 상승을 전망했다. 상승 의견이 상당히 높았던 지난해와 비교해 시장 분위기가 상당히 위축된 것으로 보이며 특히 현장(중개업소)의 분위기는 체감적으로 훨씬 낮은 것으로 풀이된다.

수도권은 전문가는 여전히 상승 의견(74%)이 높았다. 물량 부족과 대선 후 정책 변화 등을 상승 요인으로 분석됐다. 특히 서울에 대해서는 전문가뿐 아니라 중개업소도 상승 응답이 많았는데 매물 부족을 포함해 공급에 대한 우려가 높았다. 비수도권에 대해서는 중개업소·시장 전문가들 모두 의견이 5대 5 정도로 나누어졌다. 지역별로는 다소 상승과 하락이 다르게 나타나면서 전체적으로는 보합 수준을 전망하고 있는 것으로 판단됐다.

 

전세 시장 불안에 대한 우려는 여전히 높아

중개업소와 시장 전문가 상당수는 2022년 전국 전셋값이 지속해서 상승할 것으로 예상했다. 매매시장 전망과 유사하게 전문가들의 상승 의견이 중개업소보다 높았다. 수도권은 5% 이상 상승할 것이라는 응답이 22%나 됐다. 전셋값 상승 요인으로는 임대차법 이후 전세 물량 감소와 입주 물량 부족, 주택담보대출 규제에 따른 전세수요 증가 등을 지목했다. 중개업소들도 지난해에 이어 올해도 전셋값 상승세가 지속할 것으로 전망하며 수도권 중에서 서울 지역과 비수도권의 전세 시장 불안이 계속될 것으로 봤다.

부동산 시장 전문가 전망

건설·시행 35명, 공공·학계 73명, 금융 41명, 기타 12명 등 부동산 시장 전문가 161명을 대상으로 지난 1월 5~11일 2022년 주택 매매시장과 전세시장 전망, 주택 정책 평가와 제언, 분양시장 전망 등을 조사했다.

매매시장 상승세 지속… 전셋값 상승세율 둔화

올해 주택매매가격에 대한 전망은 전반적으로 상승 의견(64%)이 많았으나 지난해(88%)보다 다소 축소됐다. 수도권은 전문가 74%가 상승세를 전망하며 중개업소보다 매매가격 상승 가능성을 높게 봤다. 

수도권 상승률은 3% 이내가 30% 이상으로 가장 높은 비중을 차지했다. 7% 이상 상승에 대한 의견도 많았다. 비수도권은 전문가 52%가 매매가격이 상승할 것으로 예상했지만, 지난해보다 상승 의견은 낮아졌다. 

비수도권은 52%가 상승할 것으로 예상했으나 지난해보다 상승 의견이 축소됐다. 
비수도권 하락 의견 48% 중 3% 이상 하락할 것이라는 의견(20%)도 다소 많았다. 업계별로 의견은 다소 달랐다. 하락 폭에 대해서는 건설·시행 전문가는 3% 이내로 예상했지만, 공공기관·학계·금융 전문가는 3% 이상으로 예상하는 의견이 20%를 넘는 등 다소 부정적인 의견을 개진했다.

2022년 전국 주택매매 거래는 2021년과 비슷할 것이라는 의견이 53%, 감소가 수도권 23%, 비수도권 37%로 조사됐다. 2021년보다 거래시장 위축 가능성에 좀 더 무게를 두고 있는 것으로 나타났다. 

분야별로 보면 공공기관·학계·금융 전문가는 비수도권 거래량은 지난해보다 감소할 것이라는 의견(41%)이 다소 높았다. 건설·시행 전문가들은 다른 분야보다 거래시장을 긍정적으로 봤으며 수도권 거래량이 증가할 것이라는 의견도 23%를 차지했다.

수도권 가격 상승 요인 ‘수요 대비 물량 부족’…
하락 요인 ‘세 부담·대출 규제 강화’ 

앞으로 수도권 주택매매가격이 상승할 것이라는 전문가 전망이 다소 높았다. 수도권은 공급물량 부족(25%), 대선 이후 정책 변화(16%), 정부 규제 강화에 따른 매물 감소(14%) 등 수요보다 물량 부족을 꼽은 의견이 다수였다. 

대선도 주요 이슈로 부각됐다. 이는 그동안 분양가상한제와 재건축 규제 강화 등으로 서울과 수도권의 신규 주택 공급이 제한되면서 공급 부족 문제가 꾸준히 제기된 데다 대선 이후 정비사업 규제 완화에 대한 기대감 등이 반영된 것으로 풀이된다.

주택매매가격 하락에 영향을 미칠 요인으로는 수도권은 대출 규제(26%)와 주택가격 부담감(21%)을 들었다. 비수도권은 대선으로 인한 정책 변화(20%)와 개발 호재(19%) 등이 주택매매가격 상승을 견인할 것으로 봤다. 

이어 대체 투자처 부족(12%)과 저금리에 따른 풍부한 유동성(12%)을 꼽았다. 장기간 저금리로 시장 유동성이 풍부하며 비수도권은 최근 매매가격 상승세가 확대되면서 대선 이후 규제 완화나 개발 호재 등에 기대감이 존재하는 것으로 분석됐다.

전셋값 상승세 여전… 상승률은 다소 둔화
 
전문가 상당수는 지난해에 이어 올해도 전셋값 상승세가 지속하고 상승 폭은 지난해보다 소폭 작을 것으로 전망했다. 수도권은 전문가 82%가 전세가격이 상승할 것으로 봤다. 상승 폭은 5~7%일 것이라는 의견이 22%로 많았다. 
분야별로 보면 건설·시행·금융 전문가들은 대체로 시장을 긍정적으로 봤다. 비수도권 전셋값에 대해서는 전문가 70%가 상승할 것으로 전망했다. 

상승 폭은 3% 이내가 39%로 가장 많았다. 최근 2년간 가파르게 오르던 전셋값 상승세가 지난해 하반기 다소 진정됐으나 주택시장에 전셋값 상승 여력이 여전히 존재하는 것으로 판단됐다.

 

전세 수요 증가 가격 상승 요인 작용 

전문가들은 수도권 전셋값 상승 요인으로 임대차법 적용 이후 전세 물량 감소(25%)를 가장 많이 꼽았다. 신규 입주 물량 감소(18%), 주택담보대출 규제로 인한 전세 수요 증가(16%)가 뒤를 이었다. 비수도권도 임대차법 적용 이후 전세물량 감소(23%)를 가장 많이 선택했다. 
이어 주택담보대출 규제로 한한 전세 수요 증가, 매매가격 급등으로 인한 전세 수요 증가, 계약 갱신 기간 만료로 인한 이주 수요 증가 등을 원인으로 지적했다. 수도권을 중심으로 시작된 전세 시장 불안이 비수도권까지 확대되면서 유사한 이유로 전셋값 상승세가 이어질 것으로 판단됐다.

앞으로 전셋값 하락에 영향을 미칠 요인으로는 수도권과 비수도권 모두 전세 대출 규제로 인한 전세 수요 위축(각각 25%·24%)과 전셋값 부담(각각 22%·21%), 공공임대주택 등 공급 확대(각각 18%·17%)를 우선순위로 선택했다. 수도권뿐 아니라 비수도권에서도 전세 대출 규제에 대한 우려가 반영된 것으로 보이다.

매매·전세 시장 2022년 하반기~2023년 상반기 조정 예상 

주택시장이 언제쯤 안정될 것인지 묻는 말에는 장, 2023년 상반기 안정 예상전문가 48%가 2023년 상반기를 예상했다. 2024년 이후 안정과 계속 상승할 것이라는 의견도 중개업소보다 높았다. 

분야별로 보면 공공기관·학계 전문가 상당수는 매매시장이 2022년 하반기에서 2023년 상반기 사이 안정될 것(55%)으로 예상했다. 전세 시장도 비슷한 시기에 진정될 것(40%)으로 전망했다. 

금융권 전문가들은 2023년에 들어서야 시장이 안정세에 진입할 것으로 봤다. 
반면 건설·시행 전문가들은 매매시장 안정 시기에 대해 2024년 이후(29%)나 계속 상승한다(17%)는 의견이 상대적으로 높았다. 전세 시장도 비슷한 시기에 안정세에 접어들 것으로 보는 등 매매시장과 전세 시장 모두 당분간 상승세가 지속할 것으로 전망했다.

주택시장에 필요한 정책, 규제 완화·도심 고밀 개발 공급 지적 

앞으로 주택시장에 필요한 정책으로 전문가 상당수는 실수요자 지원과 공급 증대를 지적했다. 응답자 32%는 생초자 대출 규제 완화와 도심 고밀 개발을 통한 공급을 꼽았다. 
이어 대출 규제 간소화(15%), 재건축 초과이익환수제(이하 재초환) 부담과 재건축 규제 완화(13%), 정비사업 로드맵 마련(10%) 등 규제 완화를 통한 공급 확대를 강조했다.

정비사업 투자 관심 증가… 건설사는 토지 주목 

앞으로 투자 유망 부동산에 대해 전문가 27%가 신규 아파트 분양을 들었다. 재건축(18%), 재개발(15%), 토지(10%)가 뒤따랐다. 
지난해보다 준공 연차 5년 이하 신축 주택에 대한 관심은 줄어들었지만, 재건축·재개발 등 정비사업과 토지에 대한 관심은 늘었다. 
분야별로 보면 건설·시행 전문가들은 아파트 분양(30%)과 토지(19%)를 1, 2순위로 꼽았다. 재건축·재개발 사업이 뒤를 이었다. 토지 투자에 대한 관심이 지난해보다 확연하게 증가한 것으로 나타났다. 

토지는 특히 건설 전문가들이 높은 관심을 보였다. 2021년 투자 유망 부동산 4위에서 2022년 2위로 상승해 향후 개발 사업 가능성에 주목한 것으로 보인다. 금융 전문가뿐 아니라 공공기관·학계 전문가도 아파트 분양에 이어 정비 사업에 대한 관심이 높았다. 
이는 최근 정부의 강력한 정비사업 규제 정책에 대해 완화 가능성이 제기되고 있으며 대선을 앞두고 규제 완화 가능성에 대한 기대감이 반영된 것으로 판단됐다. 지난해 투자 유망 부동산 2위를 차지했던 신축 주택은 올해 5위로 밀려났지만, 오피스텔이 새로운 투자 대상으로 부상했다.

2022년 지역별 주택 경기를 묻는 말에 전문가 상당수는 지난해에 이어 서울(32%)과 경기(29%) 주택 경기가 가장 양호할 것으로 내다봤다. 이어 인천(16%)이었다. 최근 인천 지역 주택 매매시장이 강세를 보이면서 주목한 것으로 판단됐다. 
침체 지역으로는 대구(20%), 전남(19%), 전북(16%) 순이었다. 이들 지역은 개발 호재가 크지 않아 주택 경기 전망이 낙관적이지 않은 것으로 봤다. 특히 대구는 지난 2년간 주택가격이 크게 상승했으며 최근 공급 과잉 이슈가 부상하면서 위축 가능성이 반영된 것으로 판단됐다.

주택 경기 호황·수요 지속, 2022년 분양시장 긍정적 

건설·시행·금융 전문가 88%는 2022년 계획된 분양물량이 2021년과 유사하거나 증가할 것으로 예상했다. 분양물량이 증가할 것으로 예상하는 의견이 지난해보다 많았는데 주택시장을 여전히 긍정적으로 보고 있는 것으로 판단됐다. 

분양물량이 감소할 것이라는 의견(12%)은 지난해보다 줄었다. 분양물량이 증가할 것으로 예상하는 이유는 수도권과 일부 광역시의 주택 경기 호조세(24%), 신규주택에 대한 수요 지속(21%) 등 여전히 높은 주택 수요를 들었다. 

분양물량이 감소할 것으로 예상하는 전문가들은 대출 규제로 인한 분양가상한제 등 공급시장 규제(26%)와 가용 토지 부족(16%)을 이유로 제시했다.

공인중개사 전망

KB 협력 공인중개사 서울 140명, 경기·인천 188명, 5대 광역시 117명, 기타 지방 82명 등 527명을 대상으로 지난 1월 5~10일 2022년 주택매매시장과 전세 시장 전망, 주택 정책 평가와 제언, 투자 유망 부동산을 물어본 결과, 2022년 주택매매시장은 하락 의견이 많았다. 
전세 시장은 불안이 지속하면서 비수도권일수록 강세를 보일 것으로 전망됐다.

매매가격, 지난해보다 하락 의견 증가 

2022년 주택매매가격에 대해 공인중개사들은 하락할 것이라는 의견(63%)이 많아 상승할 것이라는 의견을 지배적이던 지난해와 대조적인 모습을 보였다. 수도권 중개사 54%, 비수도권 중개사 53%가 해당 지역 주택가격 하락을 전망했다. 
하락 폭은 3% 이내 하락 의견이 가장 많았다. 지역별로 보면 서울 강북, 경기·인천, 5대 광역시는 하락 의견이 많았지만, 서울 강남, 기타 지방은 상승 의견이 다소 높게 나타났다. 

상승 폭에 대해서는 0~1% 상승 의견이 가장 높은 비중을 차지했다. 2021년 가장 높은 가격 상승세를 보인 경기·인천은 중개사 55%가 하락할 것으로 전망했다. 하락 폭은 1~3% 하락 의견이 가장 많았다. 
5대 광역시도 중개사 60%가 하락을 전망했다. 하락 폭은 3% 이내를 예상하는 등 전반적으로 위축된 매매시장 분위기를 반영하고 있었다.

하락 요인은 대출 규제·매매가격 부담
서울은 공급 부족이 상승 요인 

2022년 주택매매시장에 대해서는 의견이 갈리는 가운데 대부분 지역에서 대출 규제와 높은 주택 가격을 하락 요인으로 봤다. 반면 상승 요인에 대해서는 공급 부족 이슈가 압도적으로 높은 서울을 제외하고 대부분 지역에서 다양한 의견이 나왔다. 서울은 가격 상승 의견과 하락 의견이 반반으로 갈렸다. 하락 요인으로는 대출 규제(30%), 매매가격 부담(24%), 금리 인상에 따른 매매 비용 증가(16%) 등을 선택했다. 

반면 상승 요인으로는 주택 수요 대비 여전히 부족한 공급물량(31%), 정부 규제 강화에 따른 매물 감소(17%) 등이라고 답했다. 경기·인천 지역은 하락 의견이 다소 높은 가운데 대출 규제(37%)와 매매가격 부담(25%)을 주된 하락 요인으로 꼽았다. 

반면 상승 의견을 제시한 중개사들은 공급물량 부족과 전세 시장 불안으로 인한 매매 전환 수요 증가, 규제 강화로 인한 매물 감소 등 다양한 요인이 작용할 것으로 예상했다. 
하락 의견이 가장 높게 나타난 5대 광역시는 하락 요인으로 대출 규제(40%)가 다른 지역보다 많았다. 매매가격 부담(23%)이 뒤를 이었다. 기타 지방은 상승 의견이 많았으며 공급물량 부족(21%), 매매 전환 수요 증가(16%), 대체 투자처 부족(13%), 추가 상승 기대감(13%) 등이 작용할 것으로 봤다.

주택매매시장 다소 위축될 것

2022년 주택거래량은 2021년과 비슷할 것이라는 의견이 많았다. 지난해보다 감소할 것이라는 의견도 전년보다 증가한 것으로 나타났다. 대부분의 지역에서 거래량이 지난해와 비슷할 것이라는 의견이 과반 이상을 차지했으나 서울 강북은 거래량이 감소할 것(50%)이라는 의견이 상대적으로 높았다. 지난해 거래시장이 활발했던 서울과 수도권은 올해는 거래량이 감소할 것이라는 의견이 많아 최근 위축된 거래시장 분위기가 반영된 것으로 판단됐다. 감소 폭에 대해서는 대체로 5~15% 감소를 예상했으나 서울 강북 지역은 20% 이상 감소할 것이라는 의견(14%)도 있었다.

전국적으로 전셋값 상승 전망 우세 

2022년 전세 시장에 대해서는 지난해보다 가격 상승 의견이 다소 감소하면서 상승과 하락 전망이 비슷하게 나타났다. 다만, 지역별로는 대부분 지역에서 상승 의견이 많았다. 이는 전체 시장보다 해당 지역에 대해서는 긍정적으로 평가하는 중개업소들의 성향이 일부 반영된 것으로 풀이됐다. 

수도권은 서울 지역 중개사들은 59%가 전셋값이 상승할 것으로 전망했다. 상승 폭에 대해서는 3% 이내 상승 의견이 가장 많았고 5% 이상 상승 의견도 14%에 달했다. 경기·인천 지역은 중개사 52%가 상승할 것으로 봤다. 상승 폭은 3% 이내 상승 의견이 많았다. 비수도권도 상승 의견이 많았다. 

기타 지방은 중개사 68%가 상승을 전망하며 다른 지역보다 높은 비중을 차지했다. 상승 폭은 대부분 3% 이내를 예상했다. 가파른 전셋값 상승세를 보인 2021년보다 다소 꺾였으나 여전히 존재하는 전세 시장 불안을 반영한 것으로 판단됐다.

전세 물량 부족·입주 물량 감소로 전셋값 강세
 
전셋값 상승 요인으로는 대부분 전세 물량 감소를 들었다. 중개사 35%가 임대차법 적용 이후 전세 물량 감소를 꼽았다. 주택가격 급등에 따른 전세 수요 증가(21%)와 신규 입주 물량 감소(20%)가 뒤를 이었다. 주택가격 급등에 따른 전세 전환수요 증가도 전셋값 상승 요인으로 지적됐다. 

한편, 올해 전세가격 하락에 영향을 미칠 요인으로는 높은 전셋값 부담(31%)이 많았다. 임대차법 적용에 따른 시장 안정, 매매 전환 등에 따른 수요 감소, 전세자금 대출 규제로 인한 전세수요 위축 등 다양한 이유를 선택했다.

매매·전세 시장 2022년 하반기~2023년 상반기 조정 예상 

주택시장이 안정되는 시기로는 2022년 하반기에서 2023년 상반기를 꼽은 의견이 가장 많았다. 수도권은 2022년 하반기에 조정될 것이라는 의견이 비수도권보다 높게 나타났다. 

서울과 경기·인천은 안정화 시기를 2022년 하반기로 응답한 비중이 36%에 달해 최근 진정세를 보이는 주택시장 분위기가 반영된 것으로 판단됐다. 기타 지방과 5대 광역시는 시장 안정화 시기에 대해 대부분의 중개사가 2023년 상반기로 예상했다. 전세 시장도 매매 시장과 비슷한 의견을 내놓았다.

필요한 정책, 수도권 공급 확대·비수도권 대출 규제 간소화

주택시장에 필요한 정책으로 수도권 중개사들은 도심 고밀 개발과 재건축 규제 완화를 통한 공급물량 확보, 생초자 대출 규제 완화와 세금 완화, 대출 규제 완화 등을 선택했다. 

비수도권은 대출 규제 간소화와 생초자를 위한 규제 완화 필요성을 지적했다. 
지역별로 보면 서울은 도심 고밀개발 공급(21%), 생초자 규제 완화와 세금 혜택(16%), 재건축 규제 완화(13%) 필요성이 제기됐다. 경기·인천 지역은 대출 규제 간소화(22%), 생초자 규제 완화(22%), 도심 고밀 개발 공급(16%)이 필요하다는 의견이었다. 
규제 강화로 수요가 위축됨에도 여전히 공급 부족에 대한 인식이 큰 것으로 판단됐다. 기타 의견으로는 그동안 계속해서 논란이 되어온 다주택자 양도세 완화 필요성이 제기됐다. 

5대 광역시와 기타 지방은 공급 이슈보다는 대출 규제 간소화와 생초자에 대한 규제 완화가 필요하다는 의견이 많았다. 공급물량 부족보다는 실수요자 지원 대책이 필요한 것으로 판단됐다.

 

투자 유망 부동산 1위 신규 분양 아파트…
선호도는 감소

가장 유망한 투자 부동산에 대해 중개사 23%가 신규 분양 아파트를 꼽았지만, 지난해(34%)보다 선호도는 하락했다. 대신 재건축·재개발 정비 사업에 대한 선호도가 늘었다. 

서울 강남은 중개사 45%가 재건축·재개발 정비 사업을 유망 투자 부동산으로 선택했다. 준공 연차 5년 이하 신축 주택에 대한 선호도는 지난해보다 감소한 것으로 나타났다. 

이는 최근 주택가격이 고점을 찍고 조정기에 진입한 시장 분위기가 반영된 것으로 판단됐다. 지역별로 보면 서울은 신규 분양 아파(25%) 선호도가 여전히 높으나 재건축(22%)과 재개발(20%)에 대한 기대 심리도 증가한 것으로 나타났다. 

서울 강남과 강북 모두 재건축에 대한 선호도가 증가했다. 경기·인천 지역은 신규 분양 아파트(27%), 재건축(16%), 재개발(15%) 순이었다.
신축 주택은 5위로 밀려났고, 토지(10%)가 4위로 올라섰다. 비수도권 지역도 비슷한 양상을 보이는데 5대 광역시는 신규 분양 아파트는 지난해 1위에서 올해 3위로 하락했다. 

재개발(18%), 재건축(16%), 토지(15%) 순으로 나타났다. 기타 지방은 신규 분양 아파트(24%)는 여전히 투자 유망 부동산 1위이나 지난해보다 비중이 하락했다. 신축 주택에 대한 관심도 축소됐다. 

대신 재건축과 재개발(30%)에 대한 기대감이 증가한 것으로 나타났다.

KB 자산관리전문가(PB) 전망

KB 자산관리전문가(PB) 50명을 대상으로 지난 1월 5~11일 PB고객 부동산 투자 현황과 2022년 주택매매시장 전망, 주택 정책 평가 등을 조사한 결과, 주택매매시장 전국은 보합, 서울은 상승으로 전망됐다. 2022년 필요한 주택정책은 고밀 개발을 통한 공급물량 확대를 들었다.

전국 매매가격 보합·서울 매매가격 3% 이상 상승

PB들은 2022년 전국 주택매매가격에 대해 전년보다 상승할 것이라는 의견이 52%, 하락할 것이라는 의견이 48%를 기록하면서 전체적으로 보합세를 보였다. 상승 전망은 1~3%, 3% 이상이 각각 22%를 차지했다. 하락 전망은 0~-1% 22%, -3% 이하 18%로 의견이 혼재됐다. 2022년 서울 주택매매가격이 상승할 것이라는 의견(72%)은 하락할 것이라는 의견(28%)보다 압도적으로 높았으나 전년(82%) 대비 상승 전망 비중은 감소했다. 가격 상승 폭에 대해서는 절반 이상인 56%가 3% 이상 상승할 것을 전망했다. 

그중 30%는 여전히 5% 이상 상승을 꼽았다. 전국 주택시장 성장세가 둔화하는 상황에서도 핵심 지역인 서울은 임대주택과 증여 물건의 매물 잠김 현상이 여전하고, 당분간 공급 부족 현상이 지속할 것으로 예상돼 강세를 전망하는 PB가 많은 것으로 파악됐다. 앞으로 주택시장에서 수요와 공급 격차에 따른 차별화가 심화할 가능성이 크다.

 

주택가격 안정화 효과적인 정책은 대출 규제 강화 

PB들에게 그동안 시행된 부동산 정책이 주택가격 안정화에 효과가 있었는지, 아니면 큰 효과가 없었거나 역효과가 발생했는지 물었다. 
PB들은 대출 규제 완화가 주택가격 안정화에 가장 효과가 좋았다고 답했다. 

PB 28%가 긍정적인 효과가 있었다고 답했고, 15%는 효과가 없거나 가격 상승을 유발하는 등 역효과가 있었다고 응답해 효과가 있다는 쪽이 13%포인트 많았다. 이어 주택가격 안정화에 영향을 미친 정책으로 다주택자 세금 강화와 종부세·보유세 강화를 꼽았다. 

다주택자 세금 강화 정책은 긍정적 평가 21%, 부정적 평가 15%로 주택가격 안정화에 효과적이었다는 응답이 6%포인트 많았다. 종부세·보유세 강화 정책 역시 긍정적 평가 18%, 부정적 평가 12%로 주택가격 안정화에 효과적이었다는 응답이 6%포인트 많았다. 

전체적으로는 실수요자의 자금을 제한해 매수 수요를 줄인 대출 규제 강화와 자금 여력이 있는 다주택자의 세 부담을 늘려 추가 매수 수요를 차단한 정책이 효과적이었던 것으로 평가됐다.

 

가격 상승 요인, 대선 이후 정책·공급물량 부족
하락 요인, 대출 규제·금리 인상 선정 

PB들은 앞으로 대선 이후 부동산 정책 변화에 따라 주택시장이 크게 흔들릴 수 있다는 점에서 주택매매가격 상승 요인으로 대선 이후 정책 변화를 1순위로 꼽았다. 이어 공급 물량 부족을 지적했다. 가격 상승을 저지하려는 정부 규제 부작용이 뒤를 이었다. 

공급물량이 부족한 상황에서 시행된 정부 규제의 부작용이 예상외로 크게 나타난 것으로 판단됐다. 부동산 이외에 높은 수익률을 안정적으로 제공할 수 있는 대체 투자처 부족도 부동산 투자 수요를 지속해서 유발해 주택매매가격을 끌어올리는 요인으로 선정됐다. 앞으로 주택매매가격 하락 요인으로는 대출 규제가 1순위였다. 

2021년 하반기 대출 총량 규제에 따른 신규 대출 감소로 거래량이 급감하면서 가격 상승세가 진정됐다. 여전히 강력한 LTV와 더 강화되는 DSR 규제로 실수요자의 주택 구매가 점점 더 어려워지는 현실이 반영된 것으로 보인다. 

이어 점차 상승하는 금리로 인해 실수요자의 대출 부담이 늘면서 가격 하락 요소로 작용할 것이라는 응답이 2순위를 차지했다. 
부동산 세금 강화는 3순위였다. 이미 주택가격이 너무 많이 상승해 추격 매수를 하기 부담스럽다는 견해도 4순위에 올랐다.

 

2022년 주택시장에 필요한 정책, 고밀 개발 통한 공급 확대·규제 완화

PB들은 주택시장 안정화에 필요한 정책으로 도심 고밀 개발 공급(18%)을 선택했다. 가격 상승의 핵심 요인인 공급물량 부족 문제를 해결하려면 부지가 부족한 도심에 고밀 개발을 통해 공급을 확대할 수밖에 없다는 견해를 보였다. 

공동 5위로 꼽힌 정비 사업 로드맵 마련은 장기적으로 수요-공급 불일치를 줄이기 위해 필요한 정책으로 보인다. 아울러 2~4위로 꼽힌 대출 규제 간소화, 주택담보대출 15억 원 규제 완화, 생초자 규제 완화 등을 통해 실수요를 안정적으로 해소하는 것 역시 중요한 문제로 나타났다.

PB들 상당수, 2023년 주택시장이 안정화 전망
 
최근의 주택시장 급등세가 언제 안정될 것인가를 묻는 말에 PB들은 2023년 하반기(26%)를 선택했다. 2022년 하반기 또는 2023년 상반기에 안정될 것이라는 응답과 2024년 이후 또는 계속 상승할 것이라는 응답이 각각 16~18%로 비슷하게 나타났다. 

PB들은 2022년에도 서울 주택가격을 상승세로 전망하기 때문에 전국 주택가격 보합세 전망과 달리 주택시장 안정화 시기를 2023년 이후로 보는 경우가 많은 것으로 보인다.

부동산·주식 선호도 높고, 예금 선호도 상승 

PB고객이 선호하는 투자자산에 대한 설문에서는 예금 선호도가 다소 상승했다. 미국 인플레이
션 우려에 따른 금리 인상이 가시화되고, 한국도 2021년 하반기부터 금리 상승이 시작되면서 2018년 이후 하락하던 예금에 대한 선호도가 상승세로 돌아섰다. 유동성 확대에 따른 자산 가격 상승 영향으로 부동산에 대한 높은 선호도는 2021년에도 여전히 지속했다. 

코로나19 대유행 이후 급등한 주식에 대한 선호도는 2021년 주식시장이 다소 정체를 맞으면서 소폭 하락했으나 두 번째로 높은 선호도를 보였다. 

펀드 역시 주식시장 강세에 힘입어 2020년 대비 선호도가 소폭 상승했다. 금리가 상승하면 가격이 하락하는 채권은 선호도가 가장 낮은 것으로 조사됐다.

 

종부세 부담 아파트 선호도 ↓…
상가·오피스빌딩 선호도 ↑

PB고객이 선호하는 부동산 투자자산으로는 상가가 조사를 시작한 이래 처음으로 재건축 아파
트, 일반 아파트를 제치고 1위를 차지했다. 급격한 주택가격 상승으로 다주택자 종부세 부담이 현실화하면서 2019년을 정점으로 일반 아파트 선호도가 빠르게 하락했고, 재건축 아파트 역시 2017년 35%에서 2021년 20%로 선호도가 많이 감소했다. 세 부담 우려로 주택 선호도가 감소하면서 공급 과잉으로 2019년까지 선호도가 하락하던 상가와 오피스빌딩의 선호도가 빠르게 상승했다. 

오피스빌딩은 코로나19 대유행에도 수요 증가에 힘입어 2020년과 2021년 모두 임대료가 전년보다 5% 이상 상승하며 강세를 보이고, 상가는 코로나19 이후 공실률이 증가하고 임대료가 떨어지는 상황에서도 거래 가격이 빠르게 상승하는 양상을 보였다.

처분 희망 부동산은 아파트·상가

PB고객이 처분을 희망하는 보유 부동산은 2019년부터 2021년까지 3년 연속 일반 아파트, 상가, 토지, 재건축 아파트 순으로 나타났다. 
다주택자 중과세와 부동산 규제 강화로 2019년 가장 높은 비중을 차지했던 일반 아파트 처분 의사가 주택가격 급등 영향으로 세 부담이 한 단계 더 높아지면서 2021년에도 가장 높았다. 일반 아파트에 이어서 처분 의사가 높은 부동산으로는 상가, 오피스빌딩, 토지 순으로 나타났다. 
상가는 선호하는 부동산 자산 1위라는 점에서 상가시장에도 여건 변화에 따른 차별화가 심화할 것으로 전망됐다. 
오피스 빌딩에 투자하기는 필요한 자본 규모가 다소 부담스럽고 그렇다고 주택에 투자하기는 세금 문제가 걸리는 상황에서 상대적으로 적은 자본으로 진입할 수 있는 상가시장의 옥석 가리기가 진행될 것으로 보인다. 반면 오피스빌딩은 2021년 처분 의사가 많이 증가한 모습을 보였다.

보유 부동산 처분 상담 급증

PB고객의 2021년 부동산 상담과 자문 내용은 종부세 부담 상승이 가장 큰 영향을 미친 것으로 나타났다. 2020년까지는 다주택자의 종부세 부담 증가로 부동산 세무 상담이 크게 늘었다면 2021년에는 종부세 부담이 한계치를 넘어서면서 보유 부동산 처분에 대한 상담이 급증하는 모습을 보였다. 

2020년 3위를 차지했던 보유 부동산 처분 상담은 2021년 11%포인트 상승한 28%를 기록하며 2위에 올라섰다. 
부동산 세무 상담 역시 3%포인트 감소했지만, 42%로 여전히 1위를 차지하고 있다는 점에서 PB고객의 가장 큰 걱정이 세금과 이를 해소하기 위한 부동산 자산 처분 방법임을 알 수 있었다. 

현금흐름을 창출하는 수익형 부동산 상담은 순위가 다소 하락했으나 여전히 21%를 기록해 PB고객의 주요 관심사 중 하나임을 보여주었다.

PB 선정 유망 투자 수단, 
2021년 아파트 → 2022년 꼬마빌딩

PB들은 2022년에 가장 유망한 부동산 자산으로 꼬마빌딩을 꼽았다. 꼬마빌딩은 2021년 전망에서 12%로 4위에 불과했으나 2022년 전망에서는 24%를 기록하며 1위를 차지했다. 

부동산 투자자금이 세금 문제로 아파트·주택에서 상가·오피스빌딩 등 상업용 부동산으로 이동하는 상황을 반영한 것으로 파악됐다. 
주택가격 급등으로 종부세 부담이 늘면서 2020년 이후 아파트 분양이 투자 유망하다고 보는 의견이 지속해서 하락하고 있으며 2021년까지는 여전히 유망하다고 봤던 신축 주택 구매도 앞으로 주택가격 상승세가 크게 둔화하거나 꺾이리라 판단해 2022년 전망에서 비중이 16%포인트나 급감했다. 

주거용 부동산에 대한 선호도가 전반적으로 낮아지는 상황에서도 재개발에 대한 투자 전망은 2021년 10%에서 2022년 15%로 오히려 비중이 상승하는 모습을 보였다.  한겨레 기자