2021년 8월 이후 한국은행은 기준금리 정상화를 추진하면서 부동산시장의 과열은 진정되고 정상적인 수요가 사라지는 거래절벽 현상이 나타나고 있다. 세계 공급망 장애로 시작된 고물가·고금리 시대는 부동산 등 투자수요를 감소시켜 거래량 가뭄의 시대로 진입할 것으로 전망되며 이에 따른 지방자치단체의 세입 영향 점검이 필요하다는 지적이 나온다. 리치에서 자세히 알아본다.
2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 부동산가격은 급등했다. 이에 대한 불안으로 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출)을 통해서라도 매수에 동참하려는 수요가 많았다. 그러나 지난해 8월 기준금리 정상화가 추진되면서 시장 매수세가 사라지고 가격도 소폭 조정 받고 있다.
주택수요는 기준금리 인상에 따른 주택가격 하락이 예상되면서 주택구매를 미루어 시장을 관망하고 있고, 주택 소유자는 높게 형성된 가격에서 매도하려고 하고 있어 수요자와 공급자의 기대가격 차이로 거래가 성사되지 않는 거래절벽 현상이 지속하고 있다.
한국지방세연구원이 내놓은 ‘부동산 시장 동향’에 따르면 전국적인 주택거래량을 보면 거래량은 2012년을 저점으로 지속적인 거래량이 증가하고 있지만, 2015년 이후 거래량이 평균 거래추세를 넘어 과잉 거래와 부족거래가 반복되는 현상이 나타나고 있다.
수도권 주택거래량은 2012년 1월을 저점으로 거래량 등락을 거치면서 2017년 6월까지 지속적인 상승추세를 보였으나 거래량이 감소하면서 2017년 하반기 거래량이 평균 거래량을 밑돌다가 코로나19 이후 거래량이 급증했지만, 지난해 8월 이후 거래량이 급락하고 있다.
비수도권 주택거래량은 2012년 1월을 저점으로 거래량 등락을 거치면서 2015년 10월까지 지속적인 상승 추세를 보였으나 이후 거래량이 감소하면서 2018년 하반기부터 2020년 5월까지 평균 거래량을 밑돌다가 코로나19 이후 거래량이 급증하다가 거래량이 급락하고 있다.
주택거래량과 중위가격을 고려한 거래총액을 보면 코로나19 이후 주택 거래총액이 급증한 것
을 알 수 있다. 그러나 지난해 8월 이후 거래총액이 급감해 평년 수준을 밑돌고 있다.
수도권과 비수도권의 중위가격은 유사한 형태로 가격이 변동했지만, 코로나19 이후 수도권과 비수도권의 중위가격 차이가 크게 확대됐다. 이러한 결과는 ‘똘똘한 한 채’ 현상으로 우량 주택 선호가 높아지면서 수도권과 비수도권의 가격 차이가 확대된 것으로 분석됐다.
올해 4월 주택 거래량(신고일 기준)은 총 5만8407건으로 3월 5만3461건 대비 9.3% 증가, 전년 동월 9만3068건 대비 37.2% 감소했다. 5년 평균 7만4151건과 비교해서도 21.2% 줄었다.
수도권은 2만3346건으로 전월 대비 16.1% 증가, 전년 동월 대비 48.1% 감소했다. 지방은 3만5061건으로 전월 대비 5.1% 증가, 전년 동월 대비 27.0% 줄었다. 올해 4월까지 누계 기준, 수도권(7만5813건)은 전년동기 대비 59.9% 감소, 지방(12만943건)은 34.2% 감소했다.
지방세연구원은 “미국의 긴축과 기준금리인상 등 고물가에 대응하기 위한 각국의 대응이 빨라지면서 자산 가격과 거래량에 위축이 발생할 수밖에 없다”며 “주식시장은 코로나19 정점에서 코스피 3400선을 정점으로 조정이 발생했지만, 주택시장은 코로나19 영향으로 지난해 8월을 정점으로 소폭이 가격조정과 큰 폭의 거래량 조정이 발생했다”고 밝혔다.
이어 “앞으로 주택시장도 고물가, 고금리의 지속성 여부에 따라 소폭에서 중폭의 조정이 발생할 가능성이 커지고 있다”며 “내년부터 주택시장의 일시적 공급부족 문제가 해소되면서 주택시장의 하방 압력이 가중될 수 있어 주택시장의 변동에 대한 면밀한 관찰이 필요하다”고 전했다.
또 “거래량 감소는 취득세 등 부동산 거래 세입의 감소를 초래하는데 주택가격까지 조정받게 되면 세입 감소 폭이 확대될 수 있다”면서도 “가격 조정은 거래량 증가를 유발할 수 있어 현재의 거래절벽은 주택가격 조정의 폭에 따라 달라질 수 있고, 지방자치단체의 세입도 거래량과 가격 변동 폭에 영향을 받게 될 것”이라고 예측했다.
아울러 “주택 거래량이 과거 평년 거래 수준 이하로 감소하면서 거래량 증가 사이클이 끝나고 감소 사이클로 전환되고 있다”며 “특히 비수도권은 코로나19에 따른 거래량 증가 시즌이 종료된 것으로 보이고, 수도권도 거래량 감소 폭이 확대돼 거래비수기로 진입할 가능성이 있다”고 덧붙였다.
