2022-08-12 10:05 (금)
분양가 현실화…주택공급 숨통
분양가 현실화…주택공급 숨통
  • 이욱호 기자
  • 승인 2022.07.18 08:54
  • 댓글 0
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‘분양가 제도 운영 합리화 방안’ 확정

 

 

정부가 신규 주택공급 촉진을 위해 상한제 공동주택의 분양가 산정 시 세입자 주거 이전비와 영업손실 보상비, 명도 소송비, 이주비에 대한 금융비, 총회 운영비 등을 필수 경비로 인정해 분양가에 반영하기로 했다. 리치가 이런 내용이 담긴 국토교통부의 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 자세히 소개한다.

 

국토교통부는 지난 6월 21일 열린 제1차 부동산 관계 장관회의에서 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 논의·확정했다. 분양가상한제와 고분양가 심사제도는 그동안 신축 주택의 저렴한 공급 등에 이바지해 왔다. 그러나 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 등 경직적 운영에 대한 현장의 개선 요구도 많았다.

또 최근 공급망 차질과 자잿값 상승 등으로 현장 애로가 가중되는 규제완화 기대 등으로 분양 일정 등이 지연되고 있어 조속한 제도 개선이 필요한 상황이다. 이에 따라 정부는 민간 전문가, 주택건설업계, 감정평가 협회, 정비사업 조합 및 HUG·부동산원 등 유관기관과 분양가 제도 개선을 위한 다각적인 의견을 수렴해 관계 부처와 함께 최근 대내외 경제 여건에 따른 물가상승 우려 및 국민 부담 등 여러 측면을 심층 검토, 개선방안을 마련했다

◇ “임대료 5% 인상 2년 거주 요건 면제”

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 “새 정부는 출범 직후부터 서민 주거 안정이라는 일관된 목표에 따라 공급 확대와 시장기능 회복을 양대 축으로 삼아 질서 있는 부동산시장 정상화를 추진해 왔다”며 “이러한 노력과 금리인상 기조 등으로 최근 수도권을 포함한 전국 주택 매매·임대차시장은 안정세를 유지하고 있다”고 말했다.

이어 “매매의 경우 수도권은 21주 연속, 서울은 6주 연속 아파트 주간 매매 상승률이 하락 혹은 보합세를 보이고 있고, 전세도 임차인 우위 현상이 지속되면서 주요 지역 신규 계약 전세가의 하향 안정화 흐름이 이어지고 있다”며 “앞으로도 주택가격 고점 인식 확산, 금리 부담 확대 등 여건을 고려하면 부동산시장 안정세가 지속할 것”이라고 전망했다.

추 부총리는 “다만, 단기적으로는 임대차시장에 일부 불안 요인이 있어 오는 8월부터 2년 전 임대차 2법에 따라 임대료를 5% 이하로 인상한 전세 계약들이 차례로 만료되고, 여기에 가을철 계절 수요도 중첩되면서 이사를 앞둔 임차인 부담이 가중될 우려가 있다”며 “이에 정부는 세제, 금융 지원과 공급 확대 등을 통해 하반기 임대차시장 불안 요인에 선제 대응할 것”이라고 했다.

추 부총리는 우선 계약갱신 만료되는 임차인에 대한 지원을 강화하겠다고 말했다. 추 부총리는 “임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인(상생 임대인)에 대해서는 1세대 1주택 양도세 비과세와 장기 보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해 계약갱신을 유도하고, 갱신계약이 만료되는 서민 임차인에 대해서는 지난 4년간 전셋값 상승 폭을 고려해 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 확대 지원하겠다”고 전했다.

일반 임차인에 대한 지원도 강화한다. 전월세 임차인 주거 부담 완화를 위해 월세 세액공제율을 최대 12%에서 최대 15%로 상향 조정하고, 전세와 월세 보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도를 연 300만 원에서 400만 원으로 확대할 예정이다. 임대매물 공급도 대폭 확대하도록 유도할 계획이다. 규제 지역 내 주택담보대출은 기존주택 처분 기한을 6개월에서 2년으로 완화하고 신규주택 전입 의무를 폐지해 주택구매 과정에서의 기존 임차인 퇴거 방지와 임대매물 확대를 유도하고, 분양가상한제 실거주 의무 요건을 기존 최초 입주 가능일부터가 아닌 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지 실거주 기간으로 변경해 신축 아파트의 전월세 공급을 확대한다.

민간 건설임대 공급 촉진을 위한 세제지원도 강화한다. 그동안 주택가격 상승요인을 반영해 임대주택 양도 시 법인세 추가 과세(20%) 면제를 위한 주택가액 요건을 완화(6억→9억 원)해 서울·수도권 임대주택공급을 촉진하고, 10년 이상 임대한 건설임대주택에 대한 양도세 장기보유 특별공제 특례시한을 올해 말에서 2024년 말까지 연장할 계획이다. 임대차 3법과 관련해서는 시장혼선 최소화, 임차인 주거 안정 기여 등을 종합적으로 고려해 합리적 개선방안을 모색하고 국민적 공감대를 형성해 나가기로 했다.

추 부총리는 “3분기에는 임대차 시장 안정화 방안과 함께 서민 주거 안정을 위한 부동산시장 정상화 과제도 역점 추진하겠다”며 우선 “과도한 부동산 세 부담 경감을 위해 취득세는 생애 최초 주택구매 시 소득·가격 제한 없이 누구나 200만 원 한도에서 면제 혜택을 받도록 해 수혜 대상을 대폭 확대하고, 종부세는 세율 조정을 포함한 근본적인 개편방안을 7월까지 확정, 세법 개정안에 반영하도록 하겠다”고 말했다.

또 주택금융 실수요자의 부담 완화를 위해 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환방식을 도입하고, 우대형 주택연금 가입을 위한 주택가액 요건도 완화(1억5000만→2억 원)한다. 아울러 분양가 상한제의 가격산정 기준을 합리적으로 조정해 주택공급을 촉진하고 주택시장 상황을 고려해 규제지역에 대한 조정방안을 마련한다. 3분기에는 청년에 대한 생애주기별 맞춤형 주거지원 패키지와 주택 250만 가구 공급에 대한 입지·유형·시기별 공급계획도 구체화해 발표할 예정이다.

추 부총리는 “정부는 앞으로도 서민 주거 안정을 위해 필요한 과제는 지속해서 발굴하고 신속히 집행하도록 하겠다”면서 “특히, 추가 정상화 과제에 대해서도 시장 상황, 파급효과, 시급성 등을 고려해 준비되는 대로 발표하겠다”고 밝혔다.

◇ 분양가 상한제·HUG 고분양가 심사제도 개선

원희룡 국토교통부 장관은 충분한 주택 공급을 통한 국민 주거 안정이라는 목표에 따라 원활한 공급을 저해하는 규제 등을 질서 있게 합리화하겠다고 밝혔다. 이를 위해 우선 그동안 경직적 운영으로 현장의 개선 요구가 많았던 분양가 상한제와 HUG 고분양가 심사제도 등을 조속히 개선해 시장 불확실성을 해소하고 원활한 신규 분양을 촉진할 예정이다.

원 장관은 “이번 개선안은 실제 사업 주체가 부담하고 있으나 분양가에 반영되지 않고 있는 비용과 최근 자재비 상승분을 반영해 제도를 합리적으로 운영하는 데 중점을 뒀다”며 “특히 관계 부처와 함께 대내외 경제 여건에 따른 물가 우려와 국민 부담 등 여러 측면에 대한 심층 검토를 거쳤다”고 말했다.

분양가상한제는 정비사업 추진에 필수적인 세입자 주거 이전비, 영업손실 보상비, 명도 소송비, 이주 금융비 등 여러 비용이 그동안 분양가에 반영되지 못했던 불합리함을 개선할 예정이다. 또 2008년 이래 그대로인 자재 가격 조정 항목을 교체하고, 철근·레미콘 등 주요 자재 가격이 15% 이상 상승 시 기본형 건축비를 조정할 계획이다.

분양가 심사 절차의 객관성과 공정성을 높이고자 외부 전문가 등으로 택지비 검증 위원회를 신설해 검증의 정확성을 높이고, 과정도 투명하게 공개한다. HUG 고분양가 심사제는 분양가 산정을 위한 인근 시세 조사 시 10년 초과 노후 주택을 제외하는 등 객관성을 높이고, 건축비 상승에 대응한 자재비 가산제도를 도입해 사업 주체의 부담을 줄일 예정이다.

근본적인 주택시장 안정을 위한 250만 가구+α 주택공급 계획도 출범 100일 이내 구체적인 방안을 공개하기로 했다. 

원 장관은 “주거 품질 향상과 민간과 공공의 조화, 규제혁신을 통한 실행력 담보 등의 기본방향 아래 장·차관이 직접 전문가와 주택 공급 모든 과정에 걸쳐 새로운 아이디어를 발굴하는 등 제도개선 과제를 논의 중”이라며 “특히 새 정부 공급 계획은 단순한 물량 확대에 그치지 않고, 철저히 시장 수요에 맞춤형으로 대응할 수 있도록 세심하게 설계하겠다”고 강조했다.

또 “그간의 공급 정책에 대한 근본적인 분석과 평가를 토대로 다양한 라이프 스타일과 교육·문화·일자리 등 주거 환경까지 고려한 새로운 주택공급 청사진을 제시할 수 있도록 하겠다”며 “아울러 청년과 무주택자 등의 생생한 의견을 지속해서 수렴해 국민이 원하는 곳에 양질의 주택을 신속하게 공급할 수 있는 완성도 높은 공급계획을 제시할 수 있도록 하겠다”고 약속했다.

청년 맞춤형 주거지원 방안도 내놨다. 원 장관은 “청년층의 내 집 마련과 건전한 중산층으로의 성장을 지원하는 것은 새 정부의 핵심 과제”라며 “청년들이 선호하는 GTX 환승 가능 지역, 3기 신도시 자족 용지 인근 등 교통이 편리하고 일자리가 풍부한 곳에 진입 장벽을 낮춘 청년주택 공급계획을 마련해 연내 첫 공급에 착수하겠다”고 했다. 이어 “월세지원과 공공임대주택 공급, 청약 기회 확대 등 청년 생애주기에 맞춘 주거지원 프로그램을 빈틈없이 마련해 집값 급등으로 인한 청년들의 주거 불안을 해소해나가겠다”고 덧붙였다.
 
아울러 “올해 관계 부처가 임대차 시장 보완방안을 마련했으나 보다 근본적인 임대차 시장 안정을 위해서는 임대차법 개정 논의를 시작할 필요가 있다”면서 “전문기관 연구용역 등을 통해 임대차법 도입 이후의 주택시장 영향, 국민 불편 사례 등을 입체적으로 분석하면서 법무부 등 관계부처와 심도 있는 논의에 착수하겠다”고 했다. 원 장관은 충분한 사회적 공론화와 국민 공감대에 기반을 둔 입법을 위해 여야정 협의체와 같은 논의 기구를 구성하는 방안을 다시 한번 국회에 제안했다.

원 장관은 “부동산 정책의 궁극적인 목표는 국민의 주거 안정”이라며 “앞으로도 국토부는 250만 가구+α 공급계획 등의 속도감 있는 추진으로 내 집 마련의 희망을 돌려주고, 적극적인 소통을 통해 민간의 창의적인 공급을 촉진하기 위해 최선을 다하겠다”고 말했다.

◇ 생애 첫 주택 구매 최대 200만 원 면세 혜택

한창섭 행정안전부 차관은 “현행 생애최초 주택 취득세 감면 제도는 2020년 ‘7·10 주택시장 안정 보완대책’에 포함돼 그해 7월부터 시행됐다”며 “이는 당시 주택 중위가격 등을 준거로 설계한 제도로서 최근 수도권 아파트 등을 중심으로 한 주택가격 상승이 반영되지 않아 국민이 정책 효과를 쉽게 체감하기 어려웠다”고 말했다.

이어 “윤석열 정부에서는 주거 안정 지원 효과를 국민이 피부로 쉽게 체감할 수 있도록 현행 제도에서 받을 수 있는 최대 감면액인 200만 원 한도 내에서 주택가격·연 소득 제한 없이 누구나 생애 최초 주택 구매 시 취득세를 면제해 수혜 대상을 대폭 확대할 것”이라고 했다.

행안부는 이를 통해 수혜 가구가 연간 약 12만3000가구에서 약 25만6000가구로 2배 이상 증가할 것으로 예상했다. 기존의 소득 기준·주택 가격 기준 경계에서 발생하던 문턱효과 또한 해소해 폭넓은 주거 안정 지원 효과를 기대했다. 한 차관은 “당정 협의 등을 통해 ‘지방세특례제한법’ 개정안이 조속히 국회에서 처리될 수 있도록 적극적으로 대응하겠다”며 “정책 발표일인 6월 21일부터 소급 적용되도록 하겠다”고 했다.

◇ 생활 안정 자금 목적 주담대 2억 원 확대

김소영 금융위원회 부위원장은 “기존에 도입된 과도한 대출 규제를 정상하고, 주담대 취급 시 6개월 내 처분·전입 요건을 개선하겠다. 일시적 2주택자 양도세 비과세 요건과 균형을 맞춰 기존주택 처분 의무는 2년으로 완화하고, 신규주택 전입 의무는 폐지하겠다”며 “전입·처분의무 개선 시 주택구매자가 6개월 내 처분·전입약정 이행을 위해 신규 구매주택으로 무리하게 이주해야만 하는 상황이 방지될 것”이라고 했다.

생활안정자금 목적 주담대 한도는 2억 원으로 확대하기로 했다. 현재 보유 주택을 담보로 주담대를 받으면 적용되는 연 1억 원 한도 제한을 2억 원으로 완화할 예정이다. 전세대출을 받은 후 시세 상승으로 고가주택 보유자로 전환돼도 퇴거 시까지 전세대출보증 연장도 허용한다. 현재 9억 원 초과 주택을 자가로 보유한 사람은 다른 주택에 거주하기 위한 전세대출 보증이 금지돼 있다.

김 부위원장은 “현재 전세대출을 받은 후 보유하고 있던 주택 가격이 상승하여 전세대출이 금지되는 고가주택(9억 원 초과)이 되면 전세대출이 회수되는 불합리한 점을 해소하겠다”고 말했다.

또 주거사다리 복원과 민생 지원을 위해 각종 대출 규제를 개선, 정상화해 3분기부터 시행한다. 청년·신혼부부의 보금자리론(주택금융공사 정책모기지) 상환 부담 완화를 위해 초장기 모기지(50년)를 도입하고, 체증식 상환방식을 40년 만기 보금자리론에 도입할 예정이다.

김 부위원장은 “주택연금도 활성화해 노령층 자금 수요를 뒷받침할 것”이라며 “저소득층 대상 우대형 주택연금 주택가액 요건을 1억5000만 원에서 2억 원으로 완화해 가입 대상을 넓히고, 그동안 가입을 망설이게 했던 초기보증료도(주택가격의 1.5%에 해당) 환급해주는 절차를 마련하겠다”고 밝혔다.

아울러 “임대차시장 안정화방안은 지난 6월 16일 경제정책방향에서 내놓은 생초 LTV 80% 완화, 청년층 DSR 미래소득 확대와 함께 조속한 규정개정 등을 통해 시행되도록 하겠다”며 “앞으로도 실수요자 편의를 과도하게 제약하는 대출규제의 지속해서 개선하고, 일관된 규제 정상화를 위해 상환능력 심사(DSR) 등 선진형 대출심사 관행도 안착해 과도한 부채확대를  방지하겠다”고 했다.

 


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