주택시장은 시장금리의 가파른 상승과 앞으로 정책금리 경로에 대한 불확실성으로 인해 당분간 매매가 낮은 수준을 유지하면서 매매가격도 다소 하락할 것으로 전망되고 있다. 또 주택담보대출과 전세자금대출 금리가 상승하면서 매매와 전셋값의 하방 압력이 지속할 것으로 예측되고 있다. 리치에서 자세히 알아본다.
전국적으로 주택시장의 하방 압력이 지속하면서 지난해 4분기부터 올해 2분기까지 약 9개월 동안 매매와 전셋값 증가율이 둔화한 것으로 나타났다.
현재 주택시장 조정이 장기화하는 것은 가파르게 상승하고 있는 대출금리와 금리 경로에 대한 불확실성 등에 기인하는 것으로 분석됐다.
한국개발연구원(KDI)의 ‘KDI 부동산시장 동향’ 따르면 장기 내구재인 주택가격은 금리에 대한 탄력성이 높아 상승 추세인 금리는 그 자체로 가격에 하방 압력을 가하는 요인이다.
전 세계적으로 인플레이션이 높은 수준을 지속하는 가운데 앞으로 정책금리의 인상 속도와 종료 시점에 대한 불확실성이 증대하고 있는 점도 주택가격의 하방 압력으로 작용하고 있다.
블룸버그에서 발표하는 IB 대상 정책금리 예상 속도를 살펴보면 지난 1월에는 전문가들이 올해 말 기준금리를 1.5%로 예상했으나 최근 7월과 8월에는 2.64%까지 높아졌다. 실제 기준금리가 0.5%포인트 상승한 7월 13일 이후에는 예측기준금리 수준이 더 높아졌을 것으로 예상하고 있다.
그러나 기준금리 상승 배경인 물가 상승과 높은 건설비용 등은 임대료에 상방 압력으로 서서히 작용할 수 있지만, 가파른 금리인상으로 당분간 주택가격에 큰 영향을 미치지는 못할 것으로 판단됐다.
15억 주담대 금지 정책, 거래 쏠림 현상 야기
국토교통부의 서울 아파트 매매 실거래가 자료를 이용해 규제 전후 기간에 아파트 가격 15억 원 근방에서 거래자들의 형태 변화가 존재하는지를 관찰한 결과, 규제 후 거래 분포에 변화가 일어났다. 규제 전인 2017년 1월부터 2019년 11월에는 가격이 높을수록 거래량이 감소했지만, 규제 후인 2019년 12월부터 지난해 12월에는 14억5000만 원부터 15억 원 미만 구간의 거래량이 14억~14억5000만 원 미만 구간의 거래량보다 크게 증가하고 15억~15억5000만 원 미만 구간의 거래량은 상대적으로 줄어들었다.
규제 후 14억 원대 아파트 거래량은 15억 원대와 13억 원대 아파트보다 증가했는데 이는 15억 원과 13억 원대 아파트에 대한 수요가 14억 원대 아파트에 대한 수요로 이동했을 가능성을 의미한다.
규제 전인 2017년 1월부터 2019년 11월에는 매매에서 14억 원대 아파트 매매 비중이 15억 원대 아파트 매매 비중보다 월평균 0.003%포인트 근소한 차이로 높았다. 그러나 규제 후인 2019년 12월부터 지난해 12월에는 14억 원대 아파트 매매 비중이 큰 폭으로 늘어나면서 양자 간의 격차가 월평균 1.0%포인트로 확대했다.
또 규제 전 13억 원대 아파트 매매 비중은 14억 원대 아파트 매매 비중보다 월평균 0.35%포인트 높았으나 2020년 1월부터 10월에는 가격대가 높은 14억 원대 아파트 비중이 13억 원대 비중보다 오히려 월평균 0.25%포인트 높았다.
주택매매 수도권 중심으로 감소
올해 4~5월 주택매매는 수도권을 중심으로 거래량이 큰 폭으로 감소했다 4~5월 주택매매는 전년 동기(19만1000가구)보다 36.2% 줄어든 12만2000가구를 기록했다. 전국 주택매매 거래량은 최근 3년 같은 기간 평균(15만4000가구)과 비교해도 21% 감소했다.
수도권은 서울(1만4000가구)·경기(2만7000가구)·인천(8700가구) 등 모두 거래량이 줄면서 전년보다 46.3% 줄어든 5만 가구가 거래됐다. 비수도권도 전년 같은 기간 9만8000가구보다 26.7% 감소한 7만2000가구로 집계됐다. 기타 지방은 충남과 경북 대부분 지역에서 매매가 감속해 전년 같은 기간 6만3000가구보다 18.9% 감소한 5만1000가구를 기록했다.
연령별로는 30대 이하의 거래 비중이 줄어들었다. 30대 이하 주택 매매 비중은 지난해 3분기 27.8%, 4분기 25.7%, 올해 1분기 25.3%에 이어 올해 4~5월 24.7%로 지속해서 하락하는 추세다.
반면, 50대 주택매매 비중은 4~5월 22%로 1분기 21.4%보다 0.3% 포인트 상승했다. 60대 이상 주택매매 비중은 같은 기간 22.8%에서 22.9%로 0.1%포인트 올랐다. 40대 주택매매 비중은 21.4%로 직전 분기와 같은 수준을 유지했다. 한계희 기자
