금융당국이 주택담보대출비율(LTV)을 상향해 단일화하고 고가 아파트에 대한 주택담보대출(주담대)을 허용하는 등
부동산 대출 규제를 완화했지만, 시장은 여전히 찬 바람이 불고 있다. 금리 상승세가 가파른 데다 대출 이자 부담이
늘어나고 있어 얼어붙은 매수심리 회복이 쉽지 않은 상황이다. 리치에서 자세히 알아본다.
12월부터 시가 15억 원이 넘는 아파트에 대한 주택담보대출이 허용되고, 무주택자에 대한 주택담보대출비율 규제가 50%로 일원화된다. 서민·실수요자는 최대 6억 원 한도 내에서 70%까지 LTV를 우대한다. 금융위원회가 지난 11월 10일 제3차 부동산 관계 장관회의에서 이 같은 내용을 발표했다.
현재 투기·투기과열지구 내 시가 15억 원 초과 아파트의 주택 구매 목적 주담대는 금지돼 있지만, 앞으로는 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부) 대상으로 허용되며 LTV는 50%가 적용된다. 규제지역 내 지역별·주택가격별 LTV도 완화된다. 현행 LTV 규제는 보유주택·규제지역·주택가격별로 차등 적용되고 있다. 무주택자와 1주택자는 처분을 조건으로 비(非)규제지역에서 70%, 규제지역에서 20~50%가 적용된다. 다주택자는 비규제지역 60%, 규제지역에서 0%가 적용된다. 규정이 개정되면 규제지역 내 무주택자·1주택자에 대해 LTV를 주택가격과 무관하게 50%로 단일화된다. 단, 다주택자는 현행 규제가 유지된다.
서민·실수요자에 대한 우대 혜택도 늘어난다. 현재 부부합산 연 소득 9000만 원 이하, 투기·투과지역 주택가격 9억 원 이하(조정대상지역 8억 원 이하), 무주택세대주 등의 요건을 모두 충족하는 서민·실수요자는 규제지역 내 주택 구매 목적 주담대시 4억 원 한도 내에서 LTV 우대 폭을 10~20%포인트 적용받을 수 있다. 앞으로는 서민·실수요자의 대출한도를 4억 원에서 6억 원으로 확대하고, 규제지역 내 주택 구매 목적 LTV 우대 폭을 20%포인트로 단일화해 최대 LTV 70%를 허용한다. 생활 안정 자금과 임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화방안은 은행업 감독규정 개정 등을 통해 내년 초 시행될 예정이다.
내년 집값도 떨어진다
그러나 시장의 관망 분위기는 여전하다. 대출 규제가 완화되면서 15억 원 초과 아파트가 몰린 서울 강남권에 관심이 쏠렸지만, 시장에서의 움직임은 나타나지 않고 있다. 오히려 전국 아파트값은 역대 최대 하락 폭을 계속해서 경신하는 중이다. 한국부동산원이 내놓은 ‘11월 2주 전국 주간 아파트 가격 동향’을 보면 전국 아파트 매매가격은 전주(-0.39%)보다 하락폭을 키우며 –0.47% 떨어졌다. 25주째 연속으로 하락했다.
수도권은 지난주 –0.47%에서 –0.57%로 떨어졌다. 서울(-0.38%→-0.46%), 인천(-0.60% → -0.79%), 경기(-0.49% → -0.59%) 모두 하락했다. 서울 강북구는 노원구(-0.74%), 도봉구(-0.67%), 강북구(-0.63%, 성북구(-0.51%) 등 ‘노도강’ 위주로 낙폭이 커지며 강북 14개구 평균 –0.50%가 떨어졌다. 강남구는 송파구(-0.60%), 강동구(-0.49%) 위주로 매매가격 하락 폭이 컸다. 강남 11개 구에서 –0.42%가 하락했다.
경기도는 시흥시(-0.71%), 남양주시(-0.79%), 고양시(-0.61%) 위주로 많이 떨어졌다. 규제지역 해제 대상에서 제외된 과천(-0.83%), 성남 분당구(-0.53%), 하남(-0.57%), 광명시(-0.95%)는 성남 수정구(-0.63%)를 제외하고는 하락 폭이 확대했다. 규제지역에서 풀린 지방도 지난주 –0.32%에서 –0.37%로 내림세가 컸다. 시도별로는 세종(-0.62%), 울산(-0.59%), 경기(-0.59%), 대전(-0.49%), 대구(-0.48%), 광주(-0.46%), 경남(-0.45%), 부산(-0.44%) 등이 떨어졌다. 전반적으로 매물 적체 현상이 계속되고 거래심리가 위축되면서 가격 내림세 지속하는 가운데 신규 입주 물량이 늘어나며 하락 폭이 커지고 있는 모양새다.
국민 10명 중 6명은 내년에도 집값이 내려갈 것으로 전망했다. 부동산R114가 지난 10월 31일부터 11월 14일까지 전국 10738명을 대상으로 ‘2023년 상반기 주택시장 전망’ 설문조사를 한 진행한 결과, 응답자 65.36%(1136명)가 주택 매매가가 하락할 것으로 예상했다.
이는 2008년 조사 이래 가장 높다. 보합은 22.7%로 상승 응답과 마찬가지로 직전 조사(37.49%) 대비 크게 줄었다. 상승과 보합에서 하락에 대한 전망으로 소비자들의 관점이 대거 이동했다고 해석된다. 상승 전망은 11.91%(207명)에 그쳤다. 부동산R114 관계자는 “대출 규제가 일부 완화했지만, 금리 상승세가 가팔라 매수심리 회복이 쉽지 않다”면서 “고금리 기조와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전한 상황에서 이번 대출 규제 완화만으로 시장 분위기를 바꾸기에는 한계가 있다”고 짚었다. 한계희 기자
