대표적인 것이 오피스텔이다. 오피스텔의 장점은 먼저 아파트와 비교해 저렴하다는 점이다. 이 때문에 투자문턱이 낮으며 위치 등에 따라 시세상승도 가능하기 때문에 가장 인기가 높다.
급부상하는 상품들은 무엇?
최근 오피스텔 인기를 단적으로 보여주는 것이 대우건설의 판교신도시 중심상업지구(삼평동 653번지)에 ‘판교역 푸르지오 시티 오피스텔’이다.
대우건설에 따르면 이번 청약접수 결과 최고 64:1의 경쟁률을 달성했다. 이로써 판교신도시와 소형 오피스텔에 대한 소비자들의 높은 관심을 다시 한 번 증명했다.
경기도 성남시 분당구 삼평동 653번지에 위치한 판교역 푸르지오 시티는 총 237실 규모의 오피스텔로 전용면적 23~31㎡의 소형으로만 구성되어 있다.
판교역 푸르지오 시티는 신분당선 판교역이 도보 2분 거리에 위치하고 있어 강남역까지 13분대에 도달할 수 있다.
판교IC, 분당-내곡간, 분당-수서간 고속화도로를 이용하여 서울 및 강남 진입이 용이하며 안양-분당간 57번국도, 외곽순환도로를 이용하면 수도권 이동도 편리하다.
대우건설 관계자는 “3.3㎡당 분양가가 1100만 원대(부가세별도)부터 책정되어 올해 상반기 판교에 공급된 오피스텔과 비교해 가격 경쟁력이 있다”며 “판교테크노밸리의 배후수요, 판교역 초역세권, 전실 소형구성 등 오피스텔 투자의 3박자를 모두 갖추고 있는 대형 건설사의 브랜드 오피스텔이라는 점이 고객들의 뜨거운 반응을 이끌어 냈다”고 설명했다.
부동산 업계에서는 이 오피스텔의 인기 이유에 대해 주변 지역을 꼽고 있다. 특히 기업이 밀집한 판교테크노밸리의 풍부한 배후수요 안철수연구소, 엔씨소프트, NHN 등 판교테크노밸리 입주 예정에 따른 고소득 배후수요가 예상되어 고급 상권형성이 기대된다는 점에 주목하고 있다.
뿐만 아니라 단지 인근에는 모든 생활기반 시설이 마련되어 있어 편리한 생활이 가능하다. 2km내에 AK플라자, 롯데마트 등의 쇼핑시설과 3km내에 분당 제생병원, 차병원이 위치해 있으며 성남시청과 분당구청도 차량 10분 내외 거리에 위치하여 관공서 이용도 편리하다.
사업지 주변으로 보평초등학교, 송현초등학교, 신백현초등학교, 보평중학교, 신백현중학교, 보평고등학교, 삼평고등학교가 위치해 우수한 교육환경도 좋다.
오피스텔 투자에 있어 중요한 것은 임대수익률이다. 일반적으로 오피스텔의 임대수익률은 6%정도면 괜찮은 정도라고 부동산 전문가들은 말한다.
전문가들은 서울에서는 6%의 수익률이 나오기 어렵지만 이른바 수도권이나 지방으로 갈수록 수익률은 더 높게 나오는 경향을 보이고 있다.
공실률도 매우 중요한 사안 중 하나다. 공실률이란 집이 비는 것을 말하는 것으로 일정 기간 동안 임차인이 없게 되면 수익률이 아무리 높아도 손실이 발생할 수밖에 없다.
이를 위해 오피스텔은 상권 등에 좌우되고 있다. 특히 역세권이나 대학가, 업무시설 밀집지역이 수요가 풍부하기 때문에 유리하다.
대표적인 것으로 서울에서는 마포나 영등포, 강남, 서초, 송파구 등을 꼽을 수 있다. 아울러 최근에는 판교와 같은 신도시에서도 인기를 누리고 있다.
유동인구 많은 대학가 상권 ‘안성맞춤’
투자할 곳이 마땅치 않아 고민하는 강남부자들은 최근 ‘소형 상가 빌딩’에 주목하고 있다. 이들은 특히 대학가 인근에 위치한 매물에 눈길을 주고 있다. 이는 유동인구와 밀접한 관련이 있다.
일반적인 상가 빌딩은 공실이 생긴다. 공실은 역시 경기에 민감한데 최근 내수경기가 침체기를 겪으면서 평범한 상가는 공실이 많이 발생한다.
그러나 대학가 인근이나 역세권 상가들은 다르다. 이러한 주변 지역의 빌딩은 특히 유동권 인구가 많아 인기가 높다.
뿐만 아니라 최근 베이비부머 세대들이 퇴직과 함께 창업에 나서면서 유동인구가 많은 지역의 빌딩은 인기가 치솟고 있는 것이다.
또한 대학생들이 많은 대학가는 경기와 깊은 연관이 있는 중장년층보다는 구매력이 안정적이고 단체소비가 높아 자리를 잡으면 매출이 안정적으로 이뤄지고 있다.
가장 대표적인 대학가 상권은 역시 신촌과 홍대 인근이다. 강남부자들은 이곳에 주목을 하는 가장 큰 이유는 대학이 밀집했다는 점 때문이다.
통상의 대학가 상권이 1~2개의 대학가가 있는 것에 반해 신촌은 연세대학교를 비롯해 이화여자대학교, 서강대학교, 홍익대학교 등이 모여 있다.
교통도 좋다. 특히 이대입구, 신촌, 홍대입구로 이어지는 2호선 라인은 대학생들뿐만 아니라 직장인, 중장년층까지 이어지는 유동인구가 많다. 뿐만 아니라 일산 등 경기 서부권역과 연결되는 버스가 많이 다닌다는 점도 교통의 요충지로 꼽힌다.
최근에는 또 홍대입구가 젊음과 문화의 거리라는 인식이 높아지면서 외국인 관광객들도 꾸준히 유입되는 것도 장점이다. 때문에 일각에서는 관광객들은 대상으로 하는 업종이 이 지역 상가에 입점하려는 노력을 다하고 있는 것으로 전해지고 있다.
건대입구역 역시 뜨고 있다. 이 지역이 뜨기 시작한 것은 약 3~4년 전으로 거슬러 올라간다. 이 전까지만 해도 건대입구는 단순히 건국대학교가 인근에 있는 유흥지역이라는 이미지가 강했다.
하지만 스타시티타워가 들어서고 지하에는 이마트, 지상에는 롯데시네마가 들어오면서 대중적인 상권으로 부각되고 있다.
이 지역 역시 건국대학교뿐만 아니라 인근에 세종대학교도 입점해 있다는 점이 중요하다. 2개의 대학교가 인근에 있기 때문에 대학생 유동인구가 많다는 것이다.
스타시티와 주변 지역에 많은 아파트 단지를 배후에 가지고 있는 것도 장점이다. 특히 스타씨티와 이튼타워 등은 중상층 이상이 많이 입주한 것으로 알려지면서 이들을 대상으로 한 업종이 각광받고 있다.
이에 반해 강남에 위치한 빌딩들은 인기가 하락하고 있다. 특히 이 지역은 빌딩 공급이 많아지면서 공급포화상태라는 분석이 대부분이다. 이로 인해 강남 지역 빌딩에 투자하려는 부자들의 자금이 종로나 은평, 중랑 등의 강북지역의 신규 상가로 몰리고 있다.
“세금문제 꼼꼼히 따져봐야”
한편 이 같은 수익형 부동산에 투자하는 경우에는 세금 문제를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 이는 종합소득세와 관련 있다. 매월 월세를 받다 보니 종합소득세를 신고해야하는 것이다. 이에 따라 실질적인 세후 수익률은 더 낮아질 수 있기 때문이다.
최근에는 또 오피스텔이 급격한 인기 상승을 보이면서 간혹 매매가가 상승하는 경우도 있으며 분양가도 지나치게 높게 책정되는 경향이 있어 이 부문도 미리 대비해야 한다.
뿐만 아니라 관리비와 임차인 등에 대해서도 사전조사가 필요하다. 특히 관리비가 많이 나오게 되면 인기가 떨어지기 때문에 월평균 관리비가 어느 정도 인지도 꼼꼼하게 따져봐야 한다.
임차인이 바뀌는 경우가 잦은지 주변 상가나 수익형 부동산이 너무 많이 있는 곳은 피하는 것이 좋다.
대형 건설사에 근무 중인 한 관계자는 수익형 부동산 투자와 관련 “가장 중요한 것은 5년 이상 임대를 해 장기적인 수익률을 노리는 것이 중요하다”며 “ 때문에 장기적인 계획을 세워 손해를 보지 않도록 하는 것이 좋다”고 설명했다.
