최근 아파트값 내림세가 둔화 흐름이다. 정부의 규제 완화와 금리 인상 기조가 완화하면서
부동산 시장 분위기가 바뀌는 모습이다. 그러나 부동산시장 침체는 여전히 지속하는 분위기다.
리치에서 KB국민은행 WM스타자문단 임채우 부동산 수석 전문위원을 만나 자세히 알아본다.
국민은행 WM스타자문단 임채우 부동산 수석 전문위원은 “정부의 취득세·종합부동산세·양도소득세 등 세제 완화와 다주택자 대출 허용, 전매제한 완화, 분양가상한제 주택 실거주의무 폐지, 신규 분양아파트 중도금 대출 허용 등의 규제 완화에 따라 실수요자, 투자자의 급매물 매수는 증가할 것”이라고 봤다. 그러면서 “상반기보다는 하반기로 갈수록 거래량이 늘어나고 하락 폭도 축소할 것”으로 예상했다.
“
다음은 KB국민은행 임채우
부동산 수석 전문위원의 일문일답이다.
”
Q 최근 주택 시장 움직임을 설명해 달라.
A 지난해 힘차게 출발한 호랑이해는 연초 전망과 달리 주택시장은 거래량이 급속하게 감소하고, 매매가격도 속절없이 하락했다. 지난해 아파트 가격 상승률은 전국적으로 –4.11%(KB부동산 12월 26일 기준)이다. 2021년 한 해 상승률 19.5%보다 시장이 빠르게 얼어붙었음을 알 수 있다. 서울(–3.94%), 경기도(–6.52%), 인천(–7.18%), 지방 5대광역시(–4.49%), 세종시(–13.32%), 대구(–7.81%) 등 모두 하락했다. 이렇게 하락한 가장 큰 이유는 대출 규제와 금리 인상이다. 지난해 7월부터 대출 금액이 1억 원 초과 시 1금융권 DSR이 40%로 강화되자 현금이 많지 않으면 집을 살 수 없게 되면서 거래량이 급감했다. 여기에 대출 금리가 연초보다 2배 상승하면서 대출이 가능한 사람조차 대출 금리에 대한 부담으로 집을 사는 것을 미루고 있다. 특히 우크라이나 전쟁으로 원자재가격과 환율 상승 등으로 물가가 많이 오르고 국내외 경제가 좋지 않다 보니 매수 심리가 크게 위축됐다.
전국 미분양주택은 2021년 4월 기준 1만5798가구에서 지난해 12월 기준 6만8107가구로 4.7배나 증가했다. 대구광역시는 897가구에서 1만3445가구로 15배, 인천은 123가구에서 2494가구로 20배나 증가하는 등 미분양주택이 빠르게 늘고 있다.
Q 부동산 시장 침체가 지속하고 있는데 올해는 어떻게 전망하는가.
A 지금의 주택 시장 하락은 단기간에 급등한 금리 인상이 가장 큰 이유다. 올해 2월 현재 기준 금리는 한국이 3.5%, 미국이 4.75%다. 미국은 물가가 잡히지 않아 올해 말까지 5.5%로 0.75%포인트 인상할 전망이다. 우리나라도 경기 하락의 우려가 있지만, 미국과의 금리차이를 줄일 수밖에 없어 최대 4%까지 오를 것으로 보인다. 이에 따라 대출 금리는 여전히 5% 내외의 높은 금리가 유지될 것으로 보여 주택 시장 하락은 올해 말까지 지속할 전망이다. 다만, 세제(취득세·종합부동산세·양도소득세 등) 완화와 다주택자 대출 허용, 전매제한 완화, 분양가상한제 주택 실거주의무 폐지, 신규 분양아파트 중도금 대출 허용 등의 규제 완화에 따라 실수요자와 투자자의 급매물 매수는 증가할 것으로 보인다. 상반기보다는 하반기로 갈수록 거래량이 늘어나고 하락 폭도 축소될 것으로 예상된다.
Q 주택 구매는 적정 시기는 언제로 보는가.
A 모든 사람이 두려움에 망설이고 있을 때 기회는 찾아온다. 과거에는 오지 않을 것 같던 금액까지 내려간다면 매입을 고려할 필요가 있다. 단, 입주 물량이 많은 지역은 좀 더 지켜볼 필요가 있다. 그 인접 지역까지 미치는 영향도 고려해서 살펴봐야 한다. 우리나라가 일본처럼 주택가격이 하락하지 않을까 두려워하는 사람도 있지만, 아직은 시기상조다. 경제 여건이나 주택보급률, 인구구조, 국민 소득수준, LTV 등을 고려할 때 일본과 달리 하락보다는 앞으로 10년 후를 볼 때 상승해 있을 가능성이 높다.
추이를 지켜보면서 올해 4분기나 내년 초 매입 시기를 잡는 게 좋다. 규제 완화로 호가 하락이 멈추고 거래량이 늘어날 가능성이 있기 때문이다. 무릎에서 매입한다는 생각으로 접근하는 게 좋다. 꾸준히 시장을 모니터링 해야 한다. 가만히 앉아있으면 좋은 물건이 내 손이 들어오지 않는다. 지금처럼 시장이 좋지 않은 상황에서도 선제적으로 입지가 좋은 곳의 급매물을 매입하는 사람이 있다. 5년, 10년 후 가치를 생각했을 때 저렴하다고 생각하기 때문이다.
청약 시장에서도 시세보다 저렴한 곳은 여전히 인기가 높다. 지난해 12월 서울에서 가장 핫한 분양물량인 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)의 청약경쟁률은 기대치보다 낮은 3.7대 1이었다. 하지만 같은 달 청약한 강동 헤리티지자이는 주변 시세 대비 저렴한 분양가로 53.9대 1이라는 높은 청약경쟁률로 마감해 역시 가격 메리트가 있는 아파트는 여전히 수요가 살아있음을 확인할 수 있다.
전세 만기가 돌아오는 무주택자라면 전세로 거주하는 것보다는 급매물이 많이 나오는 올해 내 집 마련에 나서는 게 좋아 보인다. 보수적인 실수요자라면 2년 거주 후에 주택 구매하는 방법도 있지만, 2년 후에는 지금보다 주택 가격이 상승해 있을 수 있다는 점은 고려해야 한다. 여전히 대출 금리가 높지만 9억 원 이하 아파트에 대해 5억 원까지 대출이 가능한 특례보금자리론을 활용하는 것도 좋아 보인다. 중도수수료가 없고 DSR도 적용되지 않는 점은 매력적이다.
정부에서는 청년들의 내 집 마련을 위해 노력하고 있다. 생애 최초로 주택 구매 시 LTV를 80%로 완화하고 공공분양아파트는 추첨제를 도입해 올해부터 시행한다. 대출 금리도 연1.9~3%로서 시장금리의 절반 이하여서 매력적이다. 3기 신도시나 택지개발지구의 공공분양아파트에 관심을 두기 바란다. 주택이 3채 이상 다주택자이면서 종합부동산세의 부담이 크다면 주택 수를 줄이는 노력이 필요하다. 종합부동산세 세제개편안 통과되고, 내년 공시 가격을 2020년 수준으로 낮추겠다고 하고 있어 올해 종부세 부담은 지난해보다 많이 낮아질 것으로 보인다. 그럼에도 종부세 부담이 높다면 증여나 매각을 통해 주택 수를 줄이는 게 좋다. 그리고 전매제한이 완화되고 실거주의무가 폐지될 예정이기 때문에 입지가 좋은 미분양아파트, 분양권을 장기적으로 보고 매입하는 것도 고려해 볼 수 있다. 100세 시대에 화두 중의 하나가 노후준비인데 소형아파트, 오피스텔, 상가, 섹션오피스 등을 매입해 안정적인 현금흐름을 창출하는 것도 좋은 전략이다.
Q 집값이 많이 내려간 상태인데 주택을 구매할 때 가장 먼저 고려해야 할 사항은?
A 주택을 구매할 때 투자성과 실수요 여건을 고려해야 한다. 가장 먼저 봐야 할 사항은 직장과의 출퇴근 거리다. 수도권이라면 지하철이나 버스로 1시간 이내가 좋다. 30분 이내라면 가장 좋겠지만 가령 업무가 밀집된 강남권 주변 지역은 가격이 비싸다. 자금 여력만 된다면 강남권 주변 지역(분당·하남·판교·과천 등 경기지역 포함)을 추천한다.
두 번째로 봐야 할 것이 역세권이다. 대부분 사람은 지하철을 이용해 이동하기 때문에 지하철역에서 도보 7분이내의 주택이라면 나중에 팔기도 쉽고 전월세를 놓을 때도 쉽다. 도보 10분 이내도 나쁘지 않다. 지금은 지하철이 없지만, 앞으로 개통할 예정의 역세권이라면 투자가치가 높다. 실제로 지하철이 개통하면 가격이 좀 더 상승하게 된다.
세 번째는 교육환경이다. 우리나라의 교육열은 세계적으로 높아 초중고 학군과 학원가가 잘 발달한 곳은 집값이 높게 유지된다. 유명 학원가가 없어도 도보 10분 이내에 초등학교가 있어야 학부모들이 선호한다. 초등학생의 안전을 생각하기 때문이다. 고등학교보다는 초등학교와 중학교 학군이 좋은 곳이 실거주 측면에서 유리하다.
네 번째는 주거환경이다. 쇼핑과 문화 시설, 병원 등을 이용하기 편한 곳이어야 한다. 백화점이나 할인점, 상업시설 등이 발달해 있고 병원과 관공서 등 편의시설이 가까이에 있어 생활하기 편리해야 한다. 영화관이나 카페거리가 있으면 좋다. 직장과 사업에 시달리는 현대인들은 집에서 힐링하고 쉴 수 있는 곳을 선호하기 때문에 주변에 천이나 공원 등 녹지가 발달한 곳이 인기가 좋다. 가령 강남권의 양재천은 대치동, 개포동, 도곡동 주민들의 힐링 공간으로서 높은 사랑을 받고 있다.
다섯 번째는 세대수다. 서울은 500세대 이상이 좋고, 기타 지역이라면 800세대 이상의 대단지가 좋다. 아무래도 세대수가 많을수록 단지 내 조경과 커뮤니티 시설이 잘돼 있기 때문이다. 대단지일수록 집값 상승 폭도 높은 편이다. 대담 : 김은정 발행인
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