전국 주택매매가격은 올해 하락한 후 내년부터 차츰 반등할 것으로 전망됐다. KB금융그룹(회장 윤종규)이 내놓은 지난해 부동산시장에 대한 진단과 올해 시장 전망을 담은 ‘2023 KB 부동산 보고서’를 리치가 자세히 소개한다.
‘2023 KB 부동산 보고서’에는 주택시장 경착륙 우려에 따른 국내 주택시장의 연착륙 가능성과 함께 올 한해 주택시장 7대 이슈로 제시된 ▲주택거래 절벽 해소 가능성 ▲금리 안정화에 따른 매수심리 회복 ▲다주택자의 세 부담 완화 ▲미분양 증가 우려 ▲재건축 규제 완화 영향 ▲불안한 임대차 시장 ▲주택시장 연착륙을 위한 정책 방향 등에 대한 전망이 담겼다.
올해 보고서에서는 주요 10개 국가와의 비교를 통해 한국 가계부채의 구조적 특징과 안정성을 점검한 내용도 다뤘다. KB경영연구소는 보고서를 통해 ‘선진국과 비교해 한국은 가계부채 비율(GDP 및 소득 대비)이 높고 증가 속도도 빨라 가계부채 관리에 대한 우려가 커지고 있지만, 금융당국의 안정적인 가계부채 관리로 가계대출 연체율 상승 폭은 제한적일 것이어서 가계대출 건전성은 크게 문제가 되지 않을 것’이라고 전망했다.
경착륙·연착륙 기로에 선 주택시장
최근 주택 관련 대부분의 지표가 악화하면서 주택시장 경착륙에 대한 우려가 지속해서 제기되고 있다. 주택가격이 가파르게 하락하고 있고, 금리상승으로 인한 수요 위축, 가계 부담 증가에 따른 부실 우려, 미분양 증가로 인한 PF대출 리스크 증가 등이 부각하고 있기 때문이다. 주택시장은 최근 가격 상승이 지속하면서 가계에서 감당할 만한 가격수준을 넘어섰다는 점에서 조정은 불가피한 상황이다.
보고서는 “그러나 주택시장 경착륙에 관한 관심이 높은 현시점에서 어느 때보다도 객관적인 시각으로 주택시장을 분석하고 향후 주택시장의 향방을 살펴볼 필요가 있다”며 “이는 과도한 시장의 불안감 조성은 오히려 시장의 변동 폭을 키울 수 있기 때문”이라고 했다. 이어 “주택시장이 지난해 하반기 이후 침체국면에 접어들었으나 강도 높은 대출 규제와 아직은 낮은 연체율, 주택이라는 자산에 대한 시장의 신뢰도 등을 고려하면 아직은 연착륙 가능성이 높다”고 봤다.
올해 주택매매·전셋값 하락 전망 우세
전문가와 중개업소, PB들을 대상으로 시행한 설문조사 결과, 올해 전국 주택매매 가격 하락 전망이 압도적으로 많았다. 지난해 중개업소는 하락(62%), 전문가(64%)와 PB(52%)는 상승을 예상했으나 올해는 모두 하락을 전망했다. 가격 하락 폭에 대해서 전문가와 PB는 3~5% 가격 하락을 예상하는데 중개업소는 5% 이상 하락을 예상하고 있는데 주택가격 하락 시기에 주택시장 현장에서 체감하는 분위기가 더욱 크다는 점이 반영된 것으로 보고서는 분석했다.
또 수도권보다 비수도권의 가격하락 예상 폭은 더욱 큰 것으로 나타났는데 중개업소와 시장전문가 모두 5% 이상 하락을 예상했다. 매매가격 하락의 주요 원인으로는 금리 인상에 따른 금융 부담을 가장 주된 요인으로 꼽았다. 경기 불확실성 우려도 큰 비중을 차지했다. 수도권은 여전히 높은 주택가격에 대한 부담도 존재하는 것으로 나타났다. 전세시장에 대해서도 내림세를 예상했다. 중개업소는 5% 이상 가격 하락을 전망했다. 전셋값 하락 요인으로 금리 상승 여파와 높은 전셋값 부담을 지적하는 등 금융 부담에 따른 수요 위축 심리가 반영된 것으로 판단됐다.
주택시장 내년 반등 가능성 주목
앞으로 주택시장의 반등 시기에 대해서는 전문가와 중개업소, PB들 대다수는 내년을 예상했다. 중개업과 전문가들의 50~60%가 내년 주택시장 반등 가능성을 주장했으며 수도권의 반등 시기는 좀 더 빠를 것으로 내다봤다. 지역별로 살펴보면(중개업소 대상) 수도권은 내년 반등할 것이라는 의견이 약 56%로 가장 큰 비중을 차지했다. 이어 2025년을 선택했다. 5개 광역시와 기타 지방도 대부분(47~48%)이 내년 주택시장 반등 가능성을 예상하는 것으로 나타났다. 2026년 이후 반등할 것으로 보는 의견은 소수에 그쳤다. 늦어도 2025년에는 주택시장 회복을 관측했다. 전세시장도 매매시장과 비슷한 응답을 보였다. 내년 반등 가능성에 대한 의견이 많았으며 전문가보다 중개업소들이 좀 더 반등 시기를 빠르게 보는 것으로 조사됐다.
투자 유망 부동산 ‘재건축·신축주택
전문가와 중개업소, PB들은 앞으로 투자 유망 부동산으로 재건축, 신축주택(준공 후 5년 내), 그리고 아파트 분양에 주목했다. 1~3순위에서는 다소 차이가 있으나 모두 올해 재건축, 신축, 아파트 분양 등 주택 자산을 투자 유망 부동산으로 꼽았다. 최근 주택시장 위축세가 지속하고 있지만, 관련 규제 완화와 안정적인 자산으로 주택시장에 여전히 관심을 보이는 것으로 판단된다.
전문가들은 재건축과 아파트 분양에 이어 신축주택에 주목했는데 지난해보다 아파트 분양의 비중이 줄어들었지만, 신축주택이 크게 부상했다. 토지에 관한 관심도 다소 줄어들었다. 주택시장 위축과 분양시장 리스크가 부각되면서 개발 사업에 다소 보수적인 입장이 반영된 것으로 풀이된다. 중개업은 지난해 1순위였던 아파트분양에 대한 관심이 신축주택으로 이동한 점이 두드러졌다. 여전히 주택을 유망자산으로 보고 있지만, 신규 분양시장보다는 안정적인 신축주택에 관한 투자 관심이 높았다. PB들은 지난해 주택 관련 규제로 꼬마빌딩과 상가 등 수익형 부동산에 관심을 보였으나 올해는 다시 주택시장으로 눈을 돌렸다.
대구·인천 지역 침체 확대 유의
올해 지역별 주택 경기를 묻는 말에는 전문가 상당수가 대구와 인천 지역의 위축을 우려했다. 특히 대구는 2021년 하반기부터 주택가격 하락과 함께 미분양이 빠르게 증가하면서 가장 침체가 우려되는 지역 1순위로 지목됐다. 인천은 2021년 들어 뒤늦게 가파른 상승세를 보이며 지난해 양호지역 3순위로 꼽혔으나 최근 주택가격 하락 폭이 확대하면서 올해 침체가 우려되는 지역 2순위로 부각되는 등 시장의 시각이 크게 바뀐 것으로 나타났다. 주택경기가 양호할 지역으로는 서울(33%)과 경기(28%)를 예상했다. 최근 주택시장 위축에도 수도권에 대해서는 아직 긍정적인 시각이 존재하는 것으로 풀이된다. 건설·시행·금융 전문가 68%는 올해 분양계획물량이 전년보다 감소할 것으로 예상했다. 지난해 해당 분야 전문가의 상당수(42%)가 분양물량 증가를 예상한 점을 고려하면 앞으로 분양시장에 대한 부정적 의견이 많이 증가한 것으로 조사됐다. 분양물량이 감소할 것으로 예상하는 이유는 국내외 경기 위축으로 인한 분양리스크 증가를 가장 주된 이유로 선택했다.
고자산가 선호 투자자산 1위 부동산
고자산가들이 선호하는 투자자산은 부동산(30%), 예금(28%), 채권(17%) 순이었다. 최근 부동산시장 위축에도 부동산은 가장 선호하는 투자자산으로서 유지되고 있다. 고자산가들이 선호하는 부동산 자산 중 1순위는 아파트(일반아파트+재건축)가 가장 높았다. 상가는 지난해 대비 선호도가 다소 하락(38→33%)했지만, 아파트에 관한 관심은 높아졌다(40%→49%). 경기 불확실성이 확대하면서 임대수익이 기대되는 상가와 오피스빌딩 등 수익형부동산에 대한 투자 관심은 다소 감소했지만, 가격이 하락하면서 오히려 아파트에 관한 관심이 다시 증가하는 추세다. 금리 상승으로 예금 상품에 대한 선호도가 증가해 2위(28%)를 차지했다. 장기간 안정적인 고금리 운영이 가능한 채권에 관한 관심도 크게 부각(2021년 0%→2022년 17%)됐다. 반면 유동성 회수로 인해 주식 시장이 침체를 보이면서 주식에 대한 선호도는 2021년 2위(21%)에서 2022년 4위(7%)로 크게 하락했다.
고자산가 부동산 세무 상담 수요↑
고자산가의 지난해 부동산 관련 상담과 자문 내용 1위는 부동산 세무(45%)가 차지했다. 이는 여전히 높은 부동산 보유세 부담 때문으로 보인다. 이어 수익형 부동산 구매(27%)와 보유 부동산 처분(16%)에 관한 상담이 주를 이루었다. 보유 부동산 처분에 관한 상담은 지난해보다 많이 감소(2021년 28%→2022년 16%)했다. 이는 최근 정부의 규제 완화 정책으로 인해 보유 부동산의 처분 압력이 다소 약화한 것으로 파악됐다. 보유 부동산 처분 시 일반아파트(31%)와 상가(27%)에 대한 문의가 가장 많았다.
한국 가계부채, 높을 수밖에 없는 구조
한국의 가계부채는 선진국 중 가장 높은 수준이다. 2010년 이후 증가 속도도 빨라 가계부채에 대한 우려가 커지고 있다. 한국은 주요 선진 10개국 중 도시화와 수도권 비중이 가장 높으며 한정된 지역에 대다수 인구가 집중돼 있다. 게다가 한국은 인구 구조상 주택수요가 두텁고 비교적 고가인 아파트 중심으로 주거 시장이 형성되면서 주택구매에 필요한 자금조달이 높아지는 요인으로 작용했다.
금융권 안정성·가계부채 건전성 우려↓
카드 사태 이후 고위험 대출을 차단한 한국은 글로벌 금융위기를 큰 혼란 없이 통과할 수 있었지만, 주택가격이 급등하고 코로나19로 유동성이 늘어난 2020년 이후 2년간 민간 부문 부채 증가 속도는 장기 추세를 웃돌고 있어 다소 주의가 필요한 상황이다. 지속적인 가계부채 증가로 한국의 DSR은 다른 선진국과 달리 빠르게 상승하고 있고, 최근 금리 상승은 가계에 부담으로 작용할 수밖에 없다.
보고서는 “다만 한국 금융권의 연체율이 장기간 큰 폭으로 하락한 상황이고, 가계대출은 지속해서 관리돼 왔기 때문에 금리 인상과 DSR 상승에 따른 연체율 상승 폭은 제한적일 것”이라며 “금융권 안정성과 가계대출 건전성에 큰 문제는 없을 것”이라고 봤다.
한편, KB경영연구소 관계자는 “최근 주택시장 경착륙에 대한 우려가 큰 가운데 올해 주택시장은 주택경기의 낙폭을 결정하는 중요한 한 해가 될 것”이라며 “KB금융은 그동안 쌓아온 노하우를 바탕으로 주택시장에 대한 정확한 정보를 전달하고 주택시장 안정화를 위해 다방면으로 노력하겠다”고 말했다. 이성범 기자
